新疆乌鲁木齐创业者租 780㎡商铺开诊所遇多重房屋硬伤，投数百万反被房东起诉

“钱已经全部投进去了，一天都没法正常开业，现在还要被起诉继续交租金。”新疆乌鲁木齐市民张某珠怎么也没想到，自己的一次创业尝试，会陷入一场持续两年多的纠纷。

“钱一分没少，房一身毛病”：创业者的至暗开局

2023年4月，张某珠看中了乌鲁木齐市水磨沟区绿城玉园一期一处780平方米的商铺，计划开办一家中医诊所。她与房东杨某签订了六年租约，并按照合同约定，全额支付了第一年度租金、物业费、暖气费，合计384,600元，一分不少。

（判决书相关内容，当事人提供）

为了让诊所顺利开业，张某珠投入了30万元品牌加盟费，招聘了员工，每月工资支出十几万多元，还进行了装修。然而，从拿到钥匙那天起，问题就接踵而至。

漏水、供暖不足，二楼场地几乎无法使用

2023年8月，商铺吊顶开始出现漏水。张某珠多次通过微信向房东反映，对方都没有处理，漏水问题始终存在。

（漏水、暖气相关问题 当事人提供）

更棘手的问题出现在入冬之后。2023年11月，新疆气温骤降，商铺的供暖却严重不足，室内温度仅有3至7度。张某珠的合伙人多次通过微信向房东反馈，房东承认，上一任租户也遇到过同样的问题，自己曾为此花了近3万元进行处理，但问题并未根本解决。

由于漏水、供暖不热，场地在长达数月的时间里几乎无法正常使用，张某珠筹备中的中医诊所开业计划一再搁置。

消防手续无法办理，诊所备案陷入僵局

除了硬件设施的问题，消防隐患更是让张某珠措手不及。

2023年7月，消防部门和社区工作人员上门检查后告知，该商铺消防手续不合格，不允许营业。

（判决书相关内容 当事人提供）

张某珠随后了解到，该商铺存在严重的结构变更问题——根据竣工验收图纸，商铺原设计为五间一楼至二楼的独立商铺，均设置有室内楼梯。但实际交付的房屋取消了多个楼梯，仅保留了一部疏散楼梯。

（商铺结构变更 左为变更前 右为变更后 当事人提供）

张某珠感到疑问：根据信访部门出具的处理意见书，明确载明“房产开发商完成消防验收后，拆除4户楼梯，打通二层，改造成一户出售予被投诉人（出租人）”。既然是开发商改变的商铺内部结构，那杨某的房产证是如何办理的呢？

（相关处理意见书 当事人提供）

按理说，不动产权证的办理需要提交“建设工程符合规划的材料”和“房屋已经竣工的材料”。房屋结构发生重大改变后，依法应当重新申报消防验收或备案。如果现状与竣工图纸不符，不动产登记机构又是如何审核通过的？

结构被改变后，消防验收无法通过。而开办中医诊所必须取得《诊所备案凭证》，其中明确要求提供消防征询意见。由于消防通道不达标，备案无法办理，诊所开业遥遥无期。

张某珠通过微信多次与房东沟通，希望对方协助解决消防手续问题。聊天记录显示，房东承认手续“不找人难搞”，但此后张某珠多次就此事联系，对方均未予回复。

（判决书相关内容 当事人提供）

暂停支付租金被起诉，反诉损失全部被驳回

面对漏水、供暖不热、消防不合格等多重问题，张某珠暂停了第二年度的租金支付。她表示，并非不愿交租，而是希望房东先将影响正常经营的问题解决。

2024年10月，房东杨某将张某珠诉至法院，要求解除合同，支付欠租11万元、物业费1.2万余元、暖气费1.7万余元、违约金15万元，并要求张某珠持续支付租金和物业费直至搬离商铺。

张某珠随即提起反诉，要求房东赔偿加盟费损失、人员工资损失并支付违约金。

一审法院认定，张某珠未按约交纳租金，构成违约；但房东在签订合同时，未对商铺布局与竣工验收图纸不一致、消防手续不合格、供暖不热、房屋漏水等瑕疵进行如实告知。法院酌定张某珠按年租金的80%支付租金，但驳回了张某珠关于加盟费、人员工资损失的全部反诉请求。

张某珠不服，提起上诉。二审法院维持了原判。

再审申请已提交，创业者提出明确诉求

面对一审、二审的判决结果，张某珠没有放弃。目前，她已向新疆维吾尔自治区相关法院正式提交再审申请，案件已立案审查。

张某珠认为，这起纠纷的核心事实不容回避：她全额支付了第一年度租金、物业费、暖气费共384,600元，履行了合同约定的全部首期义务。而房东交付的商铺，却存在消防无法通过验收、结构被擅自改变、二楼漏水、冬季供暖严重不足等多重问题。这些问题并非装修或经营中产生的小瑕疵，而是房屋本身的历史遗留硬伤，直接导致她无法办理诊所备案凭证、无法合法开业经营。

在她看来，自己暂停支付第二年度租金，并非违约，而是在房东长期不解决问题的情况下，依法行使先履行抗辩权的正当做法。第一年度她已全部付清，房东未提供合格商铺在先，她没有理由继续为一个无法使用的场地付款。

对于损失的认定，张某珠也有不同看法。30万元的品牌加盟费、一年多的员工工资支出、前期的装修投入，都是基于对合同的信赖、为实现经营中医诊所的合同目的而实际发生的费用。这些损失与商铺无法通过消防验收、无法正常经营之间，存在直接的事实关联。一审、二审以“没有必然联系”为由全部驳回，让她觉得难以接受。

张某珠表示，房东杨某持有案涉商铺产权证明，但该商铺在开发商完成初始消防验收后，建筑结构被改动、多处疏散楼梯被拆除，也未再次完成消防验收备案。她对此类经过改造的商铺能够取得产权证明存有疑问。按照相关法律法规要求，消防条件、建筑结构不达标的房屋不得对外出租。张某珠提出，商铺先天存在消防方面缺陷，致使诊所相关消防手续无法办理，属于出租方事前未告知的重大房屋瑕疵，不属于承租方经营带来的商业风险。房屋漏水、供暖效果不佳、消防设施不达标等一系列问题，根源在于房屋改造不合规，相关责任应当由出租方承担，由此产生的各类投入损失也应由房东负责。张某珠称，两级审理均认定相关损失属于承租方需自行承担的经营风险，判定租赁双方均构成违约，让自身承担相应后果，对于这点她难以认同。她认为暂缓缴纳后续租金，是依法行使相关抗辩权利，并不构成违约。

结语

目前，张某珠的再审申请已由新疆维吾尔自治区相关法院立案审查。两年多来，她已经走完了一审、二审，支付了律师费、诉讼费，投入了大量时间和精力。对于一名普通创业者而言，这场纠纷带来的经济压力和精神负担，已经远远超出了最初的预期。

案件仍在司法程序中进行。张某珠表示，她并非不愿交租，只是希望得到一个公平的结果——要么房东解决商铺的根本问题，要么对已经造成的实际损失承担相应责任。

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