北京
文/广州进深 严明会
广州老黄埔的旧改大盘，中鼎书院上城又冒出新动态。
最近，项目三期珺翎府4栋开放建面约107㎡、143㎡全新实体样板房，吸引不少购房者到场参观。
开发商也大大方方地亮出价格，单价3.8万元/㎡起。
但实际上，中介很早就打出过单价3.7万元/㎡起的“劲爆价”，所以官方给的这个价并没有太大惊喜。
中鼎书院上城三期珺翎府，于去年9月14日开盘，一晃已经接近一年过去。
回看项目的市场表现，处境颇为微妙。
一方面，它手握老黄埔核心区位，配套全部现成，又有湖景资源加持，产品力在片区改善盘里也相当有竞争力。
另一方面，部分买家顾虑其源自旧改的复杂背景，对大盘的开发节奏、居住质感、后期物业管理等心存芥蒂。
项目此次再度造势，把重心放到实景兑现上，想来便是基于此种考虑。
其实就在今年5月，项目大平层实景板房开放时也营销过一波，并称视野景观，在广州主城没有对手，对自身产品非常自信。
01
中鼎书院上城三期珺翎府，算是个幸运儿。
它赶在广州新规收紧前完成报批，使用率最低超110%，高的甚至可以去到120%，成为当前市面上为数不多的“珍稀物种”。
同时，也是所在旧改项目中唯一的新规产品。
中鼎书院上城，是个颇有故事的楼盘。
它由横沙村旧改而来，早在2007年就已启动建设，目前已经卖到第三期。
其中，一期商品房叫中鼎君和名城，2014年开卖，2017年收楼。
二期叫中鼎君和名城·珺合府，2021年开盘，至今仍有尾货在售。
前些年，珺合府还曾与万科城市之光、富颐华庭一起，被称为是老黄埔的“三剑客”。
到了三期珺翎府，为了体现教育的优势，项目案名从“中鼎君和名城”改成了“中鼎书院上城”。
这当中，有一段开发商不太想提的小波折。
起因是，二期珺合府一直宣传的六中，迟迟没有兑现，以至于被业主们多次“团建”。
直到2024年4月，随着该年黄埔区招生地段划分的公示，学校问题才终于尘埃落定——
黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学（由广州六中教育集团办学）。
但彼时已经开盘近三年的珺合府，已然错过了最好的去化时机。
所以在三期推出前，开发商就紧急更名，比起早期的“中鼎君和名城”，如今的“中鼎书院上城”这个名字，一听就很有文化感。
地段在那摆着，配套资源都齐活儿了，新规产品力在线，对比板块内其他楼盘价格也不算高……
但可惜，三期珺翎府的表现仍未达到市场预期。
入市近一年，项目共拿证654套住宅，累计网签132套，据此的去化率仅20.18%。
02
早在2007年，横沙村便踏上旧改征程，是广州最早一批进行更新改造的城中村。
2010年，中鼎与横沙村签订旧村改造合作协议，整体改造规划总建面约280万㎡，属于名副其实的超级旧改大城。
首期安置房豫章苑在2011年10月动工，2015年分房回迁。
中鼎这个名字，听着像国企，但其实是一家民企。
它的全称叫“中鼎控股集团有限公司”，成立于2000年8月，公司创办人叫谭霖高，是有名的阳江富豪。
该人士早年发家于建筑施工行业。
早期的中鼎也只是一家单一业务的承建商公司，是后来才涉足房地产的。
目前，中鼎的业务包括房地产开发、海洋渔业、能源矿产业、金融投资、贸易、酒店经营管理、物业管理等。
2023年8月，中鼎控股集团暨广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称“兆霖房地产”）乔迁至中鼎名汇，谭霖高以中鼎控股集团董事长的身份现身。
这里说一下，兆霖房地产，就是中鼎横沙旧改的开发主体，也即中鼎书院上城的项目公司。
兆霖房地产成立于2009年，它从一开始就是为了横沙旧改而诞生的。
公司法定代表人、经理为罗铭基，董事长为谭雪芬。
进深网注意到，今年6月，兆霖房地产新增被执行人信息，执行标的超2.4亿元，执行法院为广东省广州市中级人民法院。
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