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.4、板块及配套打分

上期主要聊了西红门东板块和生活配套。这个板块到底能打多少分呢？这也是好多人的疑问？目前板块在售的新盘有即将开盘的未来元著，在售的元启、兴创万象茗筑。这几个板都属于西红门东板块。综合配套高度类似（产业、交通、学校、商业、医疗、公园等等资源）。

未来元著板块及生活配套打分：68分（板块紧邻地铁，带来方柏霓的）。

兴创万象茗筑块及生活配套打分：65分（西侧的京开高速，算是地块的一大不足，远离地铁站，综合比未来元著少3分）。

御璟星城元启块及生活配套打分：63分（京开高速、南五环双重噪音是小区最大的减分项。其次是距离商业、地铁稍微远一点，比未来元著在板块上减3分）。

玖玥府块及生活配套打分：67分（距离地铁稍微远一点，但是也少了地铁噪音的烦恼了）。

由于这里地处近郊区，这里是大兴距离市区最近的区域，配套待建设已经规划完成，后续待落实。考虑到板块目前的成熟区是50%（周围板块北侧是正在发展的新宫，西侧相对成熟的西红门，南侧发展了一些产业的产业区域，这里就是等待19号线的到来加强一把）。因此目前板块的基础分数是65分。

名校分校，算是区域的一个不错加分项（皇城根小学已经开学，但是北京四中还是在方案待落实阶段），南侧和东侧还有一点产业，但是主要还是依靠交通前往是市区各个产业区。目前19号线二期南延属于环评已过，可研待批复阶段，主要还是资金待落实，未来肯定会建设，就是时间不太确定。未来整体板块成熟了分数可达到70分。各个楼盘由于京开高速和五环噪音，距离地铁站、公园、学校的距离不同，打分会略微有所差异。

四、小区品质到底如何？

下面以未来元著为核心，展开与正在销售的元启、万象茗筑、做横向对比。

4.1、开发商&品牌

4.1.1、开发商

未来元著是央企中建壹品联合湖北省属国企武汉联投联合开发，主要是2021年才进入北京的中建壹品操盘（中建壹品在北京五年已经操盘了11个项目了，在大兴7次操盘，仅仅在西门东就主导了从御璟星城、到御璟星城元启，这次的未来元著号称）。2021年开发的共有产权房学府公馆，定位改善，卖的非常好，由于利润空间很小，开发商动了歪脑筋，未交房就遇到强势维权。后来开发商做了外立面和小区园林的整体升级（这种大范围整改升级的维权成功案例，在北京还是非常罕见的，维权常见的也就是室内装修的整改，可见开发商还是需要脸面的--很在乎自己的声誉）。

最近的海淀宝山地块的海宸元境，定位改善，整体品质提升不少，仔细看在施工细节方面还是比建发差了一丢丢（墙面平整度、墙面细节处理方面）。

联城置业属于武汉市属国企，这次拉来纯属投资站台的，更多是带到北京来学习的。

4.1.2、品牌

这次产品定位是中建壹品全新“元著”系列（元著系在北京的首发）。基本是之前御璟星城的升级版，主要是定位刚需和刚需改善，产品借助了四代宅好房子的标准（大门、风雨连廊、架空层、下沉式会所，楼栋外立面升级等等）。使得刚需改善盘也实现了豪宅的品质。

总之：央企中建壹品+地方国企武汉联投联合开发，中建壹品操盘，烂尾不至于。品质基本是之前御璟星城和御璟星城元启的升级版（吸纳了海宸元境的品质元素，也采用了好房子的标准）。之前历史说明这个开发商还是非常爱惜自己的羽毛（学府公馆维权成功就是很好的力证）。

4.1.3、与元启、万象茗筑对比

元启是央企中建壹品与大兴地方国企兴创置业联合开发。属于之前御璟星城的升级，中建壹品的元启系列在北京的首秀。万象茗筑是大兴地方国企兴创置地独立操盘，虽然有好房子元素的加持，但是整个产品基本是元启的复制黏贴版本。

