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「保利·珺园」

新江湾城低密滨水墅邸

建面约105-288㎡洋房&别墅

仅此1.1容积率高尚住区

三批次房源 预计6月份认购

样板房提前线上预约

☑️☑️保利珺园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

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新江湾城红盘，保利珺园引领热销！

首开即巅峰——金额、面积、套数，三项成交数据横扫上海，三冠加冕。

尤其是别墅产品，项目首开的联排楼王，单价约16.8万/m²，开盘当天火速成交，滨水墅居标杆，毋庸置疑！

保利珺园二期即将加推，房源49套，开启认购！建面约200-288㎡滨水联排、167-180㎡叠拼墅邸、105-140㎡墅质洋房，全新样板间已经开放！

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当上海高端楼市进入「理性置业」时代，什么样的产品，才能撬动市场热情，在高净值人群中形成现象级红盘？

答案，早已写在保利珺园的首开战绩里。2026年3月，项目开盘3小时去化率突破90%，总成交额超17亿元，一举拿下2026年度上海首开新盘套数、面积、金额三冠王！

为何保利珺园如此受追捧？高净值人群已逐渐形成共识，生活方式的重构才是房子的核心价值。

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在市场分化加剧、置业决策愈发审慎的当下，保利珺园用现象级热销证明：真正的核心恒产，从不缺共识；真正的城市孤品，始终被坚定选择。

顺应圈层期待，保利珺园滨水叠墅样板间已开放，二批次载誉加推。

要知道保利珺园并非简单打造产品，而是从土地禀赋、规划营造、生活体系到圈层服务完成全方面升维，回应不可复制的1.1低容积率墅区土地，承载客户不被看见的需求，量身定制生活方式。

在建筑表达上，深度萃取巴黎白马庄园（Cheval Blanc Paris）核心美学，同时融合上海花园饭店、和平饭店、张园石库门等东方海派建筑元素，以“仪式感、纯粹性、细节感”为核心，打造兼具国际风范与海派底蕴的建筑格调仪式感上，对称式布局搭配精致雕花纹饰，入户动线仪式感拉满；

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对标国际顶尖滨水住区。在立面上，甄选高端材质构成低饱和度高级色系，质感通透且历久弥新。

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保利·珺园的社区景观以“两环二轴”为核心布局，带来上海罕见双下沉式庭院。

并以东方庄园的世界表达为内核，萃取全球六座白马庄园高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园。

仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的庄园美学！

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保利深知，最好的生活场景，必须由生活的主人亲自执笔。在这里，空间的定调权被彻底交还给了懂生活的人—无论是未来在园区里共同种下一棵传承记忆的树、联合甄选一座彰显圈层品位的艺术雕塑，还是在公共空间策办一场私人艺术展陈，业主不再是被动的接受者，而是生活的共建者与合著者。

深度将滨水生活场景深度融入设计，在满足当下全龄社交、运动、休闲功能的基础上，以前瞻视野构建四大健康体系，兼顾健康管理、家庭成长与代际共融打造了行业首个全维“JunYa生活体系”

①行业首个全维生活体系：

保利珺园以前瞻视野，构建“内－中－外”三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色。

上海首次将「全屋弥散氧系统」引入户内，珺园在叠加装标中设置了弥散氧，带来“全时段、全生命周期”健康守护的内在升级。富氧空气均匀覆盖居室，实现“无感知、全天候”守护，满足更深度的氧疗需求，帮助高知在繁重脑力活动后恢复精力。

②三大领创+约3300㎡珺CLUB，重构庄园生活新范式：
此番，保利珺园于约3300㎡的珺CLUB内，规划16大复合功能区，更以前瞻视野，匠造三大上海首创功能，将国际顶奢酒店的核心体验与私人艺术会所的专属格调，首次完整引入社区生活场景，铸就难以复制的价值壁垒。

