绿发，正在酝酿一场大风暴！

在寸土寸金的上海内环核心区，从来不缺乏资本的狂欢与地王的故事。

然而就在近期，上海内环再次出现一则重磅事件，挑动着内环打造项目的诸多房企以及高端买家的神经：

重磅风貌项目绿发新梓园，近期披露了规划方案！要知道，这个项目已经历时大概3年的规划打磨，当中方案也是历经多次调整与完善。如今方案正式公布，也宣告：

绿发，又要在内环开始大杀特杀了！

背后的操盘者中国绿发，也是一家非常有意思的企业：

从早期的鲁能时代，到如今超2500亿资产的央企巨头；从黄浦滨江超级顶豪项目绿发浦江园，到如今执掌黄浦老城厢腹地的绝版风貌顶豪，中国绿发正在黄浦江畔完成一场深刻的城市更新与人居质变。

此次绿发新梓园绝非一次偶然的产品亮相，而是一场典型的企业战略升维与顶层操盘破局。

在房地产行业深度调整的当下，这家低调的央企，究竟凭怎样的战略定力拿下绝版地块？又凭怎样的操盘智慧来解构产品逻辑？在其决胜市中心赛道的背后，又有着怎样的核心高管团队在掌舵领航？

今天，艳姐也很想和大家聊聊绿发的新项目和绿发这家典型的企业，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。

01

战略洞察与逆周期操盘

股权交易背后的央企算盘与破局之道

如果仔细研究上海市中心历史风貌保护地块的拿地逻辑，就会明白“黄浦老城厢”这几个字所蕴含的资金含量与技术难度。

市中心的风貌地块可以说是全上海城市更新中最难啃的“硬骨头”：

复杂的旧改征收、繁琐的动迁安置以及极度严苛的历史保护建筑甄别与修缮，往往意味着动辄百亿元的资金沉淀与极其漫长的开发周期。

在过去的房地产旧秩序下，不少房企因盲目扩张或资金链断裂而对此类地块望而却步，甚至中途退场。

而绿发新梓园的前身，正是由黄浦区属国资平台——上海黄浦城市更新建设发展有限公司前期操盘的重磅资产。

在行业深度洗牌的关键节点，中国绿发展现出了逆周期战略魄力与企业资源整合能力：

它并没有选择在公开市场上跟风竞价举牌，而是精准锁定上海产权交易所的股权转让节点，以132.9亿元的底价打包受让项目公司股权，将黄浦滨江与老城厢两处绝版核心资源同步收入囊中。

这两处核心地块之上建立的项目，一个就是之前在上海内环卖到爆的绿发浦江园；另一个就是如今方案公示的绿发新梓园。

从企业操盘的角度来看，这绝非简单的资产接盘，而是一场极具战略深度的国资协同与上海内环立标。

黄浦区国资之所以选择将这块核心地块转交中国绿发，核心在于后者拥有很多房企所不具备的能力：

一方面，中国绿发具备极强的资金承载力与防烂尾履约能力，能够彻底消化庞大的旧改沉淀成本；

另一方面，其“绿色发展与文化传承”的企业战略，天然契合了上海市中心“旧改征收与历史风貌保护”的核心诉求。

中国绿发凭借着“实力过硬、背景干净、战略契合”的三重标签，以资本力与操盘力回应了市场对于项目的期待，成功为行业树立了央企参与复杂城市更新的战略标杆。

02

产品力解构与市场破圈

海派文脉修缮与阶梯式产品操盘

如果说战略拿地考验的是企业的资本底气与风险预判，那么规划方案的亮相，则展现了中国绿发对高端人居生活的细腻洞察与产品重构能力。

纵观当下的上海高端住宅市场，不少风貌项目非常容易流于单纯的高总价堆砌，又或者是表面化的符号模仿。

然而绿发新梓园在规划之初，就走出了一条兼顾历史沉淀与产品穿透力的操盘路径。

在风貌修缮操盘上，项目秉持“留皮留骨”的修缮哲学，克制且原汁原味地保留并修复了地块内多处历史保护建筑，将石库门等经典海派建筑肌理与现代高端居住空间做深度的有机融合。这种对海派文脉的尊重，直接拉升了项目的文化溢价与品牌厚度。