综合对比：未来元著>元启>=万象茗筑（从开发商、和产品的品牌对比）

4.2、产品布局

地块是长方形地块，并且有一定的偏角，有点类菱形。因此楼栋采用了梅花桩的方式布局。北侧和南侧是并排式，中间是点状分布，楼栋洋房+小高层。并且楼盘的东侧是与公路隔开的绿化带。

4.2.3、与元启、万象茗筑对比

①、元启

元启的地块相对比较大。也是类菱形地块，也是采用了梅花桩的方式布局。

②、万象茗筑

也是类菱形地块，西南侧是幼儿园。整体是梅花桩布局，

综合对比：三个地块的楼栋布局高度类似。都是梅花桩的方式。洋房+小高层为主。但是在体量方面，万象茗筑和未来元著的规模相当（未来元著稍微大一丢丢）。但是元启基本是其它两个盘的两倍，有大地块的优势。

但是未来元著的容积率比其他两个盘都低一些，因此洋房的比例相对会多一些。

4.3、参数对比

①、拍地阶段

2024年年初，紧邻五环和京开高速，地块体量更大的御璟星城-元启的地块还是9家热抢，触顶需要摇号获得（楼面价达到4.15万/平米）。但是到了2024年后半年的万象茗筑，拍地起始价格没变，也只有地主家的孩子兴创置地一家报名底价拿下（楼面价：3.62万/平米，降幅是之前抢地付出的15%）。到了2025年11月未来元著地价直接降到3万/平米（比最高峰价格降了27%），关键还是难处了位置更优的紧邻地铁的地块。最后中建壹品底价拿下。

一句话：楼面价这两年一路下滑。销售指导价也是从6.6万/平米，到后来的不限价（现在基本是5万/平米+）

②、小区规模方面：未来元著644户和万象茗筑555户体量相当，元启是1052户基本是前两者的两倍。都是洋房+小高层，由于未来元著的容积率低，因此洋房占比更多一些。其它两个小区是以小高层为主。层高方面小面积段都是3米。但是在大面积段未来元著达到3.3米，万象茗筑是依然是3米，元启反而是3.1米。

③、户型面积段：主要是以刚需和刚需改善为主（八十多平米至一百三十多平米之间），元启有少量的160多平米的大户型。在得房率方面后来者的万象茗筑和未来元著更高一些（更多是好房子的加持）。车位比符合常规要求。

④、物业方面：三个盘的物业费是高度一致，都是5.2元/平米（比北侧的玖玥府的5.48元/平米低了一丢丢）。但是兴创物业相对是行业新兵，大家的疑虑相对会多一些。

综合对比：后来者的未来元著还是尽可能在一些方面超过元启和万象茗筑（容积率、得房率、更低楼面价、体量适中等）。

4.4、园林&楼栋

4.4.1、大门

社区的大门设置的小区的北侧主大门，东侧还有大门（双主入口规制），并且在与地铁衔接的地方，设置了小门，直接从小区可以直达地铁站，并且与地铁周边配建的商业形成一体化设计（这部分也是小区的配建）。

①、北侧大门

整个大门采用了回退式，酒店大门的设计风格。整体长度达到43米。采用奢石从地面至墙面（铂金钻石材+蓝翡翠奢石）。门顶采用了环形穹顶风格。门口设置了未来之芯主题雕塑。

在大门的两侧设置了造型松树。进入大门就是中央车马庭（有一种五星级酒店的大厅风格享受）。无论驾车归来还是步行抵达，都在穹顶之下完成从喧嚣到静谧的转换。

②、东北侧商业级地铁

由于有了东北侧的地上河地下均有小门。可以实现从地铁19号线二期南延西红门东站直接无风雨进入小区，甚至进入地下空间，可以无风雨、日晒的进入家门（这个才是真正的地铁上盖的优势）。

