年赚1亿的25年老店说关就关 于东来的选择让实体圈沉默

2026年8月7日，于东来在一场部门主管交流会议的直播中，平静地抛出一个消息：许昌胖东来生活广场店，确定2026年12月正式关闭。

消息一出，全网炸了。不是因为生意做不下去，恰恰相反——这家店上半年销售额9.77亿元，全年销售额约20亿，年利润超过1亿元，是集团实打实的优质盈利门店。

赚钱的店说关就关，在整个零售行业几乎闻所未闻。很多人想不通，于东来只回了一句：达不到标准，就关掉。

图1 胖东来生活广场外景，这家运营25年的老店将于2026年底正式关闭。图源：百科

许昌生活广场店在胖东来的发展史上，有着不可替代的里程碑意义。

2002年1月1日，这家门店正式开业，营业面积约2.3万平方米，是胖东来从烟酒小店转型大型综合商超后开出的首家旗舰店。也正是在这一年，公司正式更名为许昌市胖东来商贸集团有限公司。

四层楼面，涵盖超市、大众服饰、百货、餐饮、医药多种业态，多年来始终是当地人气最旺的商业地标之一。对于很多许昌人来说，这里不只是一个购物的地方，更是一种生活习惯。

数据显示，这家老店每年销售额仍高达约20亿元，年利润超过1亿。对照胖东来集团2024年全年169.64亿元的总销售额，单店20亿的营收能力，放在整个零售行业都堪称顶级。

但于东来决定不要这棵摇钱树了。

在绝大多数零售企业的逻辑里，赚钱是第一准则，保住盈利门店是基本功。主动放弃一棵摇钱树，这种事在行业里几乎找不到第二例。

原因有两层，一层摆在明面上，一层藏在心里十多年。

02 两个绕不开的现实：硬件老了，租金乱了

先说硬件。

生活广场店的建筑建于2002年，受当年的物业条件限制，没有地下停车场，内部通道偏窄，设施逐年老化。

胖东来的服务标准一直在升级——从免费寄存到无理由退换，从母婴室到宠物寄存，每一项新标准都意味着对空间的更高要求。老建筑受限于结构，很难改造达到国际一流体验的水准。

于东来的态度很直接：每一个项目都要对标一流品质，达不到标准的，即便盈利也要关闭。

图2 于东来在直播中宣布闭店决定，称达不到标准的项目即便盈利也要关闭。图源：网络

再说租金，这才是更深的那根刺。

于东来在8月9日的长文中披露，问题最早出在2015年。当时负责生活广场租赁业务的员工，没有按照公司制度统一签订整体租约，而是私下和多位分散房东分别敲定了合同。

由于物业产权分散，多个房东分块持有，各自签了不同标准的租金。部分房东趁机大幅涨租，涨到远远脱离公平的地步。于东来说，虽然高租金租户占比不大：

“但无论钱多钱少，失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结。”

这不是钱的问题，是价值观的问题。一旦把不合理的东西默认接受，企业就会进入长期妥协模式——为了继续经营，接受不合理；为了不翻脸，牺牲规则。底线就是这么一点一点被磨掉的。

租约到期，他终于做了决定：不再续租，关门。

03 11年前，同样的剧情在新乡上演过

这不是于东来第一次因为租金问题关店。

2015年，新乡中原路的胖东来百货面临租约续签。房东看胖东来生意火爆，直接把年租金从800多万抬到2400万，翻了近三倍。

那家店2005年开业，是胖东来走出许昌的首家外埠门店，在当地极具号召力。经营了整整十年，年利润也有六七百万。

房东笃定胖东来不会走——十年积累的客流和口碑摆在那里，搬走成本太高。

于东来的回应只有五个字：想都没想，直接放弃。

图3 胖东来百货门店外景。2015年新乡店闭店时曾引发全城市民挥泪送别。图源：网络

2015年12月30日，新乡店营业最后一天。成千上万市民涌入超市挥泪告别，有老大爷拉着工作人员抹泪，留言板写满了不舍。当地市委领导亲自出面挽留，全城上演了一出留人大戏。

