众观长三角⑲丨17万套！上海二手房前七月成交创近五年新高，量价齐升领涨全国

　　编者按：“长三角一体化发展”是国家最高层级的区域发展战略，覆盖上海、江苏、浙江、安徽三省一市。长三角地区既是改革的“试验田”，又是开放的最前沿，历来领风气之先，从国产大飞机C919的起飞，到国产豪华游轮爱达·魔都号的下水，再到“杭州六小龙”的横空出世，“苏超”的火爆出圈，“长三角”成为科技创新和发展活力的代名词。海报新闻开辟“众观长三角”专栏，用“大众”的视角，观察上海、观察长三角，希望从那些新事物、新理念、新产业、新突破中汲取养分，以飨读者。

　　海报新闻记者 吴磊 王秀洁 报道

　　今年1至7月，全国楼市在调整中暖意渐显，上海率先跑出上行曲线。据上海房地产交易中心网站数据，前七月，上海二手房累计网签成交约17.04万套，同比增长约14%。去除春节所在的2月，其余6个月成交量均稳定在2.2万套以上。7月单月成交23078套，同比增长19.3%，创近五年7月同期最高。

　　价格方面，国家统计局数据显示，上海二手房价格自2月起环比由跌转涨，至6月已连续5个月保持正增长。据上海链家数据，价格指数较2025年年底累计上涨约8%。

　　成交结构悄然变化，刚需打底、改善跟进

　　这轮回升，首先体现在成交量与成交结构的双重改善上。

　　从总量看，17.04万套的网签规模，让上海居全国二手房成交量首位。中指院统计口径下，上半年二手商品住宅成交面积和套数分别为1079万平方米、13.01万套，分别是2023年同期的1.46倍和1.44倍。

　　月度走势呈现清晰的“政策驱动”轨迹。2月25日“沪七条”出台后，3月成交量升至3.1万套，近五年来首次站上3万套关口；4月成交约2.9万套，同比涨幅扩大至22.7%；5月单日网签纪录刷新；6月成交25158套，同比增长21%；7月成交23078套，月度成交连续6个月（不含春节月）稳定在2.2万套以上。

　　市场结构方面，新政后刚需集中入市，300万元以下二手房成交占比一度约60%。6月，300至500万元价格段成交占比较3月上涨13%，500至800万元价格段上涨17%，144平方米以上大户型二手房价格环比上涨0.4%。

　　同策研究院联席院长宋红卫认为，上海二手房成交量增长由三重因素推动：“沪七条”政策；前期价格调整后市区小户型租售比回升至2.5%至3%；上海二手房与新房成交套数比值达6.6比1。

　　据数据显示，上海成交一套二手房平均需带看40次，成交周期约146天。

　　“沪七条”精准激活，市场内生修复

　　上海此番量价齐升，是政策调整与市场内生修复共同作用的结果。

　　“沪七条”于2月25日由上海市住建委等五部门联合印发，从限购、公积金、房产税三个方向调整。

　　限购“降门槛”——非沪籍居民购买外环内住房，社保或个税年限由3年缩短至1年；缴纳满3年及以上的，可在外环内增购1套住房。58安居客研究院院长张波指出，政策意在精准激活合理住房需求，打通置换链条。上海链家研究院负责人李根认为，政策“以梯度松绑、分区施策为核心”。

　　公积金“提能力”——首套公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑上浮政策，最高可达324万元，同时落实“认房不认贷”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前上海300万元以下二手房占比约65%，部分家庭可仅靠公积金完成购房。

　　房产税“减成本”——沪籍成年子女购买家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税。

　　市场供给方面，至6月末上海二手住宅挂牌量约7.7万套，较历史高点下降约33%。上海在静安、浦东、徐汇试点收购二手住房用作保障性租赁住房，目前该政策已扩围至全部中心城区。

　　存量时代，上海领跑全国

　　上海并非孤例，但其复苏力度在全国核心城市中堪称标杆。

　　今年上半年，全国二手房交易总量占一二手总交易量的50.4%。国家统计局副局长毛盛勇表示，房地产交易结构正“加快向新房和二手房并举转变”。据普睿数智监测，20个重点城市上半年二手房成交规模是一手房的2.3倍，在上海，二手成交面积达新房的4.9倍。

　　一线城市整体回稳。6月北京二手住宅网签16618套，为近五年同期最高；深圳二手住宅网签5093套，连续4个月运行在荣枯线以上。上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%。3月以来，一线城市二手住宅价格环比已连续4个月上涨。

　　哪些城市有望跟进？国金证券从成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格五个维度对25个重点城市楼市止跌进度进行综合评分，上海和苏州评分分别为87.5和72.0；天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市评分在50至70分区间。中信证券研报判断，下半年有望迎来房地产市场的长周期底部。

　　复苏能否持续？

　　17.04万套，是上海二手房市场交出的成绩单，也是一次信心的修复。但对于后续走势，业内专家普遍持谨慎乐观态度。

　　同济大学建设管理与房地产系副主任唐代中认为，前期二手房价格调整已较为充分，“下半年大的趋势还是稳中向好”。上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，上海基本面扎实，置换需求依然充足，市场具备持续修复的基础。

　　也有分析指出，成交回暖是事实，流动性改善是事实，置换链条重新转动也是事实。但这轮市场最显著的特征，并非所有房子价格都在上涨，而是好卖的房子先恢复成交，合理的价格先找到买家，真实的居住需求重新成为市场的底部支撑。

　　换言之，上海前七个月的量价变化，是在政策调整、价格修复、供给收缩等因素共同作用下形成的阶段性走势。而这一势头能否延续，仍取决于政策效应的持续释放和市场信心的稳步修复。

　　楼市真正进入健康状态，不是看某个月份冲上多少万套，而是成交量能否持续稳定在合理区间，普通人能否卖得掉旧房、买得起新房，月供又是否会让家庭生活依然保持游刃有余。

　　从目前的数据来看，上海正走在这条路上。但走稳、走远，仍需时间和政策的共同作用。

责编：杨童童

审签：高　娜