更具创新性的是X+1的空间设置：打破单一功能边界，让每一处场景都超越想象！☑️☑️保利珺园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

每一种功能都是1+1＞2，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义生活的尺度。

①全球甄选的革新：严格遵循豪宅精装标准，全屋集成嘉格纳/博世厨电、杜拉维特洁具、汉斯格雅花洒等品牌，从源头奠定品质基石。

②个性定制的革新：深入细节的专属感营造，提供包括豪宅金属线（挂画系统）、门牌、门把手及背景墙岩板等在内的深度定制选项，在去年保利首创可定制引领市场潮流之后，再次迭新，让家成为独特的个人印记。

③空间叙事的革新：彻底打破传统布局桎梏，0过道浪费，超高利用率，打造无过道浪费的LDK级厅堂，让家庭互动与社交成为空间的核心叙事。☑️☑️保利珺园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

④她享主义的革新：注重女性居住体验，在上海首创“女神4件套”的基础上再度革新，升级为“女神6件套”！

于主卫配置科勒美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、专属美妆冰箱基础上升级奥普美容舱浴霸及进口胭粉奢石台面，构成周全的她享主义系统。

⑤预见需求的革新：以前瞻性思维规划生活场景，无论是从上海首创符合人体工学的厨房高低台全屋多功能收纳系统，还是保利智慧家智能系统、客厅音响交付、竖向插座等多个人性化细节，都系统化解决了未来居住中的各类需求，想客户所想并将解决方案放进了各种生活场景里。

⑥高定审美的革新：审美表达贯穿始终，甄选全球稀有奢石与高级材质，并融萃审美视野的图形元素与弧形线条设计，于细节处呈现经得起时间凝视的艺术质感。

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作为上海中心城区不可复制的低密滨水板块，新江湾25年的发展历程，沉淀了独一无二的价值基因，成为资产配置的优选之地。

首先是不可复制的生态极核：生态基因，是新江湾城独一份的自然馈赠，作为上海市区唯一的生态“绿宝石”，它在寸土寸金的中心城区，保留了一片原生自然秘境这份无价的生态天赋！

其次是百年复旦的人文极核，学脉的绵延为这片土地注入了温润的，色，决定了区域内居住的天然纯度。

杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。

最后，是湾谷科创的时代极核：源源不断的高精尖产业导入，让这片土地既拥有向后看的人文纵深，又具备向前看的澎湃引擎。同时也拥有上海独一无二的“大学+大厂+名企”的科创模式。

01

先讲土地

为什么是"15年一遇"而不是营销话术

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上海中心城区近十五年，外环内除风貌地块外，容积率≤1.1的纯住宅用地出让数量为0；把口径放宽到全市，2026年至今容积率低于1.2的低密产品供应不足800套，且大多数在外环外，中心城区范围内仅有保利珺园贡献了不到200套。‘

新江湾城本身是特殊样本：板块内规划仅有的两块1.1容积率宅地，一块出让时间未定，另一块就是保利珺园。

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项目占地约5.71万㎡，容积率1.1，建筑限高20米，双侧临水、对望约24万㎡新江湾生态走廊，绿化覆盖率逼近60%——这是主城核心把"低密+滨水+湿地"一次性占满的土地孤品。

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土地端的紧，直接传导到产品端：

• 上海外环内联排可售存量仅342套，占外环内新房总量2.4%
• 新江湾过去十年新房总供应不到2000套，其中全新联排仅百套上下，占比不足5%；
• 保利珺园是板块4年来首个推出联排新品的项目。

稀缺不是形容词，是供需表里的一行数字。

02

再讲产品

联排断档4年，它把"独栋体验"拉回252㎡

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本次最受盯防的，是约252㎡滨水联排首次集中上新29套

传统联排的痛点是"长条暗房"：面宽6-7米、进深12-14米，中间照不到太阳。

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珺园直接把面宽拉到9-11米，边套三层主卧270°环幕视野，实得率超260%，配地下两层（约6米挑高、南北双采光窗）、星空露台、宅前9-10米面宽花园——这些参数过去只在独栋或双拼里见得到。