最终于东来改变了撤出新乡的决定——但没有回头续租原址。

他转身斥资近2亿元买下新乡沃尔玛旧址，装修升级后开出了现在的大胖店。开业当天客流太大，一度压坏电梯，被迫临时谢客。

而那个以天价租金逼走胖东来的原址呢？后来由大商集团接手经营，2020年前后因经营不善倒闭，物业长期萧条。网上流传的探访视频里，房东肠子都悔青了成了高频评论。

市场给出了最终答案：人气追随的是品牌，不是建筑物。谁逼走了品牌，谁最终买单。

04 说关就关的底气：41亿现金，零贷款

胖东来敢“说关就关”，靠的不是情怀冲动，是实打实的财务底盘。

2025年集团整体销售额达到235.31亿元，同比增长38.71%。截至2025年10月，公司手握41亿现金，没有任何银行贷款，不融资也不计划上市。

这意味着什么？不需要迎合资本意志，不用为财报好看而硬撑门店数量。单店一年一个亿的利润，放在235亿的集团盘子里占比有限，关掉不会动摇根基。

图4 胖东来天使城店开业当天人潮涌动，品牌号召力可见一斑。图源：百科

680名员工的安置也想好了：不裁员、不降薪，全部内部调岗分配到集团其他门店。这种员工保障，没有健康的财务结构根本做不到。

更关键的一点：关闭旧店不是收缩，是战略转移。

集团正在推进许昌梦之城、郑州东站超市、许昌科技馆超市等多个新项目，还计划向鄢陵、长葛、襄城布局超市业态。把资源集中投放到硬件更好、体验更完善的新载体上。

关一扇门，是为了开一扇更大的窗。

有业内人士评价：胖东来关店的逻辑，本质上和普通人想象的完全相反。它不是因为做不下去而关，而是因为做得更好而关。这种主动取舍，需要极强的战略定力和财务底气。

05 65亿梦之城：于东来的终极布局

许昌生活广场的闭店，不能孤立地看。

就在消息公布前不到三个月，胖东来历史上投资最大的单体项目——梦之城已于5月20日正式开工。没有庆典仪式，仅员工与施工团队简单揭牌。

总投资近65亿，全部来自企业经营积累，没有一分银行贷款。选址许昌东城区，紧邻京港澳高速出入口，距高铁东站仅1公里。

图5 胖东来梦之城项目鸟瞰效果图，总建筑面积近60万平方米，预计2029年开业。图源：网络

总建筑面积约57.59万平方米，其中一期商业综合体46.7万平方米，规划超8000个停车位，含百货、超市、电器、珠宝、影院、餐饮、酒店等全业态。

它不只是商场，更像一座城市生活场。还规划了幸福讲堂、文化中心、艺术剧院、生态广场等公共空间，市民不消费也能进去逛。预计2029年9月开业。

于东来还透露，未来如果还有空间，可能建设住宅小区，一部分安置员工，一部分面向社会销售，承诺成本透明、只取合理利润。

从轻资产租赁走向重资产自持，把命运握在自己手里。这盘棋，于东来下了很大。

当然，重资产模式也有风险。房地产行业重资产、长周期、专业门槛高，叠加当前行业处于深度调整期，外界对于胖东来跨界开发地产的举动并非没有担忧。65亿的投入，回收周期不会短。但于东来算的是另一笔账：与其每年被租金牵着走，不如一次性把根扎下来。

06 给实体店老板的三个提醒

许昌生活广场的闭店，对实体店经营者至少有三个提醒。

第一，租约管理要统一。产权分散的物业最怕各个击破。当年签约环节的疏忽酿成十余年的租金心结，这个教训值得每个租铺经营的人警惕。合同签的时候多花一份心思，后面就少一个隐患。

第二，轻重资产要平衡。租赁模式起步灵活，但关键时刻没有控制权。当品牌足够强大，自持物业才能把命运握在自己手里。

不是说每个企业都要自建，但至少要想清楚：如果租约出了问题，你的退路在哪？胖东来从租赁走向自持，不是一时冲动，是被现实教育之后的主动选择。

图6 胖东来天使城夜景。灯光璀璨的门店背后，是对品质和体验的极致追求。图源：百科

第三，分清利益和底线。接受不合理条件，短期确实能赚钱。但长期来看，底线的松动会一点点侵蚀企业的核心基因。

于东来的选择说明了一件事：有时候，放弃短期利益恰恰是在维护长期价值。

当然，必须说实话：不是每个实体店都有胖东来的财务底气说走就走。大多数中小商家面对房东涨租，没有这样的谈判筹码，只能咬牙接受或艰难搬迁。这是现实，不必回避。

但每家店都可以想清楚一个问题：当租金吃掉经营底线的那一刻，是忍还是走？答案没有标准，但不能不想。

07 不是告别，是换一种方式继续

许昌人对生活广场有特殊感情。25年，几代人的生活记忆都装在这里。

过年采购、周末逛街、家庭聚餐，那些最日常的片段都发生在这栋楼里。关店消息传出后，很多本地人自发去门口拍照留念，朋友圈里满是感慨。

于东来说了一句话值得玩味：顾客追随的是品牌和服务，不是这一栋建筑物。

关掉老店，对胖东来不是结束，是换一种方式继续。

当梦之城2029年开业的时候，人们或许会明白：真正的品牌，不在于守住了哪栋楼，而在于无论走到哪里，都有人愿意跟你走。

胖东来用一家25年老店的谢幕，给整个实体零售行业上了一课：懂得什么时候放手，比懂得什么时候坚持更重要。

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