建工司法解释二解读第14条：承包人退场应当预留质量保证金

第十四条 建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。

建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。

和铭律师解读：

根据《建设工程质量保证金管理办法》，质量保证金是从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计，缺陷责任期内由承包人原因造成的缺陷，承包人负责维修，到期后承包人申请返还保证金。

施工合同解除，承包人退场，双方不可能办理竣工验收手续，反推“缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算”的逻辑，缺陷责任期无从起算，自然不涉及质量保证金返还问题，故合同解除时，不应当预留质量保证金。另一种观点认为，工程质量责任是法定责任，即使施工合同解除，承包人对已完工程的质量缺陷也负有维修义务，预留质量保证金可以担保承包人履行这一义务。基于两种观点，相应产生了两种裁判结果，解释二第14条第1款采纳了第二种观点，施工合同解除，也应当预留质量保证金，统一了裁判思路。同理，施工合同无效，承包人退场，也应当预留质量保证金。

质量保证金预留金额为：应得工程价款（应得折价补偿款）乘以约定比例。应得工程价款（应得折价补偿款）是工程结算总额，不是承包人起算的欠款金额，也不是抵扣质量修复费用、延误工期违约金后的金额。根据《建设工程质量保证金管理办法》第7条，质量保证金总预留比例不得高于工程结算总额的3%，这也是建筑行业的交易习惯。

本条第1款规定了退场之日和解除之日两个日期。退场是个事实行为，根据《现场移交记录》、影像资料等证据予以认定，无书面文件的，以实际转移占有之日为准；合同解除是一个法律行为，根据生效判决确定解除之日。根据《民法典》第565条关于合同解除日期的规定，本条规定的解除之日并非判决生效之日，而是解除通知到达对方之日或者起诉状副本（仲裁申请书副本）送达对方之日。

《建设工程质量管理条例》第40条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第40条规定的“自竣工验收合格之日起算”针对工程完工并验收的典型场景，合同解除、未完工退场时，司法实践通常将退场日、解除日视为保修期起算日的事实替代点。保修责任是法定责任，承包人应当接受法定最低保修年限的约束。质量保证金返还后，保修期尚未届满的，承包人仍应当根据合同约定或者法律规定承担保修责任。

典型案例

案号：最高人民法院（2018）最高法民终638号判决

裁判规则：《备案合同》第26条约定“余款5%作为工程保修款，待工程竣工满1年后7天内支付保修款总价的50%，待工程竣工满2年后7天内支付保修款总价的70%”。该条款系当事人就质量保证金的支付比例及返还时间所作约定。案涉工程至今未完工，缺陷责任期尚未起算，上述质保金条款尚未履行，自《备案合同》解除之时，该条款应终止履行。一审判决仍然依据该条款扣除质量保证金，依据不足。对于中成公司已完工部分，万炬公司并未主张该部分工程存在质量问题需要维修，且承包人的保修义务是法定义务，即便质保金条款终止履行，中成公司仍然应对已完工程的质量问题在保修期内承担保修责任。万炬公司主张扣留质保金，依据不足。

案号：最高人民法院（2020）最高法民终144号判决

裁判规则：由于双方均认可河北建设已退场、后续由第三方进场施工，故本案应判断河北建设负责施工的基础和主体部分是否已通过竣工验收满二年，不应以整体工程竣工验收作为退还河北建设工程质量保证金的条件。河北建设施工部分经双方所签《协议》确认已验收合格，该《协议》虽无具体签订日期，但从协议所述“双方确认河北建设已于2016年1月13日向世邦公司报送了项目已完工程的结算书，世邦公司承诺将于2016年3月30日前配合河北建设完成结算审定工作”，可以确定《协议》的签订时间不晚于2016年3月30日，至河北建设提起本案诉讼时已满二年，工程质量保证金5547885.02元应退还河北建设。退还质量保证金后，河北建设仍应按照法律规定及合同约定承担相应的保修责任。

案号：最高人民法院（2019）最高法民终750号判决

裁判规则：关于质保金返还问题，因案涉施工合同无效，质保金条款亦无效，合同中关于质保金扣留比例及返还时间的约定，对合同当事人不具有法律约束力。美亚公司依据合同约定主张扣留质保金不能成立，案涉工程价款质保金应随工程款一并返还。一审法院判决美亚公司按照合同约定返还质保金不当，本院予以纠正。

法律规定

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

第十七条 有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；

（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

河南省高级人民法院关于建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答（2022年）

3.在施工合同无效的情况下，合同中约定的质量保证金返还期限能否参照适用？

答：建设工程质量保证金具有担保性质，根据建设工程质量保证金管理制度规定，建设工程施工合同无效后并不免除承包人的工程质量缺陷责任，故施工合同中约定的质量保证金返还期限可以参照适用。

建设工程质量保证金管理办法（建质[2017]138号）

第二条　本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

第八条　缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

第九条　缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。

第十条　缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。

（文/北京和铭律师事务所，转载请申请白名单，禁止AI洗稿，禁止高级抄袭）