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市属国企京能置业开发，2022‑12‑31 已整体交付，实景现房，即买即办证，全盘 11 栋 4 层纯叠拼，合计 152 户，容积率 1.05，新中式院墅，户户带私家电梯，主力 170‑311㎡上 / 下叠，六环外亦庄南低密改善别墅社区

项目鸟瞰效果图

庭院效果图

一、板块区位

项目位于大兴采育镇，首镇路与育林街交汇处西南角，属于亦庄新城采育板块，六环外。

• 板块优势：采育镇区生活配套成熟；板块内有黄城根小学采育分校、三十五中采育分校；采育公园生态资源；去往亦庄经开区自驾通畅。
• 板块短板：距离主城远，无地铁；属于远郊，城市界面一般；大型商业匮乏。
• 目标客群：亦庄上班改善家庭、养老自住、喜欢庭院生活、预算 400‑600 万的别墅需求客户。

二、多维交通：无地铁，完全依赖自驾

轨道交通

现状无地铁，无明确落地轨道规划，不能当作地铁盘参考。

自驾出行

临近京沪高速，可直达亦庄经开区；去往市区距离远，高速高峰期拥堵。

公交

周边有多条公交，995 路高速公交可到市区，班次有限，通勤耗时久。

核心提醒：只适合纯自驾家庭，地铁通勤不建议看本盘。

三、生活配套：镇区基础够用，大型商业要驱车

商业配套

社区少量底商，镇区超市、餐饮可以满足日常；大型商场需要开车前往亦庄核心区。

教育配套

黄城根小学大兴采育分校、北京市第三十五中学采育分校、采育中心幼儿园。

⚠️大兴多校划片，无确定性学区，不能当做学区房买入，入学以当年教委政策为准。

生态 & 医疗

• 距离采育公园约 700 米，休闲散步方便。
• 采育镇卫生院；三甲医院需要自驾去往亦庄、黄村。

四、社区产品：1.05 超低容积率，纯叠拼，户户私家电梯

• 开发商：京能置业，北京市属国企；70 年纯商品房，全盘只有 4 层叠拼，无高层、无洋房，无回迁混居，社区纯粹
• 楼栋：11 栋 4 层叠拼（地上 4 层，地下 1‑2 层），上叠、下叠；户户独立私家电梯入户；新中式建筑，三进院落园林，一心两轴多院落景观布局。

下叠户型图

上叠户型图

• 参数：容积率 1.05，绿化率 30%；地上层高 3.3m，地下层高 3.7m；
• 物业：长城物业，地上 5.5 元 /㎡・月，地下 1.5 元 /㎡・月；车位配比 1:1.3，人车分流地下车库，预留充电桩位。
• 交付：毛坯现房，已经交付，庭院、地下室均可实地查看，即买即办证；民水民电，市政集中供暖

⚠️关键不利因素

1. 六环外，无地铁，进城通勤距离远，完全依靠自驾。
2. 全部毛坯，装修成本高，别墅装修投入大。
3. 下叠花园面积、边界以实地交付为准，存在花园缩水风险。
4. 远郊别墅

五、主力户型 170‑311㎡叠拼

1. 170‑225㎡上叠｜星空露台，总价约 400‑480 万，带屋顶露台，地下空间，私家电梯，适合喜欢露台，不想打理大花园家庭。
2. 220‑270㎡下叠｜庭院款，总价约 470‑550 万，赠送 55‑120㎡私家花园，地下两层，适合喜欢院子、多代同住。
3. 290‑311㎡楼王下叠｜大庭院，总价 550‑620 万，7.5 米大面宽，超大庭院，自住舒适度高

选房提示：优先选社区中间楼栋；实地丈量花园实际面积；地下室注意查验防潮、采光井情况；现房务必实地看实体。

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8月7日晚间，北京多部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称《通知》），自2026年8月8日起施行。《通知》包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度，共3方面7项政策措施。

7条政策内容

1. 非京籍家庭买五环内住房，社保/个税年限从2年砍到1年，至此北京全域购房社保门槛统一为1年

2.非京籍五环内仍限购1套，仅多子女家庭可多购1套；五环外放开套数限制

3. 父母赠与成年子女住房，不再核验子女购房资格

4.公积金基础额度上调：单人首套最高120万、二套100万；夫妻首套最高240万、二套200万

5. 额度可叠加政策上浮，夫妻首套最高上浮100万，顶格到340万

6. 优化公积金额度与缴存年限挂钩规则

7.支持公积金提取用于老旧小区改造、装修

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