北京
8月12日下午，北京土拍大厅的气氛相当紧张。海淀四季青西冉那块地，从起拍价85.55亿一路举到97.61亿，整整130轮，最后被金茂拿下。住宅楼面价8.8万一平，溢价率14.1%，直接把10天前朝阳广渠路那块84亿的地王挤了下去。
说实话，看到这个数字我的感受挺复杂的。一方面，这说明北京核心地段的土地依然稀缺到让人眼红。海淀四季青，北四环到北五环之间，容积率1.6，限高25米，这种条件放在海淀就是十年出不了一块。周边有地铁12号线四季青桥站，人大附小、海淀外国语实验学校都在附近，东侧还规划了九年一贯制学校，拟由人大附中分校办学，预计2028年投用。这种配套，换谁都得抢。
但另一方面，五家报名企业全是央企，华润加越秀联合体、中国金茂、中海北京、招商蛇口、保利发展，没一家民企。保证金就17.11亿，光是这个门槛就把大部分中小房企筛得干干净净。这说明什么？说明现在的土拍已经变成了央企之间的"熟人局"，民企基本连上牌桌的资格都没有了。
金茂这次拿地很有意思。业内本来预估能破100亿，结果停在97.61亿。不是金茂不想举了，是其他几家先怂了。前面几十轮中海和华润联合体在打，磨磨唧唧，金茂一直没动。价格磨到96亿的时候，金茂突然杀出来，然后节奏就变了。这种打法，说明金茂对这块地的价值心里有底，也知道自己的底线在哪。
我算了笔账，这块地除了两宗住宅，还绑了3.18万平的商服，要配建养老驿站、文化室、体育设施、助残中心，全部无偿移交。商业不赚钱，配建全白送，所有成本全靠住宅扛。住宅楼面价8.8万一平，未来开盘卖多少？业内估计至少在12万以上。这种价格，面向的已经不是普通改善客群，而是海淀那批住了二十年世纪城、现在想换新房的老钱们。
不过这块地也有硬伤。紧邻西郊机场，航线噪音是躲不开的。低频噪音这东西，墙挡不住，玻璃也挡不住。好在西郊机场飞机并不多，噪音影响应该可控。但买房的人如果在意这个，还是得实地去感受一下。
从更大的视角看，这次土拍释放了两个信号。一是北京核心区域的土地稀缺性还在加剧，好地段越来越贵，而且贵得有底气。二是央企在土地市场的垄断地位越来越明显，未来的北京新房市场，基本上是央企说了算。这对购房者来说，产品品质和交付保障相对更稳，但价格话语权也在向卖方倾斜。
我的判断是，这块地未来做成纯洋房社区，产品上限很高，但价格肯定也不会便宜。对于普通购房者来说，看看就好，这种级别的项目跟我们关系不大。不过它传递的市场情绪值得留意：核心地段依然被资本看好，北京楼市的分化还在继续加深。好房子越来越贵，刚需盘则在远郊厮杀，中间层的改善客群，选择空间其实越来越窄了。
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