历史上一夜之间“失去变现价值”的房子，都长什么样？

上个月我的一个上海朋友想把自己的一套“老破小”卖了置换，挂牌半年，看房的人从门庭若市变成门可罗雀。中介劝他：“哥，要不降50万？”他心一横，降了。又过一个月，中介说：“哥，再降50万试试？”朋友这才意识到——房子，好像不是你想卖就能卖的了。

别觉得稀奇。回看历史，房子“卖不掉”“不值钱”这种事，每隔几百年就来一次。而且每一次，都有一批人血本无归。

公元856年，唐宣宗大中十年。敦煌居民沈都和急等钱用，卖掉了自家的房子。

他跟买方签了一份房屋转让合同，合同上写得清清楚楚：这套房子按面积计价，每平方尺价值小麦两硕五升。换算成今天的概念——每平方米能卖1555元。放在一千多年前的西北边陲小镇，这价格相当吓人。

那时候敦煌普通百姓收入怎么样？帮人牧马放羊、运送货物，甚至当兵，月收入大多不超过两石小麦——折合人民币不到300块。不吃不喝一年，也就挣够两三个平米。

但历史给所有“刚需”开了个玩笑。仅仅过了几十年，敦煌房价从每平米上千元，直接跌到了几十块。那些在高点接盘的买家，大概跟今天高位站岗的购房者一样，欲哭无泪。

万历年间，松江城南有一处别墅，粉墙四面，亭台高耸，楼阁林立。这别墅本是嘉靖皇帝赏给宰相徐阶的。

万历二十六年，一位姓张的总兵官想买这座别墅。徐阶的孙子找人估了估价——市值5万两白银。按当时的粮价折算，相当于今天的6000万人民币。

可徐家嫌少，没卖。

这一等就是半个世纪。历经万历、泰昌、天启、崇祯四代，先后不知多少买家上门，徐家都没出手。

然后，清军来了。顺治二年，清军攻占松江，开始屠城。徐阶的玄孙徐澹宁带领全家辗转逃出，偌大一别墅成了清军的兵营。顺治十七年，清政府给前明遗老“落实政策”——补了徐澹宁3000两房款。

从5万两到3000两，跌了十几倍。

徐澹宁悔得肠子都青了。他恨自己没看透形势，更恨父辈祖辈太贪心——房价高了还想再高，一直压着不出手。

到了晚清，上海的房地产已经热得发烫。

1882年，上海县政府重估地价，杨树浦、新闸一带地价最高增幅达5倍，依然供不应求。《申报》报道说，新闸一带土地“今则加至四五倍不止，虽马路远者每亩先不过百两，今亦加至五倍，而且争相购买，不惜重价”。

笑得最欢的是徐润。这位44岁的“上海地王”，拥有未建之地2900余亩，已建之地320亩，共建洋房51所，住宅222间，楼平房街房1890余间，每年光收租金就12.29万两。房地产资产占他总资产的65%以上。

然后，法兰西来了。1883年末，中法在越南剑拔弩张，法国舰队开到黄浦江外，扬言要封锁甚至攻击上海。

恐慌蔓延，房价暴跌。 徐润的房产价值缩水至223.69万两，但他从22家钱庄的贷款总额高达250多万两。1883年11月21日，徐润召集所有债权人，宣布破产。

一代地王，就这么倒下了。

民国时期，天津英租界的房子原本供不应求，开发商赚得盆满钵满。

忽然有一天，咱们中国人占领了汉口和九江的英租界。天津英租界跟着人心惶惶——洋人跑路，遗老跑路，房子马上没人要了。入局较晚的开发商，赔了个血本无归。

民国人冯文洵在《丙寅天津竹枝词》里写道： “寸土休夸值寸金，盛衰消长系人心。忽然买卖声沉寂，为鉴前车汉与浔。”

翻译成大白话：别吹什么“寸土寸金”了，人心一变，买卖说没就没了。

到底哪些房子正在失去变现价值？

历史是一面镜子。翻完这几页，你会发现一个规律：让房子失去变现价值的，从来不是房子本身，而是房子之外的东西——时局、人口、政策、人心。

回到今天，三类房子正在重演历史：

第一类，缺乏人口支撑的“老破小”。 当“老破小”被当作投资品批量购入时，它实际上脱离了城市基本面的逻辑。而一旦租金收益无法覆盖持有成本，金融属性就会彻底失效。

第二类，被过度炒作的“孤品”豪宅。 南京“张治中公馆”，从2006年的3000万报价一路攀升至2018年的2.3亿元，如今直接降到了8000万。上海一栋百年老洋房，降价5334万仍流拍。稀缺≠有人接盘。

第三类，靠概念撑起来的“远大新”。 历史上天津租界、上海滩的故事告诉我们：当概念退潮、人口流失，再漂亮的房子也只是钢筋水泥。

有人说“房价永远涨”。徐阶的孙子当年也这么想。沈都和当年也这么想。徐润当年也这么想。天津租界的开发商当年也这么想。

历史从不同情“以为”的人。

房子首先是用来住的。当它被过度金融化、被赋予太多本不属于它的属性时，泡沫破裂只是时间问题。

你手里的房子，到底是资产，还是负债？

参考来源： 1. 李开周《唐朝“楼市”也曾崩盘》，经济参考报，2010年8月24日 2. 李开周《清朝炒房贴广告竞价 洋人跑路租界房价大跌》，羊城晚报/中新网，2010年2月24日 3. 雪珥《1883上海地产大崩盘》，中国经营报，2011年12月24日 4. 任泽平团队《全球五次楼市泡沫的九大启示》，2021年7月