叠加产品同样在补断档：161-186㎡四层真叠墅，咬合式结构做到5开间朝南，186㎡户型做四房四卫双套房平权，下叠附最大约120㎡花园，上叠北向独立入户+双露台。

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总价2000万级，同级预算在北外滩、徐汇滨江只能买160㎡上下大平层，在珺园买到的是有天有地、动静分层的真墅居。

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洋房则是首改家庭的"墅区门票"：105㎡三房LDKB一体化，140㎡正四房南向采光面约13.3米、客厅开间6.6米，最后12套收官；

「约105㎡三房」

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「约140㎡四房」

整盘洋房加推后仅剩1幢。1000万级进1.1低密圈层，是新江湾给首改客的最后一次窗口。

三类产品串起来，覆盖1000万级→2000万级→2700-3500万级完整阶梯，但底层逻辑只有一条：用低密土地红利，换高层给不了的居住尺度

03

为什么高净值人群愿意用钱包投票

稀缺必须被"验证"过

豪宅市场里，"稀缺"两个字谁都会写，难的是二手市场认不认。

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新江湾城的次新低密资产已经给出答案：同板块联排较高层溢价普遍40%-60%，新江湾首府联排挂牌价曾触达15.38万/㎡，中建大公馆低密房源惜售到无房可挂；而珺园二批次13套滨水联排开盘即罄，单价站上16.8万/㎡，刷新板块认知。

更关键的是业主结构：已成交业主中96%本科以上学历、硕士及以上占比43%，复旦、同济、上财三所双一流3公里内，B站、抖音、耐克、湾谷科技园在侧。

房子卖的是空间，但恒产守的是圈层——当邻居是教授、科创创始人、企业高管时，资产的流通溢价会被反复加固。

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保利珺园没把"健康"当噱头，而是做成资产延展性：近零能耗建筑、ENF级板材、上海住宅首发弥散氧系统、AI健康戒指、全屋新风与智慧家系统，再叠3300㎡珺CLUB（含冷疗舱、高压氧舱、恒温泳池、复合球馆）。

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这些配置过去只在顶奢酒店出现，它被写进社区配套，等于把"未来十年的居住标准"提前封进房产证里。

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04

四批次认筹

时间点比价格更值得警惕

本次取证节点有两个信号：

1. 洋房收官：105㎡最后12套边套、140㎡最后12套正四房，此后墅质洋房仅剩1幢；
2. 联排首推252㎡：29套滨水联排是四批次最高单价段，也是整盘稀缺度最锋利的部分。

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按前文供需推算，外环内联排存量342套这个池子只会越来越浅，而新江湾下一个联排供应不知道要等几年。

对终改客来说，这次不是"挑户型"，是"抢入场券"。

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认购时间：7月22日-7月26日

加推体量：77席（洋房+叠墅+联排）

核心区间：105㎡洋房1000万起 / 161-186㎡叠墅2000万起 / 200-252㎡联排2700-3500万

预售证：杨浦房管(2026)预备字000059号

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05

豪宅市场的共识

从来都是"先锁稀缺，再谈涨跌"

保利珺园的热，不是情绪热，是结构热。

一边是主城1.1容积率近15年零供应，一边是外环内联排占新房2.4%、新江湾联排4年断供；

一边是二季度27亿去化登顶墅类TOP1，一边是二手低密溢价40%起且一房难求。

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三条线交汇在周三认筹的这一刻，结论其实很朴素：

当土地、产品、圈层、二手验证同时站在你这边时，犹豫的成本远高于买入的成本。

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四批次77席放完，洋房收官，联排29套里252㎡首推不会再版。

新江湾这块1.1容积率的牌桌，保利珺园可能是未来很多年里唯一翻出来的一次。