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建发・海晏

项目地址：海淀区东升镇朱房中街，清河万象汇西南约 400 米，朱房板块

发商：建发房产（千亿国企），海淀清河地王，建发北京塔尖王府系作品

物业：建发怡家园物业，金钥匙管家服务，物业费 10 元 /㎡・月

产权：70年纯商品房，无回迁、无保障房，无社区底商，全盘 183㎡起步大户型，圈层纯粹

占地 /建面：占地约3.93 万㎡，地上建面约 9.51 万㎡规划参数：容积率2.42，绿化率 30%；16 栋 7‑15 层南北纯板，合计 431 户；车位比约 1:1.75，全地下人车分流；元宝围合布局，最大楼间距 70 米；配约 3600㎡双层下沉私宴会所，四进三园十八景王府中式活水园林，风雨连廊设计。两梯两户 / 两梯一户，私梯前厅赠送，无暗连廊；综合得房率 83‑87%；183㎡层高 3.2m，218‑265㎡层高 3.4m，298‑340㎡楼王层高 3.6m

交付：精装交付，合同交房 2027‑09‑30；2025‑06‑12 开盘；王府园林、下沉会所实景已开放可参观北京房天下

价格区间：备案均价约14 万 /㎡，总价 2400‑5100 万，主力成交 2600‑4000 万

主力户型｜183‑340㎡四‑五居，全系套房设计，私梯入户

183㎡四居三卫｜2400‑2600 万，入门主力，南向 12.8 米三面宽，双套间，独立家政间，5.7 米宽厅
218㎡四居三卫｜2850‑3250 万，流量主力，南向 16.7 米大面宽，三卧朝南，主卧 270° 转角飘窗，空间舒展
265㎡四居四卫｜3500‑3800 万，旗舰改善，南向四面宽，双主卧套房，独立衣帽间，家政动线分离
298㎡五居四卫｜4200‑4600 万，滨河大平层，边厅格局，多套房，部分房源可观清河河景、西山远景
340㎡五居五卫（楼王）｜4800‑5100 万，一层一户天幕平墅，仅 13 套，墅级 3.6 米层高，项目顶配典藏户型

区位交通

海淀清河朱房，三山五园文脉 + 中关村科学城双芯；北五环、京新、京藏高速，通达上地、西二旗、中关村；轨道交通昌平线朱房北站约 800 米，13 号线清河站约 1.3km，骑行友好，步行有距离。

周边配套

商业：清河万象汇约 400 米，华联 BHG，世纪金源，商业成熟度高。教育：海淀正统学籍，北侧规划清华附属九年一贯制公办学校（规划 2026 开工）；周边上地实验小学、清华附中、二十中等优质教育环绕，入学以当年教委政策为准。医疗：北医三院、积水潭医院、解放军总医院第八医学中心，三甲资源充足。生态：南侧紧邻清河滨河廊道，部分高楼层可眺望西山；社区王府中式活水园林，叠山理水，归家仪式感强。

项目核心卖点

海淀北五环地王地块，清河核心成熟板块，科创产业 + 三山五园人文双重加持，地段稀缺，资产属性强。
全盘纯粹塔尖圈层，183㎡起步无小户型，零回迁混居，私梯前厅赠送，无暗连廊，大层高梯度配置，户型全系套房设计，尺度豪华。
建发王府中式顶豪产品，师法颐和园造园，四进礼序园林、风雨连廊，3600㎡下沉会所，实景示范区已落地，辨识度高。
配套成熟，万象汇近在咫尺，规划九年一贯制学校，清河滨河生态，自住便利性突出。
千亿国企建发开发，金钥匙高端物业，产品定位海淀终极改善，客群以上地科创高管、高校高知家庭为主。

项目短板

容积率 2.42，属于改善偏高容积率；总价门槛极高；部分楼栋临近城市道路，存在噪音影响；交房时间晚 2027 年 9 月；规划学校尚未落地；部分低楼层受园林树木遮挡观景；社区规模不大，外部城市界面仍有更新空间。

适合客群

海淀高净值终极置换，上地 / 西二旗科创高管、高校教授，看重海淀学籍、成熟配套，预算 2400 万以上，偏爱中式王府园林，追求圈层纯粹自住兼资产收藏客户。