物流园区暨基础设施：价值深耕

2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

以下为《物流园区暨基础设施：价值深耕》报告。

2026年，在政策端绿色低碳、科技赋能、供应链安全的四维导向加持下，叠加消费与制造端需求结构性修复，物流各细分赛道景气度显著分化，行业发展重心从增量建设转向存量资产价值深挖与运营效率提升。

当前仓储物流市场供需结构失衡、区域价值格局重构态势持续显现，资产区位条件、业态属性与运营管理能力，共同决定物流园区暨基础设施的长期价值表现。位于核心枢纽的标准化高标仓、专业冷链、保税仓储保持稳定租赁需求，资产抗周期韧性突出，非核心区仓储则面临供给过剩、租金走弱、空置走高的经营压力。

同时，物流企业经营、基建投资、资本市场、科技落地均呈现结构化差异，头部企业依托数字化能力、精细化运营、场景化服务持续构筑竞争壁垒，行业资源加速向优质标的集中。

仓储物流行业已告别粗放式规模扩张阶段，全面迈入以存量提质、结构优化、价值筛选为核心的精细化发展新周期。

行业综述

物流景气阶段性修复，绿色低碳与科技安全多轮驱动

2026年上半年国内物流细分景气指数呈现季节性修复特征，各细分指数依托生产端、消费端需求变化走出差异化路径，行业正由规模扩张向低碳、智能、安全、集约的高质量发展阶段切换，短期需求回暖与中长期结构性升级形成双向支撑。

数据显示，物流业景气指数整体围绕50%荣枯分界线季节性波动，走势与国内制造业生产、居民消费淡旺季高度匹配，2026年一季度受春节停工停产、人员返乡流动放缓影响，需求阶段性收缩带动指数快速下行，2月跌至年内低点。

伴随节后全行业复工复产、工业生产订单持续回暖，指数自3月起连续三个月反弹修复，6月物流业景气指数录得50.6%，环比提升0.3个百分点，站稳扩张区间，实体经济货流、运输需求持续释放的修复逻辑得到数据验证。

仓储指数走势与制造业库存周期深度绑定，仓储指数全年维持扩张区间运行，2025年末企业集中备货推高指数达到全年峰值；进入2026年，2月春节消费淡季叠加工业原料主动去库存，仓储业务量收缩带动指数触底，此后随工业生产、民生消费回暖逐月回升。

截至6月，仓储指数回升至50.2%，环比上涨0.6个百分点，医药冷链、生鲜冷链、城市核心区高标智能仓储需求保持高景气，市场主体持续加大自动化立体库、密集存储设备、数字孪生全流程管控系统的资本投入，仓储资产价值向智能化、专用化细分赛道集中。

快递发展指数迈入独立上行周期，仅在2026年初经历短期季节性回调后持续走高，5月创下本轮周期新高。线上消费基本盘保持稳固，下沉县域、农村市场及中西部内陆区域快递业务占比稳步抬升，即时零售配套前置仓网络持续加密，为快递行业打开增量空间。

电商物流指数则具备更强的抗周期属性，2025年7月至2026年6月全年维持窄幅震荡，未出现大幅涨跌，其中跨境电商板块增长动能尤为突出，综合保税区跨境专用仓储、公铁水多式联运通道持续扩容，跨境仓储、分拨、履约一体化配套体系日趋完善。

2026年以来，多部委及直属机构密集出台物流供应链领域专项政策，逐步搭建起安全为底、绿色为主、科技赋能、网络扩容四维协同的产业政策体系，从顶层设计层面引导行业高质量转型，系统性引导产业存量优化与模式革新。

产业链供应链自主可控上升为国家级产业战略，国务院印发《国务院关于产业链供应链安全的规定》，建立全链条风险常态化防控机制，全面提升国内供应链抗冲击韧性；配套发布《关于推进服务业扩能提质的意见》，鼓励盘活闲置仓储、铁路货运场站等存量物业，通过改造复用补充供应链硬件载体供给。

海关总署同步出台《关于促进综合保税区扩能提质的若干措施》，依托综合保税区搭建大宗商品仓储集散枢纽，完善能源、矿产、农产品关键物资储备分拨网络，强化核心物资供应链自主可控能力。