真正的实现下楼就达地铁口。

③、配建商业

东侧紧邻地铁的一侧还留有大门的同时，与在两侧配建4100平米的下沉绿谷商街（使得商业与小区、地铁站实现很好的融合）相互结合，这里还有与主路分割的绿化带。满足日常的采买、周末闲逛、晚间小酌。

4.4.1.1、与元启、万象茗筑对比

①、万象茗筑

万象茗筑的大门采用了大门结合墙壁+商业门面房（这有500平米的商业配套，便利店、理发店、中介门店，宠物店等等），形成了一个百米宽的界面绿化形成了车辆入口+步行出入区域。入口水景+绿化。

②、元启

壹品兴创元启的大门是新中式和现代风格的结合。气势上必然是比北侧的万象茗筑更优一些。

大门综合对比：元启都发挥了自身地块大的优势，在大门上也是用心不少，比万象茗筑的大门就更优了一些。但是后来者的未来元著的大门在现代简约上与元启形成差异，加分项在两个大门，还与地铁无缝衔接。

大门排序：未来元著>=元启>万象茗筑

4.4.2、园林

①、园林布局

在社区的楼栋之间形成小区的园林景观。这次最大的亮点是借助好房子标准，小区采用了双风雨归家景观连廊（从大门主入口至单元门入口，中间经过：串联门庭、水院、连廊、中庭、入户五重空间）。

双风雨连廊

小区的东西又构成了功能景观区域轴线，主要是布局了架空层、楼栋间的花园景观和功能区。

社区的景观采用了一院九境。

社区的景观采用了一院九境。

②、架空层及会所

小区布局了2000平米的会所空间，这里有7大主题空间，不仅有稀缺篮羽馆（专业级篮球/羽毛球场地）。

还有健身私教区、棋牌茶室、美容颜舱、日咖夜酒等区域，满足全方位的各种需求。

其次小区还有800平米的架空层（这里设置成全龄友好型）。这里从儿童、到阅读区域，再到社交活动场所全覆盖。

总之：小区从五进制入户空间，九重景观，2000平米会所，800平米架空层，加上风雨连廊构成小区景观。

4.4.2.1、与元启、万象茗筑对比

①、万象茗筑

小区无独立的会所空间，有邻里空间（如社区会客厅、邻里共享书吧、四点半学堂等）及景观风雨连廊，以及在各个楼栋之间设置有各个年龄段的活动区域。4号楼东侧边户首层，以及10号楼首层设置了架空层（这里设置一些健身、瑜伽，邻里互动空间）。

②、元启

元启凭借大地块的优势，小区内部的园林景观更为丰富。3.5万平米的园林，通过一条600M的慢跑道连接起来。会所面积达到2400平米（没有架空层加持）。

园林对比：元启=未来元著>万象茗筑（后来者的未来元著风雨连廊+2000平米会所+800平米架空层，直接把小区拉满了，元启凭借大地块的优势，修建了2400平米会所空间，并且还有3.5万平米园林。万象茗筑不仅仅地块小，而且好房子的元素就增加了少成本的少量架空层和风雨连廊。各方面还是会弱一些）。

4.4.3、楼栋

社区的楼栋主要是洋房+小高层。国内知名建筑设计所匯張思设计打造，楼栋采用了对称式、三段式的设计风格（金属板材和金属弧线造型+玻璃）。

特别是细节之处吸取了海宸元境的不少设计元素。特别是造价相对更高的边户带弧度的270度落地窗户。

楼栋结合户型设计，采用了设备平台、开敞阳台、飘窗高赠送使得得房率大幅度提升，洋房综合使用率至高约102%（每一户都有开敞式阳台，多一个功能空间的实际使用：种花、阅读、绘画、发呆,抽烟等）。