而在产品线的精细化运营上，绿发则展现出了极具市场杀伤力的“阶梯式”组合打法：

一个是塔尖立标：

项目打造合院、联排、洋房等顶级产品形态的低密风貌墅区，在寸土寸金的内环核心构建私人院落生活，精准收割上海顶级买家的终极置业需求。

另一个是破圈降维：

规划中打破传统顶豪“全盘大户型、高总价门槛”的固有思维，搭配了市中心极为罕见的100㎡左右小户型，大幅降低了入住黄浦风貌核心区的资金门槛，更将年轻新贵群体纳为业主客群，彻底激活了社区的阶层活力与流动性。

这种产品操盘逻辑，回答了如何兼顾高端风貌品质与高周转去化速率的行业课题。

同时，放眼绿发在上海的整个产品版图，这种高超的操盘力早已得到了周期验证。

从浦东塘桥滨江高标落地的上海鲁能国际中心与上海JW万豪侯爵酒店，到黄浦滨江打造的标杆顶豪绿发浦江园，再到如今老城厢腹地的绝版风貌顶豪绿发新梓园，绿发完成了从商办奢旅、滨江高端住宅到内环风貌顶豪的全维度产品线覆盖，展示出了一家全能型房企深厚的产品驾驭力。

03

决策核心与领航力量

稳健高管团队筑牢战略壁垒

中国绿发能在行业调整期逆势接下百亿级城市更新项目，高管团队的构成是重要支撑。

党委书记、董事长孙瑜统筹集团绿色发展与双碳战略，主导在上海等核心城市的重大布局和国资合作。

党委副书记、董事、总经理蓝海是正高级工程师，在国家电网、鲁能集团及中国绿发体系内有多岗位高管经历，工程建设、地产资管和复杂项目运营方面有实操经验。

一二把手的深厚背景和管理风格，也让中国绿发的管理风格偏稳健。行业高杠杆扩张时期，他们没有跟风加杠杆。到行业深度调整、城市更新需要硬资金和技术承载时，又能果断推进。

上海区域的操盘由上海绿发实业投资有限公司承载。董事长庞峰同时兼任新梓园项目公司上海新乔东企业发展有限公司董事长。

他出身集团开发与产品条线，曾任中国绿发开发部副总经理兼设计中心主任，参与过集团全国层面的开发战略和产品体系搭建，现在坐镇上海统筹老城厢项目。

上海绿发党委副书记、董事、总经理冯超负责区域公司日常经营和业务落地，是集团战略在上海的执行者。

集团定方向，区域公司抓执行，这套双层架构支撑了老城厢项目的决策和推进。

不过中国绿发在上海的深耕也面临着一些挑战：

其一，高端品牌认知空间可以进一步提升：

中国绿发此前在上海打造的绿发浦江园确实成为了内环爆款项目，也让绿发在上海打开了一定的品牌影响力，而且艳姐也听说此次绿发浦江园的交标只会拉到最高，届时会带给市场怎样的震撼，时间会告诉我们答案。

但有一说一，目前绿发在高净值客群中的品牌认知和口碑积淀，跟保利、金茂、绿城、中建系这些长期深耕上海的房企比还有差距。但艳姐相信，伴随着未来绿发新梓园的入市，绿发在上海的品牌影响力也将进一步提升。

其二，市场竞争也在白热化：

目前，仅黄浦区就有十余个待上市的高端住宅与风貌别墅项目，全市竞品更密。同区域产品在地段、文脉和形态上同质化较强，中国绿发需要在产品力、服务体系和文化叙事上做出差异。

央企资本、精细化产品操盘和稳健管理团队这三个条件凑在一起，老城厢的文脉更新已经起步。

这家以绿色发展为底色的央企，最终能给上海核心城区高端住宅市场带来多大变化，还要看后续推进。

主编：张艳

责编：doug

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