奥体板块今年密集“商改住”，专家警示：警惕城市公共中心“卧城化”

上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。

住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。

密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里犯嘀咕。

杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。

奥体还有多少“最后一宗”？

8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。

这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。

住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。

奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。

“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？

板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。

从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：

一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近文渊实验小学、中学、学军中学附属文渊中学等教育配套。

一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米；

一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。

最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。

目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万-9万元/平方米。

二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万-6.5万元/平方米。

为什么要“商改住”？

“商改住”并非杭州独有。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。

住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。杭州奥体周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。

与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。

但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也疑虑。

该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。

首先是公共服务承压。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。

其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。

第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。

第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。

奥体会不会成为“卧城”？

更深的隐忧，是板块若定位偏移，就容易从公共中心滑向“卧城”。

奥体板块原本定位为集体育会展、商务办公、滨江公共活动及居住于一体的复合功能区，是杭州重要的城市公共中心和形象窗口。

如果商业、商务用地大量转为住宅，可能会造成片区功能从复合公共中心滑向高端居住区。这样一来，奥体的城市功能会变得趋向单一，可能仍然有体育功能、会展功能，但日常功能更多趋于居住，而不是商务办公、产业服务和公共活动，这种变化会削弱它作为城市公共中心的影响力和辐射力。

就业岗位减少后，职住平衡可能难以维系——新增居民需跨区就业，早晚高峰通勤压力加剧，奥体面临“卧城化”风险。

若产业空间持续缩减且周边板块无法完全吸纳新增居住人口，“产业空心化”就可能会出现。从长期看，住宅开发带来的一次性土地收益，远不及商业商务用地能贡献的持续税收、就业和企业活力。

住媒体记者采访了诸多业内专家，综合他们的看法，“商改住”会不会影响片区定位，取决于两个关键条件：是否保留了足够的商业、商务和产业空间底线；住宅增量是否与周边就业岗位、公共服务和交通承载能力相适配。

他建议，核心节点、沿江界面、地铁站点周边，应保留一定比例的商办和混合用地，采取“住宅+办公+社区商业”的混合开发模式，而非全部转为纯住宅。同时，住宅产品应配建一定比例的人才房、保障性租赁住房或中小户型，避免清一色的大户型高端住宅，真正服务周边就业人口。

归根结底，“商改住”本身不是问题，问题在于不能把核心区短期土地收益凌驾于城市长期功能之上。

奥体板块若能在增加住宅的同时，守住产业商务底线、补足公共配套、控制开发品质，这些“商改住”调整未尝不是一次功能优化的机会。反之，一个定位极高的城市公共中心，可能就此退化为功能单一的居住板块。

橙柿互动·都市快报 记者 许晖

编辑 郭智杰

审核 罗祎 邵宇峰

校对 王建英

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