全链路绿色低碳转型为全年持续性政策主线，商务部等九部门联合印发《关于实施绿色消费推进行动的通知》，明确全流程绿色供应链建设目标，鼓励企业参照国家标准开展全链条碳足迹核算与评价，倒逼仓储、运输、包装环节低碳改造。

市场监管总局更新《绿色物流指标构成与核算方法》，新增仓储光伏储能、可再生能源配套考核维度，并首次将无纸化数字运营纳入官方二级评价指标，实现绿色物流发展成效可量化、可评估，推动绿色改造从单一运输环节延伸至仓储、分拣、配送、逆向回收全链条。

数字化、智能化装备成为行业降本提效的核心抓手，交通运输部等七部门发布《加快培育交通物流领军企业提升产业链供应链服务保障能力行动方案》，支持行业兼并重组整合全国物流网络，推动大数据、人工智能与WMS仓储管理系统深度打通，实现全链路数据协同。

国家发改委集中发布14项物流通用行业标准，无人仓、多仓协同调度、冷链智能监控等前沿应用占据规范核心内容，为智能仓储、无人配送规模化落地统一技术标准，降低中小物流企业智能化改造成本。政策驱动下，头部物流企业持续加码前置仓、自动化立体仓、无人配送终端布局，数字化工具持续压缩履约周期、提升资产周转效率。

多式联运、海外仓等集约型网络模式获专项政策扶持，商务部出台《关于更好服务实体经济推进电子商务高质量发展的指导意见》，将海外仓建设列为跨境物流核心抓手，同步鼓励仓配一体、共同配送、公铁水多式联运等集约化运营模式，降低干线与末端综合物流成本。

交通运输部发布新版《铁路货物运输规则》，推动铁路企业与公路、水路物流主体深度融合，丰富全程一体化物流服务供给，优化长距离大宗商品、跨境货物运输结构，进一步完善国内国际双向物流网络布局。

短期来看，工业生产、居民消费稳步复苏将持续托举物流各细分指数维持扩张区间；中长期，在标准化政策、数字化投入、绿色转型的驱动下，行业存量资产优化、细分赛道升级的发展格局将持续深化，实现规模合理增长与发展质量同步提升。

供给扩容与需求升级并行，区域分化以自身价值筑底

2026年第一季度，整体高标仓库空置率比上季度环比下降0.2个百分点，至18.1%。第一季度，中国内地高标仓库市场平均租金比上季度微降0.8%至28.9元每平方米每月。

分区域来看，华东为一季度新增供应最高的区域，新增高标仓34万平方米，平均租金微降0.9%至34.8元/㎡/月，空置小幅回落0.4个百分点至21.6%，租金整体仅次于华南。

区域二元分化特征突出，上海、苏州核心地段优质仓储需求坚挺、租金韧性充足；外围城市新增供给过剩，租户议价能力抬升。浙江电商租赁需求带动空置率小幅改善，但存量基数庞大，因而空置仍处高位；江苏新增投放节奏放缓，依托扎实的产业基底，租金保持平稳。

华南租金表现领跑全国，一季度平均租金环比上涨1.2%至37.2元/㎡/月，但空置率环比上行2.65个百分点至14.7%。城市层面走势割裂，深圳集中交付新项目，仅定制化长租仓去化顺畅，整体空置冲高至30.8%，后续供给收缩但需求修复节奏偏慢。

而广州市场韧性更强，电商、第三方物流持续扩租，空置微降至5.5%，仅少量租户外溢至周边低价片区，中长期自营仓建设、跨境行业调整仍将带来租赁压力。

华北区域新增供应12.5万平方米，依靠以价换量消化存量，区域租金环比下滑3.2%至21.2 元/㎡/月，空置率回落1.55 个百分点至21.7%，仍是全国空置最高的区域。

环京库存集中投放与传统物流需求乏力形成供需错配，北京平谷新增库存推高全市空置，园区普遍降价招商；廊坊让利去化成效显著，区域空置收窄至12.6%，短期区域供需失衡的问题难以快速消解。

华中依托全国物流枢纽形成需求托底，整体空置环比下降0.6个百分点至11.3%，租金环比下调3.8%至24.4元/㎡/月。武汉电商、快消、快运产业稳定消化库存，空置率12.2%；

