重磅！合肥发布土地用途转换新规~

2026年8月13日，合肥市自然资源和规划局发布了一则重磅公告——《合肥市存量建设用地用途转换管理办法（征求意见稿）》正式向社会公开征求意见。

这份文件一旦落地，意味着合肥大量“沉睡”的存量建设用地，将获得一条全新的盘活路径。工业用地可以改成商业、科创、停车场，商业用地可以改成保障性租赁住房，甚至废弃的交通设施用地也能“变身”为商业服务业用地。

NO.1 |壹

存量用地“用途转换”有了正式通道

在以往的土地管理框架下，一块工业用地如果想改成商业用途，通常只有两条路：要么由政府收储后重新招拍挂，要么等待规划调整。无论哪条路，都意味着漫长的周期和巨大的不确定性。

而这份《征求意见稿》给出了第三条路——土地使用权人可以主动申请，在符合规划的前提下，直接将存量建设用地转换为其他用途。

适用范围覆盖合肥市市区（四个城区、三大开发区）范围内，已纳入国土调查云动态更新的低效用地再开发试点项目库的存量建设用地。这实际上锚定了合肥自2023年启动的低效用地再开发国家试点的核心政策工具。

具体来看，允许转换的“地类清单”相当丰富：

普通工业用地可转换为新型工业用地、高标准厂房、商业用地、物流仓储用地、社会停车场用地，以及科研、文化、教育、体育、医疗卫生等公共管理与公共服务用地；

商业服务业用地可转换为城镇住宅（仅限于保障性住房）、城镇社区服务设施、工业用地、社会停车场用地，以及各类公共管理与公共服务用地；

物流仓储用地可转换为工业用地、商业用地、社会停车场用地及各类公共服务用地；

已失去或部分失去功能的交通运输用地、公用设施用地可整体或部分转换为商业服务业用地、城镇住宅（仅限于保障性住房）用地。

同时，文件还允许单一土地用途向单宗地多用途混合转换。这意味着，未来一块地不再只能干一件事，混合功能开发将成为可能。

但需要特别注意的是：存量建设用地依据国土空间规划调整为城镇住宅（商品住房）用地的，原土地需由政府收回后，公开招拍挂供应。换言之，想绕过招拍挂直接拿地搞商品住宅开发，此路不通。

NO.2 |贰

不搞房地产，要搞产业和民生

这份文件最大的看点，其实不在于“能转什么”，而在于“坚决不转什么”。

《征求意见稿》明确列出了负面清单：

1.商品住宅开发项目——禁止；

2.列入《产业结构调整指导目录（2024年本）》限制类的新建项目和淘汰类项目——禁止。

与此同时，正面清单则指向了另一个方向：

文化、体育、卫生、养老、托幼、公共停车场等公共服务设施；众创空间、孵化器、加速器等科创载体；新零售、新文创等商业文旅项目；总部经济；保障性租赁住房；现代物流……

合肥楼市航拍图

一句话总结：鼓励产业升级和民生补短板，堵死变相搞商品住宅的口子。

这一政策取向，与当前国家层面的土地管理思路高度吻合。2026年，国家层面已明确提出建立“增存挂钩”机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。城市要获取新增建设用地指标，必须先盘活存量。

合肥作为全国低效用地再开发试点城市，自2023年启动试点以来，已相继出台认定标准、混合开发等系列政策。从全省来看，2022年以来，安徽已处置工业低效用地16.4万亩；近5年累计盘活低效用地21.39万亩。长丰县双凤经济开发区通过“管委会+公司”模式，已盘活低效用地项目5宗合计268.78亩。

在这样的大背景下，合肥此次出台存量建设用地用途转换管理办法，本质上是为“存量盘活”提供一套可操作、可落地的制度通道。

NO.3|叁

谁可以申请？怎么申请？要补多少钱？

对于手握存量用地的企业和机构来说，最关心的问题无非三个：谁能申请？怎么走流程？要补多少钱？

关于申请条件：

土地用途转换需同时满足七个条件——未列入征迁或收储范围、拟引入项目符合产业业态要求、变更后用途符合详细规划、已取得不动产权证、无查封无抵押（抵押权人书面同意的除外）、保留建筑满足安全环保要求、涉及转住宅或公共用地的需通过土壤污染调查评审。

合肥楼市航拍图

关于办理流程：

土地使用权人制定方案后向所在区政府或开发区管委会申请，经初审公示（7个工作日）后报市自然资源和规划局，由市局会同发改、城建、环保等部门会审。涉及工业/物流/交通/公用设施转商业、商业转保障性租赁住房等情形的，报市政府常务会批准；其他情形报市土委会审议后由市政府批复。批准后签订土地出让补充合同、补缴价款、办理不动产登记。

关于价款补缴：

原划拨用地转换后仍符合《划拨用地目录》的，或企事业单位将土地转换为保障性租赁住房的，可不补缴土地价款。其他情形按“新用途市场价与原用途剩余年期市场价的差价”确定补缴金额。

关于分割转让：

转换为集中式商业、酒店等应整体运营，不得分割销售、转让和抵押。转换为单宗地多用途混合的，土地可确份、不再分宗。转换为新型工业用地、高标准厂房、新型商务用地、科研用地的，按合肥市既有产业用地出让管理文件执行。土地使用权人还需与属地区政府或管委会签订项目监管合同，明确产业业态、投资强度、亩均税收等要求及违约责任。

NO.4|肆

结语

合肥这份存量建设用地用途转换管理办法，释放了一个清晰信号：城市发展正在从“增量扩张”全面转向“存量提质” 。

对于手握存量土地的企业而言，这无疑打开了一扇新的窗户——工业厂房可以变成科创空间，闲置商场可以改成保障性租赁住房，废弃停车场可以变成社区服务中心。但前提是，你得真正服务于产业升级和民生改善。

对于房地产市场而言，这份文件的影响需要理性看待。一方面，它没有放开商品住宅的“口子”，不会对商品房市场形成直接冲击；另一方面，保障性租赁住房供给的增加，将在长期维度上优化住房供应结构。

合肥不是第一个吃螃蟹的——浙江、广东等地早已试点过类似政策。但作为全国低效用地再开发试点城市，合肥此次以系统性文件形式明确用途转换的全链条规则，其示范意义不容小觑。

目前该办法仍在征求意见阶段，最终落地版本是否会有所调整，值得持续关注。但无论如何，“存量盘活”这四个字，正在从政策口号变成实实在在的制度红利。

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