老旧小区外立面设施正集中进入“老化期”，维保责任为何扯不清？

近期，徐汇一小区的居民向解放日报·民声直通车记者传来了几段视频，视频显示：一些高层居民窗外空调外机罩有的边角翘起、翻飞，有的整个框架在外摇晃，几欲掉落。“这些空调外机罩是多年前由政府出资统一安装的，但目前不少已出现松动。每年台风一来，许多外机罩存在掉落的隐患。”居民提到。

此类情况并非孤例。记者调查发现，在上海多个老旧小区，因早年集中改造留下的外立面设施（空调外机罩、雨棚、晾衣架等），正集中进入“老化期”，存在高空坠落的隐患，而后续的维保却成了“烫手山芋”。如何让小区改造项目在全生命周期内安全运转，是摆在不少小区面前的一道治理难题。

统一安装的外立面设施频出险情

今年6月初，虹口区广中路街道居民张女士突然听到窗外传来“哐当”一声巨响，发现主卧外的晾衣架已整体脱位，砸落在楼下邻居家的晾衣架上。

万幸的是，由于架子被下层阻挡，金属晾衣杆并未脱离坠落，且当时楼下无人员活动。她立即向居委会反映，得知该晾衣架是2023年“美丽家园”改造时由政府出资安装，质保期仅1年，目前无法提供维修服务。张女士投诉后，所属街道工作人员上门后表示可派人维修，但不提供免费更换。最终出于安全考虑，她决定直接拆除该晾衣架，自行联系商家制作晾衣架。

居民张女士家统一安装的晾衣架发生钢丝断裂。（受访者供图）

记者走访上述小区时看到，该小区有两栋楼、60多户居民，每栋楼外都有密密麻麻的晾衣架，每个晾衣架由两根钢丝牵引固定。每个晾衣架横杆上焊接了4个金属圈，可以安插4根长条金属晾衣杆。上门维修的师傅拆除晾衣架后，判断断裂原因为钢丝生锈脆化，导致承重失效。张女士看到，固定晾衣架的两根钢丝在中上段断裂，金属杆已变形。

无独有偶，静安区彭浦新村街道居民刘先生回忆，7月9日台风“巴威”到来前夕，家中临街一面的雨棚突然脱落，整个掉在了人行道上，所幸无人受伤。事发后，社区工作人员将脱落的雨棚进行了处置，并上门提醒他屋内其他部位雨棚也可能带来安全隐患，居民有维护责任。刘先生感到诧异，由于他并不经常使用该住房，对小区当年统一改造的雨棚项目并不了解。他的第一反应是“同样的改造，别人家的雨棚都好好的，就我家的掉了，是不是验收环节有疏漏？”

8月11日，记者走访看到，刘先生所在的居民楼距离彭浦初级中学不远，平日人行道上人流不小。小区内仅紧邻临汾路的约三十户居民，统一安装了浅黄色雨棚，与外立面墙色相近。每户阳台与卫生间外各安装1个，宽度与窗框接近。个别雨棚铁皮已出现破裂。如居民要自行检查雨棚是否松动，需探出身子到窗外并借助工具，操作上存在一定难度。

居民刘先生家所在楼栋的临街一面，统一安装了雨棚。（王一凡/摄）

质保期已过，维修更换需居民自费

上述居民张女士和刘先生反映的外立面部件坠落问题，两个小区居委会工作人员都提到了质保期已过的情况。

广灵居委会工作人员提到，小区没有物业托管，也未收取过物业费，属于居民自管小区，由业委会牵头管理。因此，过了1年质保期后，晾衣架的维修费用应由居民自行承担。一楼公共晾晒架才由业委会协调使用小区公共收益出资维修。

“这批雨棚是在2018年安装的，质保期到2019年。”上述刘先生所在的居委会工作人员称，居委会在台风来临前进行巡查，发现了可能脱落的雨棚后，才上门提醒该居民需承担维护责任。在极端天气期间，由街道应急管理队进行应急处置，发现松动可以协助拆除，但维修或更换都需居民承担相应费用。

实际上，《房屋建筑工程质量保修办法》明确，屋面防水工程保修期为5年，电气系统及排水管线工程为2年，装修工程为2年。其中，雨棚、晾衣架、空调外机罩等设施，通常安装于特定业主专有部分的外墙，且仅服务于该户，保修期满后即视为业主私有财产，相关维护、更换及安全责任应由业主自行承担。公共区域责任则主要通过维修资金制度予以体现。许多基层工作人员坦言，时隔多年，许多施工细节无法核实，物证和书面通知等材料也有缺失，希望能出台一个制度或政策上的说明，辅助基层后续做好与居民的沟通工作。