长沙的电商及三方物流支撑需求，租金小幅下行1.8%至27.1元/㎡。郑州、武汉作为全国干线枢纽，持续承接东部产业转移仓储需求，区域空置长期维持低位。

西南本季度无新增高标仓入市，空置微涨0.02个百分点至9.24%，租金小幅上行0.2%至22.6元/㎡/月，空置率全国最低，区域依靠细分赛道打开增长空间。

成都依托空铁枢纽布局保税、冷链、多式联运专业仓储；重庆承接制造业西迁、新能源产业红利，产业仓储需求持续释放，当地空置环比下降0.81个百分点至4.58%，制造类专业仓储具备长期增长潜力。

整体来看，全国高标仓市场正式告别高速扩张阶段，进入价值筑底周期，各区域依托自身产业、交通禀赋走出差异化发展路径，核心优质仓储资产保值能力凸显，资本投资重心从短期资产价差，转向长期稳定租金回报，倒逼仓储业主、承租企业重新平衡供需关系。

长三角存量压力逐步缓解，城市群供应周期错配

2026年一季度整体形成“长三角存量领跑、珠三角供应集中放量、京津冀稳步释放、中西部平稳扩容”的分层格局，行业发展重心从增量新建转向存量运营与资产价值筛选。

长三角高标仓存量占全国总量的45%，存量体量稳居全国首位，但从供货节奏来看，区域供给周期即将迎来拐点，2026年长三角预计新增高标仓190万平方米，2027年新增供给骤降至10万平方米，供给规模大幅萎缩。

供给的大幅收缩，也即意味着长三角仓储开发建设周期趋近尾声，市场正式告别粗放式增量扩张，迈入存量运营阶段。中长期来看，新增供给带来的空置压力逐步缓释，区位稀缺、配套完善的核心仓储资产其抗波动能力走强，资产保值韧性持续抬升。

珠三角、京津冀存量占比分别为17%、16%，构成全国仓储第二梯队，珠三角依托跨境贸易、高端制造夯实租赁需求，京津冀依托首都消费流通、区域商贸配套托底市场，但两大城市群供货节奏分化明显，供需矛盾截然不同。

珠三角未来两年迈入供给洪峰，2026年新增高标仓约620万平方米，供给体量远超全国其余城市群，2027年仍有180万平方米的新项目交付，短期内大宗物业集中入市，将持续加剧招商去化压力，区域租金下行、空置走高的态势难以逆转。京津冀新增供给释放节奏平缓，2026、2027年投放规模适中，无集中放量风险，供需格局保持相对平稳。

成渝、长江中游城市群存量占比均为11%，伴随东部产业转移、下沉市场消费升级，中西部仓储需求持续释放，存量规模稳步扩张，成为行业新增量的核心载体。

供需层面，中西部供给投放节奏可控、周期较短，波动风险极低。其中成渝2026年新增仓储140万平方米，次年基本停止新增供货；长江中游两年新增供给分别为80万平方米、40万平方米，整体投放体量温和，有效规避库存积压风险，市场供需长期趋于均衡。

整体来看，全国高标仓城市群格局基本固化，存量资源高度集聚长三角，未来两年新增供给重心转向珠三角，区域供给周期错配，成为左右资产价值的核心变量。具备稳定需求、供给增量有限的长三角、中西部核心枢纽城市仓储资产，长期价值基本面更扎实。

企业运营

物流企业业绩分化现多元格局，行业进入提质增效周期

2026年一季度，国内上市物流企业整体经营呈现总量稳步增长、细分赛道走势分化的格局。行业头部企业凭借一体化供应链布局、数字化技术落地应用及全链路精细化成本管控，逐步拉开经营差距，行业发展逻辑转向提质增效的精细化高质量发展阶段。

仓储不动产赛道持续处于存量调整周期，外围区域租金下行、园区空置率攀升等多重因素，持续对板块盈利形成压制。从一季报核心数据来看，中储股份依托大宗仓储及货代业务形成稳固经营支撑，当期实现总营收178.44亿元，同比增长33.29%，营收增速位居仓储板块前列；盈利端则略有承压，实现归母净利润0.73亿元，同比小幅下滑5.84%。

新宁物流依托较低的基数实现业绩高速增长，一季度营收达3.92亿元，同比增幅253.8%；万纬物流营收保持平稳增长，整体仓储行业增长动能持续向好。而当前市场高标仓供给持续扩容，非核心区域资产盈利修复难度较大。

