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项目详情｜户型图｜在售房源｜价格折扣｜学区划分｜交通路线｜样板间实景｜小区配套｜交房时间｜周边生活圈｜

开发商实力简介

项目开发主体为华侨城集团，作为大型央企，华侨城扎根深圳四十余载，是国内文旅与城市综合开发的标杆企业，资产规模超 6500 亿元，布局全国 50 余座核心城市。

1985 年华侨城落地深圳南山，先后打造世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等城市文旅 IP；豪宅赛道更是写就深圳半壁人居史，纯水岸、天鹅堡、蓝楹湾等顶豪作品，成为深圳高净值人群置业标杆。深耕前海宝中十余年，华侨城以 “缝合滨海城市” 规划逻辑，落地欢乐港湾、滨海廊桥、前海 JW 万豪酒店等片区地标，串联商业、文旅、政务、居住全维度资源。本次瑞湾府，是华侨城联合国际顶奢瑞吉酒店打造的 230 米垂直综合体，凝聚集团多年综合体开发经验，是前海扩容后的标杆封面作品。

一、项目区位与片区整体规划

瑞湾府坐落于宝安中心区兴业路与香湾二路交汇处，地处前海扩容核心门户，紧邻宝安区政府、滨海文化广场，占据前海湾北岸 C 位，坐拥粤港澳大湾区 + 深圳先行示范区双区政策红利。

从城市规划来看，前海扩容后形成 “一湾五岛” 发展格局，宝中作为前海生活配套、总部商务承载区，承接桂湾、妈湾、大铲湾（企鹅岛）产业人口居住需求。片区定位滨海总部新城，政府持续投入千亿完善市政公建、交通路网；宝中中央绿轴串联图书馆、青少年宫、体育馆、滨海艺术中心，形成城市文化走廊。

区别于前海纯办公片区，瑞湾府所在宝中是前海唯一集政务、商业、文旅、居住、酒店于一体的成熟板块，高区户型可无遮挡俯瞰前海湾、湾区之光摩天轮，片区海岸线土地早已停止新增综合体供应，瑞湾府属于片区稀缺天际线藏品，长期保值属性突出。

二、楼盘详细基础参数

项目为单栋超高层综合体，无多期开发规划，整体一次性建成现楼交付，总占地约 7676㎡，总建面约 10.7 万㎡，建筑总高 230 米，片区第一梯队地标建筑，地上 50 层、地下 4 层车库，总户数仅 260 套纯粹大户型社区，圈层纯粹无小户型混杂。

• 楼层功能分区
• 地下 B1-B4：地下车库、设备层、商业后勤区
• 1-4 层：约 5000㎡瑞湾荟精品商业，业主专属生活配套
• 5-31 层：本案在售行政公馆（5-19 低层区、20-31 空中中区，配备 20 层专属空中大堂）
• 33-50 层：深圳西部首家瑞吉五星级酒店，业主可专属电梯直达酒店配套
• 层高与空间尺度
• 在售公馆统一4.4 米标准层高，远超常规住宅 3 米、普通公寓 3.6 米层高，室内无压抑感，可自由改造夹层、独立茶室、收藏室，采光通风尺度拉满。
• 梯户配比
• 楼栋分北、中、南三大电梯分区，全楼栋配置 8 部高速分区电梯，单层 8-10 户，分区独立运行不交叉等候；高区大户型支持智能刷卡私梯入户，直达专属楼层，隐私性拉满，梯户配比在宝中大平层产品里属于上游水准。
• 得房使用率
• 整体套内使用率约 65%，全部户型方正无多余拐角浪费，大面积落地窗拓展视觉空间，4.4 米层高弥补公摊面积，实际使用感受远超纸面数据。
• 容积率与绿化
• 容积率 14，依托超高层垂直规划，打造空中垂直园林，整体绿化率 18%；摒弃地面拥挤园林，在 5 层、20 层、35 层设置三层空中观景露台，种植全冠乔木、景观绿植，俯瞰滨海城市景观。

