陕西
作者：周军律师.
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实务中，不少购房人认为只要付清全部购房款，就能排除法院对所购房屋的强制执行。
那么，买房人付完全款的，是否就可以排除其他权益人的强制执行？
最高法在《周良与长青建设集团有限公司、云南润红房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉案》中确定以下受偿顺序：
商品房消费者物权期待权最优，工程价款优先权次之；不动产买受人的普通物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先权及担保物权等。
也即，如果不是“消费购房人”，买房即使付了全款也不能排除工程价款优先权及抵押权的执行。
【裁判观点简析】
最高法的再审判决，明确了不动产买受人排除执行的核心条件，精准界定了“消费购房人”的认定标准，核心裁判要点如下：
第一，明确权利顺位规则。
执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位为：商品房消费者物权期待权>工程价款优先权>担保物权>不动产买受人物权期待权>普通债权。
本案中，长青公司作为建设工程承包人，对案涉房屋所在工程享有建设工程价款优先受偿权，该权利优先于周良作为普通购房人的权益。
第二，界定“消费购房人”的核心认定标准。
只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“消费购房人”，其权益才能优先于建设工程价款优先受偿权。消费购房人需满足三个条件：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三，明确非消费购房人的权利限制。
若购房人不属于消费购房人，即便全额支付了购房款，其对案涉房屋的权益也无法对抗建设工程价款优先受偿权，不能排除法院的强制执行。
本案中，周良未能证明其购房系用于居住且名下无其他居住房屋，不符合消费购房人的认定标准，因此其诉求无法得到支持。
三、实务高频误区纠正
误区一：付全款就能排除执行。
纠正：是否能排除执行，核心取决于购房人是否属于消费购房人，而非是否付清房款，非消费购房人即便付全款也无法排除执行。
误区二：只要签订购房合同就能排除执行。
纠正：签订合法有效的书面合同只是条件之一，还需满足购房用途、付款比例等要求，缺一不可。
误区三：建设工程价款优先受偿权不影响购房人权益。
纠正：建设工程价款优先受偿权的效力顺位优于普通购房人的物权期待权，仅消费购房人的权益可优先于该权利。
周军律师提醒，对于购房人而言，在购买商品房时，应提前了解房屋是否存在建设工程价款优先受偿权等权利负担，留存好购房合同、付款凭证等相关证据；若所购房屋被查封，应及时判断自身是否符合消费购房人的认定标准，依法提出执行异议。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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