9692元/㎡与4794元/㎡：江门7区县楼市温差近一倍

江门楼市，谁在逆势上涨，谁在降价求生？

2026年过半，江门楼市交出了一份“冰火两重天”的成绩单。

全市新建商品住房成交均价7801元/㎡，同比下降2.1%。1-7月新建住宅价格累计下跌2.00%，7月均价7980元/㎡同比下跌3.19%。新房成交面积152.7万㎡，同比下降20.0%——数字冰冷，市场承压。

但另一组数据截然相反：蓬江区上半年新房均价9692元/㎡，同比上涨3.5%；江海区1-7月成交均价同比上涨12.7%；新会区同比上涨17.4%。全市库存43121套，同比减少15.8%。存量住房成交占比突破52%。

这不是同一个江门楼市，而是一场剧烈分化的“冰与火之歌”。

一、蓬江区：9692元/㎡的“天花板”，也是最分裂的区域

作为江门主城核心，蓬江区上半年新房均价9692元/㎡，全市最高，同比上涨3.5%。安居客数据显示，蓬江区新房价格高达11477元/㎡。保利大都会二手房9127元/㎡，在售55套。这座城市的房价制高点，全在蓬江。

但“天花板”之下，暗流涌动。

6月蓬江区新建商品房成交面积环比大涨55.3%、同比增长30.4%，是全市最亮眼的单月表现。1-7月蓬江区却以0.67亿元成交额居首，但成交面积同比下降17.3%。量在涨，价在涨，可同比面积在跌——矛盾的数据背后，是高端盘撑起的价格体面，与普通住宅成交萎缩的真实温差。

更值得警惕的是，蓬江区存量住房成交量已超过同期新建商品住房。二手房挂牌均价仅6110元/㎡。新房与二手房近4000元/㎡的价差，全市最夸张。蓬江区的房价，是靠少数高端盘“撑”出来的体面。

二、江海区：同比上涨12.7%的“黑马”，库存降幅全市第一

江海区是2026年上半年江门楼市最大的惊喜。

1-7月江海区商品住宅成交均价同比上涨12.7%；成交面积同比增长14.4%。1-6月新建商品房成交面积同比增长8.5%，新建商品住房同比增长12.4%。5月江海区环比、同比均上涨；6月环比、同比双上涨。

更惊人的是库存：截至6月底，江海区库存同比降幅达29.4%，全市第一。二手房挂牌均价6996元/㎡，新房挂牌均价9729元/㎡。

江海凭什么逆势上涨？产业支撑是关键。江海区作为江门国家级高新区所在地，产业人口持续导入，刚性需求坚实。当其他区域在降价去库存，江海却在“量价齐升、库存锐减”——这是基本面驱动的增长，而非政策刺激的虚火。

三、新会区：同比上涨17.4%的“隐形冠军”，也是最让人看不懂的区域

如果江海是“黑马”，新会就是“隐形冠军”。

1-7月新会区成交均价同比上涨17.4%，全市涨幅第一。春节假期以来（截至2月21日），全区销售商品房34套，均价10586元/㎡。枢纽新城片区在售新盘云集，房价“8字头”起。3月新会区环比、同比均上涨。

然而硬币的另一面同样触目惊心。1-7月新会区成交面积同比下降37.3%，全市跌幅最大。价格暴涨，成交量暴跌——这不是健康的市场，而是典型的“量价背离”。

新会区存量住房同样超过新建商品住房。二手房均价5695元/㎡。新房与二手房超4000元/㎡的价差，与蓬江区并列全市最严重。高价在卖，但没人买——新会的“涨”，更像是少数高端盘的价格幻觉。

四、台山：472套月成交登顶，却是“以价换量”的典型

1月台山一手住宅成交472套，全市排名第一，同比、环比双双增长。元旦假期三天成交138套，位列江门第一。1-7月台山是成交主力区域之一。1-7月成交均价同比上涨7.4%。

但漂亮数字的背后，是赤裸裸的降价。

台山二手房参考均价仅5349元/㎡。安居客数据显示台山房价仅6688元/㎡。一手住宅472套的成交是靠什么换来的？价格。当其他区域还在高位硬扛，台山率先用“价格换市场”——量上去了，但利润没了。