总之：未来元著在楼栋方面，基本还是把之前豪宅理念的元素都用到这了个刚需改善盘身上，名师设计，不仅仅打造了游艇弧形立面，还采用了铝板与巨屏玻璃交替展现。

4.4.3.1、与元启、万象茗筑对比

①、万象茗筑

楼栋采用了奇、偶阳台的配置。外立面是玻璃+金属板材白色线条布局+灰色边框的设计风格。

②、元启

楼栋采用了错位的阳台设计风格。大块的玻璃+艺术流线造艺+金属勾边。

楼栋对比：未来元著>=元启>=万象茗筑

4.5、打分

对小区的定位、园林、楼栋、综合参数打分，根据目前公布的信息对比（也要综合考虑减配、维权的成分）。

未来元著小区打分：基本在80分左右（在四代宅的加持下，虽然地块没有元启的更大，但是低容积率，洋房为主，紧邻地铁的因素，开发商还是砸钱进去，从与地铁的融合，双大门。2000平米会所，800平米架空层，9大景观区域，提升了多元活动空间。最关键是这次的楼栋设计，不仅仅名师主导，而且把豪宅的理念都用在了这个刚改盘的身上，因此符合四代宅基准80分的条件）。

兴创万象茗筑小区打分：基本在70分左右（虽然是有四代宅的因素加持，但是从开发商经验，到小区的大门气势一般、园林考虑了一些，但是到砸钱的会所，风雨连廊都没有独立打造，再到楼栋设计基本是元启费复制修改版，开发商采用了市场主流方式，惊艳度不足）。

元启小区打分：基本在75分左右（元启凭借大地块，修改规划，升级园林，打造了2400平米的大会所，楼栋外立面也做了升级。大门的精致度也饱满不少）。尊敬的购房者：壹品兴创元启官方售楼处电话：400-8188-016
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要建设安全舒适绿色智慧的好房子，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平。《住宅项目规范》于今年5月1日起正式实施，从住宅楼层高、加装电梯等方面建立了标准。不仅新房子要设计成好房子，老房子也要有好的设计，改造成好房子。我国正推动研发适用于好房子的新型建材、绿色建材、智慧安防、全屋智能，在好房子应用新技术、新材料、新产品。好运维需要有好的管理和服务，让居民住得安全舒适方便。

要在城市更新中一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。“四好”建设将坚持问题导向和目标牵引，解决群众急难愁盼问题。“四好”建设将在显著改善民生的同时，有效发挥其在扩内需、稳经济增长中的作用，将住房发展与公共服务、低碳绿色等统筹考虑，综合处理好生活、生产、生态关系。

须稳步推进城中村和危旧房改造。“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万名群众。“十五五”时期，这项工作还将继续推进。推进城中村改造应做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建，实施“一村一策”，采取整治提升、拆整结合等方式进行改造，改善居住条件和生活环境。

应抓好城镇老旧小区改造工作。老旧小区改造将继续开展好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”。“楼道革命”将改善小区基础设施，更新改造水、电、气、热等老化的管线管道，解决群众反映的跑冒滴漏、电压不稳、线路“蜘蛛网”等问题；“环境革命”将对小区的路面、绿化、照明等“硬环境”和养老、托育等“软服务”同步进行改造提升；“管理革命”将大幅提升群众参与度，小区“改不改、改什么、怎么改、改后怎么管”，都由大家商量决定。同时，改造后的老旧小区引入物业服务机制，加强小区物业管理，努力做到一次改造、长期保持。

要开展完整社区建设。未来，将完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈；开展城市社区嵌入式服务设施建设，因地制宜补齐公共服务设施短板，优化综合服务设施布局，居民、规划师、设计师都可参与社区建设。当然，实施房屋品质提升工程的底线在于防范安全风险，要强化房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋质量安全保险制度3项制度，及时发现房屋安全风险隐患，解决房屋修缮资金问题，以市场化方式提高安全保障能力。

未来5年，实施房屋品质提升工程将让百姓居住品质得以显著提升，人民群众将更有获得感、幸福感、安全感。同时，房屋品质提升工程在带动经济增长方面也大有可为、大可期待。