亏损13亿、负债率93%！央企地产平台换帅背后三个无解难题

7月30日，某系央企地产平台召开会议宣布，新任董事长正式到位。这位老将在该央企体系深耕逾30年，曾深度参与集团最大规模的资本并购案，对体系内资产脉络和历史遗留问题了如指掌。集团派他来，目的只有一个：扭转经营困局。

但摆在他面前的，不是一个简单的"换帅促发展"剧本，而是三个几乎无解的难题。

难题一：亏损13.54亿，盈利能力持续承压

财务数据显示，该央企地产平台2025年实现营业收入152.28亿元，但净利润由盈转亏，亏损达到13.54亿元。这个亏损额，对其母公司当期业绩形成了明显拖累。

更值得警觉的是趋势：2024年营收162.3亿，同比增长49.68%，但净利润仅1209.3万元，同比下降83.21%。也就是说，营收在涨，利润在跌，到了2025年直接从微利跌入巨额亏损。增收不增利的魔咒，在这家企业身上演了两轮

根源在几个早年获取的高成本地块项目。以北方某一线城市的高端项目为例，2015年以49.5亿元及配建公租房、回迁房的代价竞得，住宅部分楼面价高达7.5万元/平方米，刷新彼时该城市"单价地王"纪录。项目2022年底开盘，现已全部现房交付，截至2026年6月，276套房源累计网签198套，整体去化率约72%，剩余78套以高总价叠拼、双拼产品为主，长期库存积压。

南方某一线城市项目同样困境突出。2023年以楼面价超2.9万元/平方米拿地，开发成本约4.6万元/平方米。2024年低价入市后持续降价，部分房源单价已降至接近地价水平，项目陷入亏损。今年新取预售的两栋楼278套房仅成交个位数。拿地价太高、售价倒挂、去化缓慢，三重压力叠加，利润空间被彻底挤压。

难题二：负债率超90%，有息负债超240亿

与盈利能力承压相伴随的，是长期居高不下的财务杠杆。截至2025年末，该央企地产平台总资产874.97亿元，总负债813亿元，资产负债率升至92.92%。

2023年和2024年资产负债率分别为91.88%和91.98%，连续三年维持在90%以上，显著高于行业平均水平。有息负债规模超240亿元，库存规模超200亿元——这意味着，超过四分之一的资产以库存形式压在账上卖不出去，同时背负着巨额有息负债的利息压力。

用大白话说就是：借的钱不少，但盖出来的房子卖不动，利息照付、库存照压，现金流只会越来越紧。

难题三：6年换3任董事长，战略延续性断裂

管理层不稳定，是这家央企地产平台更深层的问题。6年内董事长历经三任：

2020年4月，掌舵12年的一把手调离，后因受贿罪被判处有期徒刑15年。接任者任职仅21个月便调离。2022年7月，上一任由总经理升任董事长，直至2025年9月相关信息从官网撤下。此后董事长岗位长达10个月空缺，期间由总经理主持日常工作。

高层频繁调整带来的直接后果，是难以形成长期稳定的发展战略。每换一任，思路重来一遍。高成本地块是前几任拿的，库存压力是积累的，但接盘的人要为前面的决策买单。新董事长面临的不是"如何发展"的问题，而是"如何收拾烂摊子"的问题。

股权重构：从二级升一级，信号意义大于人事

这次换帅之前，股权结构已经完成重构。2026年6月，该央企旗下工程建设板块公告，将所持地产平台80%股权以48.51亿元转让给集团，地产平台从工程建设板块的二级子公司升级为集团直管的一级子公司。

这个动作的信号意义远大于人事任命本身。一方面，工程建设板块在"聚焦主业"——国资委要求央企核心主业不超过3项，剥离非核心地产资产是执行改革要求的必然结果。另一方面，集团在"亲自接管"——把亏损的地产平台收上来直管，说明集团认可这个板块还有救，但必须由集团层面统筹盘活。

新任董事长上任后行程密集：8月5日主持学习会，8月7日赴西南某中心城市调研标杆项目，8月10日与工程建设板块座谈强调"集团整体利益最大化"。连环动作释放的信号很清晰：稳军心、化风险、促转型。

对工程人意味着什么

第一，央企地产板块不是铁饭碗。6年换3任董事长、亏损13亿、负债率93%——当央企的地产平台都到这种地步，说明行业转型期的冲击不分体制内外。在央企地产板块工作的工程人，也要做好项目缩减、人员优化的心理准备。

第二，央企在加速剥离非核心业务。国资委要求核心主业不超过3项，2026年预计完成10至15组央企战略性重组。地产、酒店、金融等非核心资产正在被剥离。如果你所在的板块不是集团核心主业，随时可能面临组织架构调整。

第三，盘活存量是未来几年的关键词。这家央企地产平台新董事长的核心任务就是"盘活资产、化解债务"。对于有存量资产运营、商业管理、资产处置经验的工程人来说，这类岗位的需求可能会增加。

第四，二线城市项目比一线城市更稳健。数据显示，该央企地产平台在华东几个二线城市的标准化改善产品跑通了盈利模型，反而是北方和南方一线城市的高端项目接连承压。这说明，在当前市场环境下，高溢价的高端赛道风险更大，标准化、快周转的中端产品更安全。

央企地产平台的换帅，不是简单的"人事变动"，而是行业深水区改革的一个缩影。当万亿级的央企都在剥离非核心资产、化解历史包袱时，个人更应该看清趋势、调整方向，而不是守着旧赛道等风来。

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