北京
文/十一弟
过去很多年，房企之间的竞争，有点像小学生考试。
最先看的永远是分数。
在房地产行业，就是销售额——
谁卖得多，谁就是带头大哥。
2023年，央企保利取代了碧桂园，坐上了百强房企榜单的头把交椅。
最近三年，行业销冠的位置，就再没换过人。
这几年，保利发展的利润越来越薄，股价越来越没脾气。
但只要把行业销冠四个字往桌上一拍，多少还能找回一点面子。
毕竟，地产江湖已经够惨了，总得给带头大哥留个座位。
可到了今年，保利的行业一哥地位，可能也保不住了。
今年前7个月，保利发展卖了1500亿，下滑了8%。
另一家大央企——中海地产，卖了1495亿，增长了13%。
两家央企开发商的销售规模，只差了5个亿。
什么概念？
上个月，中海的单月销售额是151亿，增长了28%；
保利的单月销售额是149亿，减少了17%。
平均一天的销售额，就是5个亿。
照这个势头下去，中海对保利的反超，或许在下个月，也许就是明天。
1500米的长跑，绕场4圈，最后5米的差距，一个还在加速，一个已经力竭。
只要不会突然摔倒，最后的冠军归属，就没有太大悬念。
这个时点上，保利还跑在前面。
但优势早就没了，更不是遥遥领先。
回头一看，追上来的中海，已经快贴脸了。
更何况，保利还在往下掉，中海却在往上拱。
其实，在百强房企权益销售榜单上，今年前7个月，中海已经反超保利了，而且领先了差不多200亿。
所以，两家大央企之间的竞争，今年最大的看头——
不是保利还能不能守住行业一哥的地位，而是中海什么时候实现反超。
当这个时间到来，背后的象征意义，并不只是排行榜上两家央企的名字简单对调。
保利和中海，是大央企开发商的典型代表。
最近三年里，保利面对中海最大的底气，是规模。
现在，这个唯一的优势，也快没了。
其实在去年，保利的行业一哥位置，就已经岌岌可危了。
它的全年销售额是2530亿，中海卖了2512亿，只差了18亿。
今年，它们之间的差距，被拉得更小了。
行业销冠，像是一块遮羞布——
从前的万科、恒大、碧桂园，都在这底下隐藏过自己。
现在保利的问题，显然也不只是守不住销售排名。
前段时间，它刚发布了业绩快报——
今年上半年，营收规模1029亿，下滑了12%；
到手净利润19亿，减少了39%。
营收和利润双双下滑，保利的解释，只有轻飘飘的一句话——
“受行业和市场波动影响，公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。”
这就比较麻烦了——
销售业绩不好，还能把锅一股脑地甩给市场；
可营收、利润一起承压，就意味着它的经营压力，已经从售楼处一路传到了利润表。
跟中海作个对比，高下立判——
去年，保利营收3081亿，到手净利润10亿；
中海营收1681亿，到手净利润127亿。
中海的营收规模，比保利小了一大圈，但最后赚到的，比十个保利还多。
虽然两家都是大央企，但走的路线，完全不一样。
保利的打法，其实很简单，一直是过去的高杠杆、高周转。
它之所以能做到带头大哥，不是自身有多优秀，全靠同行衬托。
底子厚，背景硬，信用好，靠堆资源，也能把规模堆上去。
保利铺的城市广，拿的项目多，规模排名上去了，但赚钱反倒越来越少。
这就好像在一条常年塞车的马路上，日常通勤非要开着加长林肯——
排面是有了，回头率确实高了。
但最后发现，每个月停车费、油钱都快交不起了。
而且人在车上是越开越累。
中海走的是另一条路——
它没有像保利一样，摊大饼式地冲规模。
而是把资源越来越多地集中到上海、北京、深圳、广州等几个核心城市。
去年，中海在土地市场上花了1187亿。
其中，北京、上海、广州、深圳和香港这五个城市，拿地开支就占了74%。
这套打法很像打王者荣耀——
别人还在全地图捡装备，它已经蹲在高地附近，等着收人头了。
中海押的是核心城市、核心地段、核心产品。
结果就是，规模未必永远最大，但利润有保障，资产质量更好。
在上海、北京等几个最重要的城市，中海的领先地位，不是一星半点，几乎是全面碾压。
保利过去最引以为傲的是规模，只是不像中海那样能赚钱。
现在，不仅利润被中海甩开一大截，规模也追上来了。
这就像一个短跑运动员，本来最大的优势是腿长。
结果有一天突然发现——
旁边那个练长跑的家伙，不仅不知不觉长个儿了，速度还越来越快。
你说尴不尴尬？
今年的销售业绩和榜单排名，已经把这种尴尬，不留情面地摆到了台面上。
相比中海，保利铺了最大的摊子，占用了最多的资金，投入了最多的资源，干到了最大的规模。
到头来，却只赚到了最少的钱。
从这一堆数字对比中，就能看出来——
在经营质量和效率上，它跟中海之间，有多么大的差距。
今年的某个时间，被中海反超，夺走行业销冠的位置，几乎是板上钉钉。
到那时，保利需要回答一个很现实的问题——
如果连规模第一也没有了，自己还剩下什么？
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