每个晾衣架由两根钢丝牵引固定。（唐泽楷/摄）

对于这些设施的日常管理，工作人员表示，每月开展不进户的外观巡查，观察雨棚是否有松动、倾斜或破损情况。有时也会借助小区后期的其他改造项目，请有高空作业资质的施工人员顺带查看。“高层窗台的架子凭肉眼难以全面排查，但只要发现居民家晾衣架歪斜、松动，都会上门提醒居民处置。”

居民为何不愿承担维保责任？

然而，“小区的外立面部件在超出质保期产生隐患后，维修费用应由居民自行承担”这一说法却没有得到大部分居民的认可。究其原因，与项目初期征询流程不清晰、后期维护成本不明确、物业服务跟不上、隐患排查难度大等有直接关系。

市民张女士就提到：“我听其他邻居反映，这类晾衣架结构为钢丝线拉拽固定，遇风就会晃动。晾衣架安装刚过3年就发生脱落问题，其他晾衣架用的也是相同的材质和安装方式，平日也没有看到有专业人员上门排查隐患，一旦砸伤行人或损坏财物，仅由居民承担合理吗？”

静安区兴新小区有居民称，十年前改造时，无论居民家中是否已自行出资安装雨棚，均被强行统一更换为同款标准化塑料雨棚，未充分征求居民意愿。如今雨棚普遍出现松动、开裂，丧失基本功能，甚至出现整体坠落。直到这时，居民才意识到不仅需自行承担维修、更换、清运带来的成本，还需承担潜在的坠物伤人责任。“前期改造项目的设定、相关产品的选购，我们都没参与，后期责任却都是居民的，这让很多人想不通。”

市民刘先生也有同样的感受：“自家原有雨棚质量较好，改造中被拆除，且更换前未收到任何征询通知。如果当初改造时被告知后期需由居民承担维护义务，我会主动了解质保和保障措施。”

静安区兴新小区10年前改造的塑料雨棚，普遍出现松动、开裂，丧失基本功能，个别甚至出现整体坠落。（王一凡/摄）

“过去一段时间，上海老旧小区改造在落地执行环节缺乏精细化管理，早年的部分工程征询不细、移交不清，权责关系未在改造项目过程中明确。”上海市社会工作研究会副会长闫加伟指出，多数小区在工程实施过程中仅就一些项目是否实施、施工单位选择等宏观事项进行表决，难以细化至产权确认、设施移交和后期维保等具体环节。公示公开流程也不完善，居民自然不清楚长期使用后带来的潜在问题。这也是很多小区外立面改造设施维保责任扯不清的根本原因。

建管并重才能惠及长远

对这一问题，上海同济城市规划设计研究院主任规划师冯高尚表示，相比于外立面高空构件，小区整体环境的提升、建筑单体的屋面防水等修缮才是改造中的“刚需”。依据《上海市住宅修缮工程管理办法》，更换外立面部件属于可选项目，而非必选套餐，如果要实施统一改造，前期应当充分征询居民意见。

今年台风天，徐汇区一小区多年前统一安装的空调外机罩至今仍成隐患。（受访者提供）

比如，立项前，可以邀请修缮管理专家、维修资金审计专家、社区规划师，会同街道相关部门、居委会、业委会、项目参建单位等开展协商评议，推动各方形成共识。竣工后，必须与小区物业或业委会签订正式的《设施移交确认书》，内容可包括：设施清单及技术参数、保修期限及责任主体、日常维护要求及频次、安全隐患排查指引、备品备件清单、后续维修资金来源等。移交文件应在小区内公示，确保居民知情。后期可构建多方协同治理机制，探索建立“设施管护联席会议”制度，定期研判小区设施运行状况，协调解决维保问题。

也有业内人士建议，相关部门可为类似的惠民改造项目购买长期公共责任保险。一旦设施出现问题，由保险公司介入处理，减少居民与物业、居委会之间的直接摩擦，也减轻居民维修成本。在日常巡检中，可利用无人机定期巡检外墙设施，依托智慧城市技术手段提升管理效率。

“外立面部件维保问题的核心，在于集中改造模式与长效管护机制之间的衔接不畅。解决之道在于前期尊重居民意愿、审慎选型；中期规范施工、明确质保；后期完善移交、落实巡查、保障资金、协同治理，才能真正实现建管并重、长效运行。”冯高尚说，“可喜的是，上海部分街镇已经意识到了这个问题，正通过进一步编制细化的建设技术导则，制定建筑外立面附属设施高空坠物安全隐患专项整治实施方案，补充外立面部件的改造更新手段。”让更多的居民真正参与到小区改造中，并在参与中提前明确各自的权责，这才是解决维保责任“扯不清”的根本之道。

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原标题：《老旧小区外立面设施正集中进入“老化期”，维保责任为何扯不清？》