五、开平：7315元/㎡的“守成者”，存量房挤压新房

开平上半年新房均价7315元/㎡，同比上涨2.5%。1-6月同比上涨。3月新建商品住房成交量为近10个月单月最高。

但开平的问题不在价格，在结构。开平市存量住房成交量已超过同期新建商品住房。二手房均价仅4962元/㎡。新房与二手房超2300元/㎡的价差，正在加速需求向二手房分流。新房市场看似稳住了价格，实则已被二手房“偷了家”。

六、鹤山：6473元/㎡的“价格屠夫”，降价也难换量

鹤山是江门楼市最尴尬的存在。

新房价格仅6473元/㎡，二手房挂牌均价5798元/㎡。3月鹤山市环比、同比均上涨。1-6月新建商品住房同比增长2.9%。

但价格的低迷并未换来成交的增长。鹤山市以14套成交量领跑4月单月——14套，对于一个县级市来说，几乎是停滞。二手房均价4910元/㎡，环比下降0.44%。

鹤山的困境在于：降价了，也没人买。区位尴尬、配套不足、人口外流——价格不是鹤山问题的答案，而是问题的症状。

七、恩平：5309元/㎡的“洼地”，外地人撑起的市场

恩平是江门房价最低的区域。新房均价5309元/㎡，二手房挂牌均价低至4794元/㎡。1-6月住宅网签1307套，成交均价6105元/㎡。

恩平的市场逻辑与其他区域完全不同。本地购买力有限，但“乐购恩平”购房补贴政策叠加温泉康养、宜居避寒的城市特色，不断吸引北方旅居人群入市。幸福壹号209套、悦江名苑173套、金洋金汇湾136套位列成交前三。

恩平的问题在于：外地人能不能持续来？当补贴退坡、文旅热度降温，5309元/㎡的“洼地”还能撑多久？

八、全市格局：七个区县，七种“温差”

把七张成绩单放在一起，江门楼市的真实图景清晰得让人心惊：

蓬江区：价格标杆，成交分化。9692元/㎡的体面下，是普通住宅的萎缩。

江海区：量价齐升，库存锐降。产业支撑下的真增长，全市唯一的“优等生”。

新会区：价格暴涨，成交暴跌。17.4%的涨幅与37.3%的跌幅并存——最撕裂的区域。

台山：以价换量，成交登顶。472套月成交是价格战换来的“虚假繁荣”。

开平：价格守成，存量挤压。7315元/㎡的表面平静下，二手房正在蚕食新房。

鹤山：降价也难换量。6473元/㎡的“价格屠夫”，连价格战都打不赢。

恩平：5309元/㎡的洼地，外地人撑起的市场，能撑多久是个问号。

九、结语：库存去化、存量崛起、剧烈分化——江门楼市的三个真相

2026年上半年，江门楼市呈现三个核心特征：

第一，新房在收缩，存量在扩张。 1-6月新建商品房成交面积同比下降16.2%，存量住房成交占比达52.1%。江门已正式进入“存量房时代”。蓬江区、新会区、鹤山市存量住房成交量均超过新建商品住房。

第二，库存去化加速度。 全市待售新建商品住房43121套，同比减少15.8%。江海区降29.4%，鹤山降22.2%，恩平降15.0%，蓬江降13.1%。库存在减少，但成交在萎缩——这不是健康的去化，而是供应端主动收缩的结果。

第三，区域分化前所未有。 蓬江9692元/㎡与恩平5309元/㎡，价差近一倍。新会涨17.4%与蓬江、开平、恩平小幅上涨并存。江海涨12.7%与新会跌37.3%同在。

当“人才房票”取消本地就业限制、2600张补贴先到先得，当“有车有位”促消费活动全面铺开——政策工具箱几乎打光。但市场真正的答案，从来不在政策里，而在基本面中。

产业在哪里，人口就去哪里；人口去哪里，楼市就稳在哪里。

江海区的逆势上涨已经证明了一切。而鹤山、恩平的困境也证明了一切。

潮水退去，谁在裸泳，一目了然。