云南
58岁的幸（Hạnh）女士2025年底在胡志明市东部买了一套70平米的公寓，总价超100亿越南盾，另加2.5亿越南盾差价。
她本打算“短线操作”——等涨价就卖。
现在她愿意原价出、自亏2.5亿越南盾差价，还是没人买。
“问的人不少，但一听每平米1.4亿越南盾，就犹豫了。”她说。
不是个例，是普遍现象
43岁的海（Hải）先生2024年在守德市买了一套120平米的公寓，145亿越南盾。近两年后想卖，按原价挂牌——几个月过去，没找到买家。
“有现金但不够买145亿越南盾的房子，再贷50-60亿越南盾他们不敢。”他说。
胡志明市上半年房地产交易量同比下降50-60%。高端产品尤其惨。
为什么卖不动？两个原因
第一，价格太高了。Savills数据显示，上季度胡志明市80%的公寓供应价超每平米1.2亿盾。中端市场也到了9000万越南盾。一级市场吸收率仅32%，环比降8个百分点——主要因为高端卖不动。
第二，利率太高了。浮动利率12-14%/年，谁还敢贷大额？
买家现在只找每平米5000-8000万盾的公寓，贷款比例控制在30%左右。一套100-150亿越南盾的公寓，就算手头有40-50越南盾亿，还得贷50-70%。在利率12-14%的背景下，没几个人愿意背这么大的债。
胡志明市房地产市场一瞥
价格越高，客户越少
“价格越高，客户群越窄，因为现在没人想贷太多。”一家中介平台负责人说。
Knight Frank越南研究副总监山黄（Sơn Hoàng）说，买家正在从“投资心态”转向“自住需求”。流动性只集中在中端、产权清晰、进度有保障的项目上。
真正的瓶颈不在利率，在价格
Savills副总监高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）说了一句值得注意的话：“利率影响流动性，但更大瓶颈在于价格水平。”
翻译成人话：不是大家不想买房，是买不起。
需求还在，但集中在比新供应更低的价格区间。每涨一次价，能买的人就少一批。
100亿越南盾买的房，原价卖不掉，自亏2.5亿越南盾也卖不掉——不是房子不好，是“价格对不上买家”。
高端公寓的困境，是“价格高企+利率高压+客户缩圈”三重挤压的结果。如果价格不降、利率不降、供应结构不变，这类房子的“空转”时间还会更长。
你觉得胡志明市高端公寓会降价吗？评论区聊聊。
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