顶豪卖33亿抢空，刚需盘卖不动，楼市真的变了？

2026年的楼市，像极了冰火两重天。

一边是杭州滨江区的顶豪项目“望天际”首次开盘，66套总价千万级别的房源3小时全部售罄，揽金33.6亿元。最贵的一套624平方米顶跃户型以1.52亿元成交，单价高达24.39万元/平方米，一举刷新杭州高层住宅总价和单价两项纪录。

另一边，中指研究院的数据显示，7月单月百强房企销售额仅2179亿元，较6月的3571亿元下降超三成。传统销售淡季叠加6月集中冲量后的回落，市场热度阶段性降温。

楼市到底是冷还是热？答案可能取决于你站在哪个赛道上。

先看整体盘面。

中指研究院发布的《2026年1-7月中国房企销售业绩解析》显示，今年前7个月，TOP100房企销售总额为18042.1亿元。虽然同比降幅较1-6月收窄了0.6个百分点，已是连续五个月收窄，但市场整体仍处于筑底修复阶段。

从7月单月来看，2179亿元的销售额环比下降超三成。克而瑞地产研究的数据也印证了这一趋势——全国重点50城新建商品住宅成交环比回落25.6%。上海易居房地产研究院副院长严跃进对此表示，近两年房地产政策总基调一贯清晰，即保持市场稳定，但市场复苏过程中仍存在一定不确定性。

宏观层面，7月30日召开的中共中央政治局会议释放了重要信号。会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”框架。与去年7月政治局会议未明确提及房地产相比，今年以来两次分析研究经济工作的政治局会议均提及“稳定房地产市场”。这一变化将稳市场提升到了更高的安全维度。中指研究院预计，短期政策或进一步发力，因城施策力度有望加大。

行业格局的变化，比市场冷暖更值得关注。

今年前7个月，千亿房企阵营从上半年的3家扩容至5家。保利发展以1500亿元的全口径销售额位居行业第一，中海地产以1494.6亿元紧随其后。华润置地1306亿元、招商蛇口1098.6亿元、绿城中国1070亿元分列第三至第五位。

保利发展和中海地产的“榜首之争”堪称胶着。前6个月保利发展全口径销售仅领先中海地产8亿元，到前7月优势进一步缩小至6亿元。不过从权益销售金额来看，中海地产以1374亿元位居行业第一，领先保利发展192亿元。

建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团、万科A分列行业第六至第十位。

从企业性质来看，央国企的头部优势愈发稳固。中指研究院企业研究总监刘水指出，这些企业近年来货值高度集中于核心城市，抓住了核心城市市场修复带来的销售机会；同时通过持续打造“好房子”、推出创新产品，不断提升产品竞争力。

行业洗牌还在加速。今年前7个月，百亿房企共39家，较去年同期减少10家。中指研究院将这一变化描述为“头部坚守、腰部塌缩”。千亿阵营持平，说明头部央国企凭借核心城市货值规模、好房子溢价、信用和交付优势稳住了市场地位；而百亿房企大幅减少，则反映在新货不足、旧货难去化的双重夹击下，规模企业数量在收缩。

从权益销售额来看，央企的抗跌性最强，跌幅大于30%的仅占18.2%。国企内部分化突出，26.1%的企业降幅超30%。混合所有制房企中半数跌幅超30%，几乎没有高增长案例。民营房企近八成企业负增长，但仍有15.2%的企业逆势高增，区域深耕的韧性凸显。

再看市场一线的真实温度。

杭州望天际项目的“日光”是最具代表性的案例。这个由滨江、建发、金茂联合开发的项目，整体备案均价约14.23万元/平方米，套均总价约5091万元。项目前身为滨江区水电新村地块，距离钱塘江仅约400米。依据《杭州市钱塘江综合保护与发展实施导则》，江岸300米管控范围内一线沿江地块不再新增住宅用地。地段的不可再生性叠加极致的产品力，让这类顶豪项目几乎不受大势波动影响。

据项目方透露，主力购买群体年龄在35至45岁之间，平均年龄仅39岁。职业构成方面，实体企业董事长占比最高，达41%，金融、证券、投资行业从业者占27%。杭州本地买家占85%，外地买家中上海人居多。杭州上半年总价3000万至5000万元房源网签122套，5000万元以上房源网签64套，均创下近十年新高。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生指出，杭州楼市目前呈现典型的K型分化特征。

但在顶豪“日光”的另一面，刚需和改善市场则冷暖不均。中指研究院数据显示，7月份30个重点城市新建商品住宅销售面积同比保持小幅增长，其中一线城市增幅相对较高。但部分远郊或产品力偏弱的项目面临较大的去化压力。精准卡位低总价、完善配套、合规产品的项目能实现快速走量，而定位模糊、配套欠缺的项目则举步维艰。

严跃进向《证券日报》记者表示，今年以来核心城市热销项目具有较强的共性——区位优势突出、产品创新明显、客群定位精准。房企竞争重点正由单纯销售住宅逐步转向打造生活方式和综合服务能力。

政策端已经在持续发力。

中指监测显示，今年1至7月（截至7月29日），全国各地出台房地产相关政策已超680条，频次明显高于去年同期。其中超过半数是优化公积金政策。8月以来，南宁、广州、武汉等多地继续跟进优化公积金政策。

中指研究院预计，在“稳定房地产市场”的政策导向下，各地因城施策力度有望进一步加大。核心城市限制性政策仍有优化空间，更多城市或通过发放购房补贴、加大公积金支持力度、推动住房“以旧换新”、增加高品质住房供给等方式促进住房需求释放。

严跃进建议，各地应继续将稳定房地产市场作为重点工作。一是加快打通“卖旧买新”链条，激活二手房置换需求，进而带动新房市场；二是推进房企债务风险化解，扎实做好保交房工作；三是积极探索新发展模式，推进现房销售改革等。

中指研究院企业研究总监刘水认为，如果因城施策力度进一步加大，核心城市市场持续修复，加之去年同期低基数影响，重点房企销售业绩降幅有望继续收窄。不过他也强调，房地产市场区域分化仍将持续，全面企稳仍需时间。

整体来看，行业总量持续筑底，政策托底的信号明确且坚定。但市场不会全面回暖——核心城市、优质地段、高品质产品才是穿越周期的核心底气。

对于刚需购房者来说，可以紧盯政策红利窗口期，优先选择配套成熟、产品合规的高性价比楼盘。对于改善和高端置业群体而言，核心城市的优质资产依旧是抗波动、保值的底气所在。对于房企来说，靠规模取胜的时代已经落幕，稳健经营、产品迭代、深耕核心市场，才是未来的生存之道。

楼市真的变了。不是简单地变冷或变热，而是变得更加分化、更加理性、更加考验眼光。