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海开0702地块项目-海开瑜海澐颂

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中国“硅谷”的房

这片9.52平方公里的土地上，注册企业超过2.4万家，聚集了百度、腾讯、网易、字节跳动等中国互联网行业的半壁江山。

每天清晨，数十万高学历的科创人才涌向中关村软件园，却在下班后面对同一个尴尬的现实：

想在上班的地方附近买一套好房子，很难。

上地0702地块位置图

2025年12月23日，海开控股用84.56亿元拍下了上地0702地块。

住宅楼面价约6.96万元/㎡，是近五年来海淀最大规模的单宗建筑用地。

这不是一块普通的住宅用地。

它几乎是上地板块最后一块可供开发的纯居住用地，真正意义上的"绝版地块"。

海淀真“绝版”地块

先说一个大背景

上地板块过去三年几乎没有新房供应。

2025年3月入市的功德寺双盘（和樾望云、和樾玉鸣），均价10万/㎡起步，开盘即热销，目前双双进入尾盘阶段。

瑜海澐颂是海开"颂系"产品的第四座

——此前已有圆明天颂（首作）、栖海澐颂、颐海澐颂落地。

海开拿地上地0702地块，不仅是商业决策，更带有区域更新的使命

——项目自身还包含约13.23万㎡的多功能用地，未来将建设聚焦人工智能产业的商业办公综合体，实现"职住一体"。

商业办公综合体

30栋4到10层的纯洋房，全盘一梯两户，70年纯商品住宅，零回迁、无保障房混居。

瑜海澐颂楼盘沙盘图

这个规制在海淀新盘中可以说是"独一份"。

注：以上价格为业内预测参考价（约11-12万/㎡），项目尚未取得预售许可证，最终价格以住建委备案公示为准。

98㎡三室两厅两卫户型

116㎡三室两厅两卫户型

139㎡四室两厅两卫户型

159㎡四室两厅三卫户型

179㎡楼王四室两厅三卫户型

几个值得关注的产品力细节：

得房率的代差优势。

项目充分运用了北京"好房子"新规

南向弧形景观花池（纵深约0.5米）不计入建筑面积，北向设备平台（约4㎡）全赠送。

地块总规图

综合测算下来，主力户型的实际得房率86-95%。

而周边同期项目普遍在80%-83%之间。

这将近6-10个百分点的差距，在138㎡的面积段上意味着多出来将近7-11㎡的可用空间

相当于一个独立的书房。

第二，架空层的配置。

10栋楼首层架空，搭配下沉庭院形成约4600-5700㎡的社区会所体系，包含健身空间、四点半学堂、茶室等功能。

园林的整体效果很“震撼”。

弧形廊桥横跨溪流

浅滩缓坡滨水绿地

复刻西山自然意境

在海淀新盘中，这个园林会所的配置，可以说是"遥遥领先"。

第三，楼王。

瑜海澐颂

179㎡户型做到了私家电梯明厅

约6.2米阔景阳台，层高3.1米，在北京五环内的洋房产品中

这种空间尺度已经接近顶豪水准了。

配套深度分析

上地板块的配套，是全面成熟阶段。

通勤：步行上班不是梦

这是上地板块最奢侈的日常。

项目距离中关村软件园仅约1公里，步行可达。

中关村软件园

对于在百度、腾讯、网易、联想等企业上班的人来说，这意味着每天早上可以多睡半小时。

轨道交通方面，项目距地铁13号线与昌平线换乘站清河站约1.2公里，骑行可达。

清河站可实现13A线、昌平线、19号线支线三线换乘。

自驾方面，北五环、京新高速、北清快速路构成三横两纵路网，可达中关村核心区。

教育：海淀六小强就在家门口

这是整个配套体系中最有分量的一环。

项目周边现有上地实验小学、上地实验学校（九年一贯制）、清华附中上地学校等优质教育资源。

海淀区上地实验小学

更重磅的是：

项目南侧一路之隔，正在建设由北京市一零一中学承办的72班十二年制学校及9班幼儿园，计划2028年投入使用。

101中学是"海淀六小强"之一，直属直营，这意味着项目业主子女有望实现从幼儿园到高中的一站式优质教育。

当然，需要提醒的是，学区划片以教育主管部门最终公示为准，开发商无法做出承诺。

但在海淀"教育为王"的置业逻辑下，这个配套分量的确极重。

商业：3公里生活圈已经成熟

周边现有配套：BHG Mall上地华联购物中心约1公里，清河万象汇约3公里，中关村壹号、海淀大悦城均在生活圈内。

清河万象汇

周末带孩子上兴趣班、约朋友聚餐、逛超市采购，3公里范围内全部搞定。

医疗：三甲挺多

积水潭医院新龙泽院区（三甲）距项目约3公里，上地医院约1.5公里，北医三院（分院区）也在辐射范围内。

积水潭医院

不过客观地说，距离协和、中日友好等顶级医院仍有一定距离，这是海淀北部板块的共同短板。

生态：三园环绕的宜居底色

上地公园与项目隔街相望；北侧规划绿轴与树村公园、清河之洲相连；圆明园直线距离约2.5公里，颐和园约5公里。

上地公园

竞品横评：同区域多盘混合对比

海淀上地这边，竞争激烈。

多盘竞技场，已经悄然拉开序幕：

瑜海澐颂从整体来看：

vs和樾望云/和樾玉鸣：

功德寺双盘已经卖得差不多了，但瑜海澐颂在得房率上形成了代差优势
同样的139㎡四居，瑜海澐颂实际可用面积多出7-11㎡，这在日常使用中就是"有书房"和"没书房"的区别。

此外，架空层会所的配置级别也是功德寺双盘所没有的。

不过，功德寺双盘已经实景呈现，所见即所得，而瑜海澐颂的等待存在时间成本。

vs中海安澜北京：

完全是两个赛道。

安澜北京是树村板块的顶豪产品，起步210㎡、总价2940万起，客群是金字塔尖。

瑜海澐颂面向的是科创中坚力量的改善需求，98㎡起步、1030万起的门槛更亲民。

vs颐海澐颂：

同出"颂系"一脉，但定位不同。

颐海澐颂在永丰南，均价9.3万/㎡，更适合预算有限但想留在海淀的购房者。

瑜海澐颂在位置稀缺性上更胜一筹，产品迭代也更先进。

竞品横评：同区域多盘混合对比

上地板块的三十年，就是中国科创产业从追赶到领跑的缩影。

从1991年联想、方正在这片城乡结合部扎根

到百度、腾讯、新浪、字节将这里变成"中国硅谷"，再到如今AI大模型和具身智能的新浪潮

——这片土地一直“超预期”。

瑜海澐颂，是这片土地上近乎最后一张"入场券"。

对于在西二旗、后厂村、中关村软件园上班的高知人群来说

这个“好房子”在某种意义上来说

可能是你能在"离家最近的地铁站"和"让孩子上好学校"之间

找到的最好平衡点。

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