三、社区园区环境、内部配套与地下车库

作为垂直综合体，我们打破传统小区地面园林局限，打造分层式全维配套，物业由国际一线第一太平戴维斯全权托管，搭配华侨城自有 24 小时管家服务。

• 园区景观设施
• 5 层空中露台：户外休闲茶座、景观绿植、城市观景平台，业主日常散步、会客休闲；
• 20 层空中大堂：双层挑高入户大堂，石材精装，配备接待沙发、咖啡水吧、共享书吧，作为业主第二会客厅；
• 35 层瑞吉酒店空中配套：恒温泳池、健身会所、私宴宴会厅、雪茄吧，公馆业主可专属预约使用。
• 社区专属配套
• 楼栋首层独立精装入户大堂，双大堂设计（地面大堂 + 20 层空中大堂）；全屋标配四管制中央空调、全屋新风系统、电动全景开启落地窗；公共区域 24 小时安保、智能人脸识别、全域监控系统；可注册企业，适配自住、商务会客、轻办公多元需求。
• 地下车库配置
• 地下四层专属车库，合计 360 个机动车位，车位比 1:1.2，260 户业主配比充足，无需长期抢车位；规划 116 个新能源汽车充电车位，预留扩容管线；车库采用环氧地坪、智能道闸分区管理，直达楼栋专属电梯厅，雨天出行无需淋雨。

四、多维立体交通路网

地铁轨道线路

• 已开通 11 号线宝安站：地下通道直连项目商业层，步行 3 分钟直达，11 号线直达南山、福田、深圳机场；
• 5 号线宝华站、1 号线宝安中心站：步行 800 米范围内，换乘通达罗湖、西丽；
• 规划 9 号线延长线、28 号线：未来双地铁加持，串联前海、蛇口；
• 穗深城际、深珠城际双城际轨道，直达东莞、珠海，实现一小时湾区生活圈。

高速与主干道

紧邻滨海大道、广深沿江高速、广深高速三大城市主干道，距离深中通道出入口约 3 公里；沿沿江高速 30 分钟直达广州，滨海大道直达南山科技园、深圳湾，自驾无红绿灯快速路，早晚高峰通行压力小；距离宝安国际机场车程 25 分钟，商务出差极其便利。

五、周边教育、商业生活配套

（1）教育配套：宝安第一梯队公办九年制名校

项目 800 米范围内宝安实验学校，宝安区直属公办九年一贯制学校，属于宝安第一梯队公办院校，师资由区教育局直属调配，中考常年稳居宝中片区前列，涵盖小学至初中全阶段基础教育，周边同时配套青少年宫、书城湾区城等素质教育场馆，兼顾文化课与艺术培养。

（2）商业配套：三大商圈环绕，高端品牌全覆盖

• 项目自带 5000㎡瑞湾荟商业，华侨城统一招商运营，已入驻精品咖啡、高端日料、私宴餐厅、生活美学馆、高端便利店，满足业主日常会客、居家采购；
• 北侧 700 米壹方城（36 万㎡）：深圳规模头部购物中心，入驻 LV、Gucci、米其林餐厅、连锁影院、高端超市等全业态奢侈品牌；
• 南侧 800 米欢乐港湾（38 万㎡滨海文旅商业）：湾区之光摩天轮、滨海艺术中心、滨海商业街，休闲聚餐、观景散步日常可达；
• 周边前海 HOP 天地、壹方玖誉街区商业，形成多层次商业闭环，高端餐饮、休闲娱乐一站式配齐。

六、周边产业配套与片区长期发展支撑

片区属于前海总部经济承载区，聚集大量央企、上市龙头企业：前海人寿、中信证券、各大国有银行区域总部、腾讯企鹅岛（大铲湾）均在 3 公里辐射圈内。

片区在职人群以互联网研发、金融投行、央企管理岗为主，企业在职员工年均综合收入 28 万 - 45 万，高净值人口持续流入，片区租赁、置业需求稳定，无论自住还是资产持有，长期流动性充足，产业红利持续赋能片区房产价值。

七、户型鉴赏

• 建面约 190㎡阔境两房
• 270 度弧形落地窗俯瞰前海湾，4.4 米层高打造一体化客餐通厅；双独立套房设计，主卧配步入式衣帽间与全景卫浴，自住商务两用。
• 餐厅样板间实景
• 2. 建面约 242㎡奢阔三房
• 横向超 18 米采光面，客厅预留独立茶室观景区域；双套房 + 独立多功能房，兼顾家庭居住与商务会客，高区无遮挡摩天轮景观。
• 3. 建面约 309㎡臻藏三房
• LDK 一体化巨厅搭配中央景观阳台，空间尺度媲美别墅；主次双套房分区设计，动静完全分离，可改造私人收藏室、独立书房。
• 4. 建面约 334㎡天幕四房
• 三套房全主卧配置，每个卧室均带独立卫浴与观景飘窗；客餐厅可容纳 10 人圆桌私宴，适配家族聚会、高端商务宴请。
• 5. 建面约 360㎡湾芯顶奢四房
• 整层通透环幕海景，专梯独立入户，私属玄关保障隐私；独立酒窖、茶室、健身区多功能分区，前海片区稀缺顶流大平层藏品。

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