在存量优化的行业背景下，头部企业持续精准布局优质重资产项目，不断优化仓储资产区位布局与业务业态结构。其中，中储股份推进落地三江港生产服务枢纽基地项目，总投资规模11.29亿元，打造集仓储、配送、加工、交易功能于一体的大宗商品综合枢纽，重点覆盖钢铁、建材等大宗物资流通场景，完善多元物流服务体系。

综合物流是行业增长的核心基本盘，头部企业凭借全网资产布局与成熟的数字化运营能力，实现经营基本面稳健向好。一季度，京东物流实现营收605.8亿元，同比增长29%，净利润同比大幅提升95.2%，增速领跑综合物流赛道；顺丰控股营收规模达741.4亿元，同比增长6.14%，整体盈利规模稳居行业前列。

中国外运营收短期承压，但净利润同比逆势增长5.65%，展现出较强的行业抗周期特性。与此同时，头部企业持续加大AI智能调度、自动化分拣等数字化设备与技术投入，通过技术赋能优化成本结构，夯实自身盈利基本盘。

除技术赋能外，企业持续落地场景化创新项目，实现从基础物流向定制化供应链服务升级。顺丰落地上海雅诗兰黛智能运营中心，创新采用“保税+非保税”双仓联动运营模式，单日峰值处理订单超40万单，精准适配美妆行业高时效、高精准度的供应链需求。

京东物流联合合作方布局鲁中冷链物流产业基地，创新采用“60%销售+40%自持”的运营模式，深耕生鲜即时冷链赛道；同时落地陵水智能物流港，依托海南自贸港政策红利，完善热带农产品上行、跨境电商进口冷链双向物流体系，持续拓展综合物流服务覆盖边界。

大宗供应链行业延续“高营收、低净利率”的常态化经营特征，行业核心企业一季度业绩呈现小幅分化。物产中大、厦门象屿、建发股份三家头部企业持续维持千亿级营收规模，净利率集中在0.5%-0.72%的低位区间，整体盈利水平高度依赖贸易周转体量。

其中建发股份盈利改善态势显著，当期净利润同比增长20.06%，体现出增值业务对主业的赋能效果。行业整体正加速摆脱传统货物撮合的单一经营模式，逐步向仓储配套、供应链金融、数字化风控相结合的综合供应链服务模式转型。

现阶段，头部大宗供应链企业持续布局专业化仓储项目，强化细分赛道差异化竞争优势。厦门象屿建成超25万平方米智慧供应链产业园，配套多温区仓储、大宗交割等核心设施，年货物周转规模可达260万吨，同时落地智能核验、无人搬运等智能化设备。

建发物流依托厦门港保税区位优势，建设兼具保税仓储、普通仓储功能的专业化物流基地，同步配套开展仓单质押、期货交割等供应链金融服务，助力实体企业盘活存量资产，持续助力行业稳步提升盈利水平。

冷链板块延续结构性分化格局，一季度海容冷链凭借自主研发的设备技术壁垒，实现12.49%的高净利率；冰山冷热受行业周期因素影响，营收、净利润均出现同比下滑。随着预制菜、医药温控、跨境生鲜等细分领域需求持续扩容，冷链细分场景增量空间持续释放。

产业端项目落地节奏持续提速，京东物流鲁中冷链基地聚焦生鲜即时消费冷链服务，持续提升区域产业赋能与税收贡献能力；玉湖冷链襄阳交易中心正式投产运营，建成十万吨级智慧冷链仓储集群，联动武汉物流枢纽搭建完善的华中地区冷链流通网络。

受海外需求波动、国际运价震荡、行业合规成本上行等多重外部因素影响，2026年一季度跨境物流板块整体盈利承压，华贸物流、嘉诚国际等企业净利润出现明显下滑，中小跨境物流服务商抗风险能力薄弱，行业存量洗牌节奏加快。在此行业背景下，头部企业通过模式创新、技术升级、全球节点扩容等多元方式对冲外部经营压力。

与此同时，行业智能化基础设施布局持续落地，菜鸟建成全国首个跨境电商零售出口前置监管仓，实现仓储存储、线上申报、现场查验一站式通关服务，有效压缩通关时长、降低综合物流成本；东莞麻涌菜鸟跨境仓正式投产，搭载自研ZeeBot攀爬机器人，作业效率较传统人工模式提升一倍，大幅增强跨境订单履约能力。

