北京
德国房价又涨了？如果只看房源上的欧元标价，答案似乎是肯定的。但考虑到通货膨胀，情况却恰恰相反。最新数据显示，2026年第二季度，德国住宅名义价格总体仍在小幅上涨，但扣除通胀因素后，各类住宅的实际价值均低于一年前。
德国房地产指数GREIX的最新数据揭示了这一变化。该指数由德国各地房地产估价委员会与基尔世界经济研究所合作编制。与2025年同期相比，今年第二季度德国公寓名义价格上涨0.4%，独栋住宅上涨1.9%；多户住宅则已经出现名义下跌，降幅为3.5%。
然而，将通胀因素计算在内后，三类住宅无一例外全部下跌：公寓实际价格同比下降2.1%，独栋住宅下降0.7%，多户住宅更是下降5.9%。
GREIX项目负责人兹德尔扎莱克（Jonas Zdrzalek）表示：“从名义上看，价格仍在上涨，但上涨势头已经明显减弱。”他认为，更重要的是从购买力角度观察市场，与一年前相比，三个细分市场的实际价格均已下降。
▲图源：dpa
换句话说，一套房子现在出售时，卖家账面上可能拿到比一年前更多的欧元，但这些欧元的购买力也在下降。对于将房地产视为养老储备的人来说，单纯观察房屋售价是否上涨，已经不足以判断资产是否真正增值。
不同城市之间的表现也存在明显差异。以公寓为例，与今年第一季度相比，第二季度波恩房价上涨2.8%，是已公布数据的城市中涨幅最大的；明斯特上涨2.1%，多特蒙德上涨1.9%，杜塞尔多夫上涨1.2%。科隆则基本原地踏步，仅上涨0.1%。
另一边，一些城市已经出现环比下跌。波鸿公寓价格下降0.5%，法兰克福下降0.6%，斯图加特降幅达到1.6%，是已公布数据的主要城市中跌幅最大的。报告发布时，柏林、汉堡和慕尼黑的数据尚未公布。
另一个值得关注的信号来自卖家的态度。兹德尔扎莱克指出，目前德国各地的房地产广告中，卖家主动下调挂牌价格的情况正在变得更加普遍。从历史经验来看，这通常意味着未来房价上涨速度可能进一步放缓。
不过，房价降温并不意味着房地产市场重新陷入停滞。经历此前较长时间的低迷之后，德国住宅交易活动已经出现一定程度的恢复。
▲图源：tagesschau.de
基尔世界经济研究所数据显示，2026年第一季度，德国公寓成交数量同比增长9.3%，以欧元计算的总成交金额增长12.1%。第二季度的初步数据表明，购房活动仍在继续回升，只是增长速度已经明显放慢。
独栋住宅和多户住宅的情况则没有这么活跃。这两个市场的销售规模基本停滞，总成交数量略低于2025年的水平。
对于目前准备在德国买房的人来说，这轮变化至少带来了一个更加有利的谈判环境——利率仍然是购房时必须考虑的重要因素，但随着房价实际价值下降，以及越来越多卖家开始调整价格预期，买家如今的议价能力或许已经明显强于往年。
（欧洲时报德国版紫蒿综合报道，转载请注明公众号GermanReport）
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