园区智能化陷入重投入低时效陷阱，葛培健：先跑通单一闭环再全域复制拓展 丨 2026博鳌观察

本报记者 张蓓 黄指南 陵水报道

“所有AI投入，降本增效、增收是唯一评判标准；不要全面铺开，先跑通单一闭环再全域复制拓展。”

8月12日，在观点机构主办的2026博鳌产业科技大会中，全行业集体涌向AI算力、智能体概念层出不穷的当下，中国企业改革与发展研究会理事葛培健在演讲中抛出的上述判断，为过热的赛道注入了冷静视角。

从延续数十年的空间资管逻辑，到对“算力主权”的争夺，中国产业园区正站在范式切换的临界点。

一边是传统租金模式触顶、同质化内卷加剧的行业困境，一边是AI技术带来的价值重构机遇，而转型的边界、路径与潜在风险，正成为所有参与者必须回答的问题。

增长触及天花板

产业园区的底层运行逻辑，在葛培健的观察中，都是以经营性现金流平衡为前提、政企良性互动为框架的政治经济学。

在过去很长一段时期，租金是所有园区的生存底线，开发载体面积、租金单价、整体出租率、年度回款规模构成了行业通用的评价体系——没有租金现金流的支撑，产业服务、生态培育都无从谈起。

但这套逻辑正在失效，供给端的同质化内卷已成为行业共性难题。据葛培健统计，全国31个省份的“十五五”规划中，29个提及生物制造，20余个布局具身智能，氢能、未来产业等赛道也出现大范围同步布局的态势。

各地争相上马同类产业载体，直接导致招商内卷加剧、低价让利抢企业成为常态，部分园区即便维持满租，也存在企业上下游割裂、无深度产业沉淀的问题，企业拿到政策补贴后随即搬迁的现象并不鲜见。

需求端的变化更为根本。企业选择园区的核心诉求已从“获得物理空间”转向“获得产业支撑”。

葛培健总结，当前企业对园区提出了三道全新考题：一是能否系统性降低研发、算力与运维的综合成本；二是能否依托产业生态匹配产业链资源、加速技术落地与市场拓展；三是能否帮助企业打造租金之外的多元经营性收入。

这意味着，出租率早已不再是衡量园区价值的唯一标尺。园区之间的竞争，已从物理空间的硬件比拼，升格为产业组织能力、数字智能基础设施的综合较量。

张江、亦庄、光谷等标杆园区之所以能形成长期黏性，核心并非租金优势，而是沉淀了算力节点、产业链图谱、产业基金、专业实验室等不可替代的产业资源。

AI算力潮落地纠偏

行业焦虑之下，“智慧园区”“智能体园区”成为所有运营商的标配口号，但大量项目陷入“重投入、低时效”的数字化陷阱——堆砌硬件、搭建展示大屏，却无法形成真实的业务价值，最终沦为一次性的形象工程。

针对行业普遍存在的“重投入、低时效”数字化陷阱，葛培健提出智能体园区落地的五大前置条件，为转型划定务实边界。

在顶层设计层面，园区必须清晰聚焦主导产业定位，摒弃大而全的通用型智能平台思路——北京已推行“一区一大主导产业”的差异化布局，上海市人大起草的产业园区条例也拟限定单个园区主导产业不超过两个，所有AI投入的成效均以降本、增效、增收为核心评判标准。

同时需建立清晰协同的政企分工机制，由政府统筹顶层规划、产业政策与公共算力资源，园区运营主体承担市场化建设、平台运营与企业服务交付，配套完善数据与AI安全治理制度，明确数据采集、脱敏、使用的合规边界，落实全流程审计追溯。

在执行落地层面，园区需配备复合型运营团队，团队成员无需全员精通底层算法，但必须吃透产业运营逻辑、精准识别企业真实痛点，具备算力厂商、科研机构、产业基金等跨领域资源整合能力。落地节奏上则坚持轻量化策略，优先跑通单一业务闭环、验证投入产出模型后，再向全域场景复制拓展，从根源上规避盲目铺摊子带来的资源损耗。

他判断，未来智能体园区将呈现四大演进趋势：应用从单一场景走向全运营流程覆盖，技术从单一独立Agent升级为多智能体协同，平台从封闭专属转向开放生态，服务模式从被动响应转向预测式主动运营。

“智能体园区竞争的核心，是算力与产业组织能力的竞争，而不是算力设备的堆砌。”葛培健强调，所有智能化改造最终都必须回归经营性现金流的底线，以服务企业成长、培育产业生态为核心目标。

房企算力转型，需厘清真实逻辑

大会结束后，《华夏时报》记者就当前房地产企业扎堆转型AI算力的行业现象对葛培健进行了独家专访。

在葛培健看来，企业追逐新概念、谋求转型突破是商业市场的常态，本身无可厚非。房企依托自身持有的物业、土地与电力配套资源切入算力赛道，有其现实合理性，但投资者与金融机构必须充分研判项目的实际产出与落地风险——算力行业并非拥有场地与基础设施就能轻易做成。

“我并非否定所有算力转型项目，也不是否认房企布局算力的合理性，只是提醒各方要认真分析研判，看清转型背后的真实逻辑与实质内容。”葛培健表示，当前市场对算力的实际需求、产业配套要求已有清晰认知，中美两国算力产业的发展路径也具备充分的行业共识。

一个值得警惕的信号是，算力产业的核心约束正在从硬件供给转向资源承载。他指出，美国算力产业当前最大的制约因素是电力与水资源，当地部分社区因能耗过高、水资源消耗过大等问题，开始反对算力项目落地。按照产业发展规律，中国未来同样可能面临同类挑战。

更核心的问题在于，市场需对两类转型模式做出区分：一类是真正切入算力核心业务，另一类仅作为算力基础设施提供商。葛培健认为，提供基础设施本身也是一门生意，具备其产业价值，但两类模式的盈利逻辑、风险水平与估值逻辑完全不同，不能混为一谈。

葛培健明确提示，（房企转型算力）这类转型直接关系到投资者切身利益，也会影响地方经济的发展前景。一旦概念炒作过度形成行业泡沫，反而会对实体经济造成负面影响。

从空间资管到算力主权，产业园区的价值重构已是必然。但技术浪潮之下，比拥抱概念更重要的是厘清价值逻辑，当行业告别粗放扩张的红利期，真正的竞争力终将回归产业本身。