整体来看，2026年一季度国内物流行业分化发展格局持续深化。传统重资产仓储、中小跨境物流企业经营压力突出，而具备数字化运营能力、场景化增值服务体系、多元基础设施布局的头部企业，市场竞争优势持续凸显。

在新项目持续落地、技术不断迭代、商业模式持续创新，行业彻底告别粗放式规模扩张的发展逻辑下，存量提质、科技赋能、绿色低碳、服务增值成为核心发展主线，行业资源持续向头部集中。整体来看，高质量发展与提质增效的行业周期持续深化。

园区发展

物流仓储基建全域扩容，头部企业差异化布局细分赛道

2026年上半年，全国公开披露的仓储物流新建、改扩建、落地运营投资项目合计超28个，全周期累计披露投资总额突破530亿元，项目总建筑面积超700万平方米，行业物流基础设施正向全域体系化、全流程智能化的方向建设。

冷链是上半年资金投放力度最大的细分赛道，生鲜零售、预制菜产业化、医药流通规范化、跨境冻品贸易扩容，持续抬升专业化温控仓储需求，其中重庆明品福落地郑州超级冷链产业园，总投资160亿元，打造集冻品仓储、精深加工、集散分拨于一体的区域性冷链枢纽。

医药冷链配套同步补齐短板，华润医药投资9.36亿元建设广州花都供应链枢纽，补强华南医药温控仓储底盘；广弘控股斥资18.43亿元打造智慧冷链基地，锚定预制菜、民生生鲜赛道完善配套设施，消费端刚需持续夯实冷链基建投资基本面。

依托外贸回暖动能，空港、海港保税仓储进入集中投运周期，口岸物流基础设施持续提质扩容。枢纽端口层面，成都产业集团打造的天府国际空港综保区正式投用，总投资52.5亿元，建筑面积78万平方米，补齐航空跨境保税加工、货物分拨功能。

市场化物流企业同步加码跨境节点布局，青岛胶州菜鸟保税仓扩容落地，提升跨境电商备货履约能力；顺丰布局香港黄金保税仓储，完善海外前置枢纽；深国际摘得前海物流地块，规划专业化保税仓储载体，全方位夯实沿海口岸跨境供应链底座。

多式联运作为降低社会物流成本的核心抓手，成为头部物流企业布局重点，干线枢纽项目多点落地。顺丰深度布局联运赛道，先后打造西安智汇联运枢纽、中原多式联运国际枢纽，同步签约南京江宁经开区，拟投资30亿元建设苏皖数智物流枢纽，打通公、铁、空联运链路，弥合干线运输与末端分拨衔接短板，优化全国干线物流周转效率。

标准化智慧高标仓作为基础底盘，依旧是物流地产企业常态化布局的方向，智能化成为新建园区硬性指标。京东产发上半年在北京、深圳、海南多地落地产业物流园区，并非单纯做载体规模扩张，而是将算力配套、智能制造企业载体需求嵌入高标仓产品设计，是实现物流仓储与先进制造载体的复合开发双属性园区；外资机构ESR携手华懋集团打造香港旗舰物流项目，总投资80亿元。

现阶段新建仓储项目普遍搭载自动分拣、智能调度、数字孪生运维系统，行业彻底告别传统粗放仓储建设模式，数字化基建渗透率持续提升。

区域方面呈现东部存量提质、中西部增量扩容的梯度格局。外向型产业发达的大湾区集聚一批百亿级物流配套项目，希音、华润物流、京东产发接连落地大型物流园区，高密度仓储载体适配区域电商、高端制造、外贸流通需求。

长三角依托成熟消费与制造业基底，以节点补位、存量升级为主，申通、圆通聚焦区域分拨、空港配套小型项目，严控大额新增供给；京津冀深耕北京平谷华北RDC等核心节点，补强北方分拨网络，新增投资趋于审慎。

伴随东部产业转移提速、下沉市场消费回暖，中西部跃升为仓储基建的增量核心。除郑州超级冷链产业园外，武汉航发联合京东产发共建智慧物流园，发挥双方产业资源与仓储运营能力，面向区域制造转移企业提供仓配一体化解决方案；郑州航空港物流产业园陆续开工，叠加天府空港综合保税区投运，中西部补齐航空跨境、产业配套物流短板，逐步承接全国仓储基建增量，优化全国物流设施空间布局。

从投资主体视角划分，行业形成市场化龙头、地方国资双向协同的布局格局。京东产发、顺丰、ESR等全国性民营物流及仓储运营机构，推行全域均衡拓张的策略。其中京东产发跳出传统高标仓开发的单一逻辑，业务边界向智造载体、算力配套仓储延伸，跨区域布局冷链、保税、多式联运、智慧仓储全赛道，搭建全国一体化物流网络。

成都产业集团、深国际、厦门港务、华润物流等区域国资平台，依托口岸、土地、属地产业资源深耕本土，聚焦城市配送、区域冷链、口岸保税赛道，补齐地方流通基建短板。

资金持续向冷链、保税、多式联运等高成长性赛道倾斜，区域层面中西部承接大量新增基建投资，伴随制造业转移、跨境贸易扩张、消费升级持续推进，仓储物流基础设施的体系化、智能化建设节奏将持续提速。

投融资

多元债权工具占据主导，ABS加速盘活仓储存量资产

2026年上半年，国内仓储物流行业融资市场保持活跃，整体呈现阶段性脉冲式放量的特征，大额单体项目显著影响月度融资规模，资金持续向头部运营企业、核心区位高标仓、优质供应链项目集聚，行业融资结构性分化进一步加剧。

从月度融资节奏来看，4月迎来上半年融资峰值，单月融资规模约130亿元；2月融资规模紧随其后，达105亿元；1月、3月市场投放相对平缓，融资额分别约为25亿元、40亿元，5月、6月融资体量回落至50-90亿元区间。

仓储物流ABS以28%的资金占比登顶全渠道首位，依托成熟不动产证券化机制，物流企业将仓储租金收益、供应链应收款项、冷链园区经营性现金流等存量底层资产打包发行专项计划，快速盘活重资产沉淀资金，加速企业从重资产持有模式向轻资产运营转型。

上半年行业大额ABS项目密集落地，东百集团两笔仓储不动产ABS合计发行超30亿元，京东产发21亿元基础设施ABS顺利推进，天津立度仓储ABS拟发行53.23亿元，同时芜湖朗易5.65亿元绿色仓储ABS有序落地，产品覆盖普通高标仓、绿色仓储等多元业态，适配全品类仓储资产融资需求。

中期票据占比24%，是物流国企获取中长期低成本资金的核心载体。上港集团、珠海港、国贸控股、中储发展等国资平台集中发行中期票据，票面利率普遍低至1.7%-2.2%。低成本中长期资金，一方面帮助企业置换存量高息负债、优化财务结构，另一方面持续补充仓储网络扩建、设施智能化改造资金，夯实国企基础设施运营底盘。

超短期融资券、可转债、可换股债形成多层次债权，占比分别为11%、7%、11%，象屿集团、厦门国贸通过滚动发行超短融，保障日常经营与供应链周转资金的稳定；中谷物流拟发行30亿元可转债，专项用于船舶购置与运力升级，兼顾短期流动性补充与中长期产能扩张。

股权与产业基金融资占比相对偏低，分别为14%、5%，作为债权融资的有效补充。股权端市场化融资动作活跃，外资持续加码国内仓储赛道，ESR完成8.5亿美元追加股权投资，安博QFLP仓储基金获批20亿元试点额度。

与此同时，上半年物流企业股权类融资动作持续丰富，红星冷链完成2.1672亿股H股挂牌；世盟股份登陆深交所主板；京东产发、拉卡拉、燕文物流、中鼎智能等企业先后递交港股上市申请，覆盖冷链、跨境物流、智能无人设备等细分赛道。

存量上市企业同步推进资本管理，顺丰控股批准5亿港元H股回购方案，稳定二级市场估值。产业基金层面，安博仓储物流QFLP基金落地，打通外资投资国内仓储资产的通道，拓宽行业长期资金来源。

伴随融资渠道持续拓宽，国内市场聚焦核心优质仓储资产，ESR联合险资16亿元收购沪苏32万平方米仓储项目，京东子公司3.35亿元收购东百集团北京亦庄核心仓储资产，申通快递布局物流科技股权，完善末端配套。

海外跨境并购交易规模持续走高，凯德腾飞房托先后收购西班牙、新加坡物流资产；日本NX集团18亿加元收购加拿大物流企业；联邦快递牵头财团78亿欧元要约收购波兰物流龙头InPost。国内企业同步出海扩张，丰树、京东等持续收购东南亚、欧洲仓储物业，依托多元化融资工具支撑全球供应链网络搭建。

在多元融资工具的加持下，企业一方面盘活存量仓储资产，优化现金流；另一方面依托股权、并购资金完成海内外资产整合。头部企业资本运作的优势被持续放大，行业资产集中、全球化布局的两大趋势或将长期延续。

REITs发展

仓储REITs迈入价值精选周期，扩募路径选择多元化

截至2026年上半年，国内仓储物流公募REITs扩容至11只，底层资产凭借刚需流通属性与稳定经营表现，持续展现较强的市场韧性，板块年化分派率稳定维持在4%的中枢区间，长期资产配置价值突出。

随着行业供给持续扩容，仓储REITs已告别早期全品类普涨的阶段，底层资产区位质量、运营能力、现金流水平的分化持续加剧，行业正式进入以资产质地与精细化运营为核心的价值精选周期。

从运营基本面来看，仓储物流REITs板块平均出租率达93.6%，整体表现显著优于产业园、商业办公等其他不动产REITs业态，行业整体经营底盘稳固，但内部分层特征愈发显著。核心枢纽城市的标准化高标仓资产保持高租稳租的态势，空置风险极低。

其中嘉实京东仓储REIT实现100%满租运营，资产利用效率最优；华泰宝湾物流REIT、华夏安博仓储REIT、中银中外运仓储REIT出租率分别为98.07%、96.66%、96.34%，核心节点资产租户结构稳定、续约意愿较强，经营确定性突出。

与之相对，非核心城市及传统仓储资产经营持续承压，供需错配导致去化速度放缓，板块出租率首尾差值超14个百分点，结构性分化明显。一季度华夏深国际REIT出租率仅85.51%，为板块最低；中航易商仓储物流REIT出租率为89.08%，均跌破90%的优质资产阈值。

租金单价维度，区位优势直接拉开核心枢纽仓储资产的租金差距。南方顺丰物流 REIT 依托一线城市核心物流枢纽仓储资源，以48.05元/平方米/月的租金单价领跑全板块，当期净利润率21.04%。市场数据同时显示，租金单价与资产盈利水平不存在显著正向关联，成本管控能力、精细化运营体系才是决定项目净利润表现的核心因素。

嘉实京东仓储REIT租金单价27元/平方米/月，汇添富九州通医药REIT的租金单价为21.55元/平方米/月，二者当期净利润率分别达26.87%、27.59%，显著高于多数高租金单价标的，核心依托标准化租约管理、低运维成本以及稳定长期租户组合形成盈利优势。

反观中航易商仓储物流REIT当期净利润转负，华安外高桥REIT净利润率仅0.28%，部分高租金仓储资产受高额运维支出、资产折旧摊销、空置损耗等盈利空间持续收窄的影响，市场估值逻辑也随之调整，行业定价重心逐步从单一租金单价指标转向可持续净现金流水平。

与此同时，仓储物流公募REITs的申报节奏持续提速，赛道资产供给持续丰富。密尔克卫发布公告，拟将旗下6处仓储物流基础设施作为底层资产申报国联安密尔克卫仓储物流 REIT，产品计划发行总规模12.92亿元，聚焦化工专业仓储细分赛道，有望填补国内化工仓储公募REITs品类空白。

互联网平台旗下仓储资产证券化同步取得实质性进展，阿里巴巴拆分菜鸟嘉兴物流园区打造的公募REITs项目，于4月30日获证监会、深交所正式受理，优质电商配套仓储资产持续登陆公开资本市场，进一步丰富仓储REITs的底层资产类型。

在公募REITs扩募审核标准趋严的监管环境下，头部仓储运营企业主动调整存量资产盘活路径。以上海外高桥为例，原计划将9.6万平方米W5-3仓储及14.68万平方米F18厂房注入华安外高桥REIT，后续终止该方案，转而通过资产支持专项计划盘活存量，落地中信建投-外高桥集团持有型不动产ABS，形成“公募REITs+ABS”的双轨资产盘活模式。

存量公募REITs扩募方面，嘉实京东仓储基础设施REIT已启动第二次扩募计划，拟收购北京大兴、昆明空港、广州花都三大空港物流仓储项目，持续扩充全国核心节点仓储资产储备，显示头部运营主体持续加码优质仓储资产的布局思路。

此外，产业资本同步加码私募仓储 REITs 赛道，京东产发联合高和资本推出国内首单仓储物流专项机构间REIT，公募、私募两类仓储不动产证券化产品并行发展。仓储物业从开发培育、成熟运营至资本退出的全周期资本流通渠道逐步完善。

综合来看，伴随新项目申报落地、存量产品扩募推进、多元资产盘活工具持续落地，市场投资评估标准将进一步向资产区位条件、运营管理实力、稳定净现金流三大核心维度倾斜，仓储物流不动产投资正式进入精细化价值投资周期。

科技合作常态化，前沿技术贯通仓储配送全链条

2026 年上半年，国内头部物流企业与科技服务商跨界协同项目集中落地，行业合作形态已脱离早期单向技术采购的浅层合作，逐步演变为战略绑定、合资平台搭建、业务场景联合开发等深度协同模式。

传统以人力为核心支撑的劳动密集型物流业态，正全面向技术、数据、算法驱动的智能化业态转型，物流科技商业化落地进程持续加快。

自动驾驶为当前落地进度领先的物流科技细分赛道，产业应用已形成干线重卡、末端无人配送两大清晰主线，两大场景均取得规模化商业化进展，干线货运赛道资本与实体场景资源融合持续深化。

菜鸟通过现金及资产入股方式布局九识智能，搭建专业无人驾驶货运合作平台，布局全球化智慧运力体系；中国外运联合小马智行设立合资物流科技主体，依托合营模式推进自动驾驶重卡常态化运营，为重卡自动驾驶产业化提供新型落地路径。

末端配送赛道规模化落地提速，极兔速递同期与行深智能、码上到三方达成三年战略合作，目标是落地万台L4级无人配送车辆，同期行业内河北快运等企业同步布局无人车改造项目，标志着自动驾驶技术正式脱离小规模试点测试阶段，迈入批量商业化运营周期。

AI机器视觉作为降本增效的核心工具，成为仓储分拣场景数字化改造的核心抓手，顺丰集团与星际方舟达成全面协作，依托对方全栈式AI机器视觉技术体系，深度落地包裹识别、自动分拣、异常件检测等仓库核心场景。

相关成套方案落地后，仓库原有人工搭配半自动设备的混合作业模式逐步被全智能分拣产线替代，分拣处理效率得到明显提升，错分、漏件等运营差错率同步下行，为多仓网络标准化智能改造输出可复制落地范式。

伴随机器人软硬件技术迭代的成熟，具身智能机器人成为仓储自动化升级的新方向。京东物流与擎天租开展产业协同，围绕仓储智能调度、无人履约作业、设备数字化运维等场景落地具身机器人解决方案，同步搭建覆盖全国仓储网点的一体化机器人运维服务网络。

相较于轨道式传统AGV设备，具身机器人具备自主识别、柔性搬运、动态适配等特性，可适配多品类、多规格货品的存储流转需求，推动仓储行业由基础设备自动化，向全流程自主运营升级。

数字基础设施与供应链云平台是物流企业全域数字化转型的底层载体，数字化改造边界由单一仓内环节延伸至全产业链协同链路，顺丰联合智采云打通全国仓储节点与数字化采购系统，实现仓配、采购数据互联互通。

安得智联携手奥马落地西南家电一体化统仓统配项目，打造制造垂直领域供应链数字化样板。一系列行业实践显示，物流数字化建设已跳出单点、单环节改造范畴，逐步构建覆盖上游制造、中转仓储、末端配送的全链路数字化协同体系。

纵观2026年上半年物流产业与科技端的合作逻辑，已发生明显转变，合作关系由一次性技术采购转向产业生态共建，技术应用由局部试点升级为全域系统部署，智能化改造覆盖仓储至配送全业务链条，物流行业数字化、智能化转型正式迈入深度发展阶段。

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