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超高得房率、超顶奢配置、超级性价比

1、位置天花板：位于中央别墅区的核心C位，温榆河首排墅区的收官之作，十年一墅

2、生态资源天花板：温榆河近20公里内唯一一个上湾区的位置，为正宫位，形成天然的“正心福湾”的风水宝地。

3、当前新房的容积率天花板：市场新房在售最低容积率，仅为1.01；随着 2012 年禁墅令的颁布，明确禁止新建容积率1.0以下的别墅产品，对于容积率来讲每降低0.1，它能让楼间距多增加2米，日照多出15分钟。

4、产品力天花板

1）极致园林和极致建筑品质：“先设计园林、后规划建筑”，实现河、园、院无界景观；稀有奢石，以匠心呈现历久弥新的革新四代墅。

2）超高得房率，达112%~137.5%，打造超高获得感

3）超顶奢配置：平墅/空墅奢石奢材精装，厨房、收纳、归家三重创新，奢配厨电全套嘉格纳最新产品系列；

4）市场超大面宽、超大开窗比、超大观景尺度：21米采光界面，露台最大宽度3米-3.5米-4.2米，北京首创270度IMAX转角窗，北京首个「三联无界全景舱」户型，实现庭院包围建筑、室内外无界交融。

5）科技健康生活天花板：全屋智能化、“声、光、水、气” 全维度健康守护；“更健康 更安全 更便捷”。

楼座图

✅产品分为平墅、空墅、院墅：

1️⃣平墅：110%+得房率的8层低密奢居

•户型面积：271/328而纯粹平层

•核心亮点：总高仅8层，告别高密度拥挤。得房率突破100%，空间零浪费

2️⃣ 跃层空墅：140%得房率的空中复式

•户型面积：329灵动复式

•核心亮点：同样8层低密，却藏着“买一得一”的惊喜。

算上赠送面积，得房率直逼140%，上下双层格局，享空间分层的私密

3️⃣ 双拼别墅：地上3层＋地下2层的传世藏品

•双拼①：建面700，使用837，160起步地上院

•双拼②：

建面763，使用899，184私家庭院

•双拼③：

建面906，使用1054，264阔绰花园

•双拼④：建面986，使用1150，300m奢享庭院

⏬户型介绍

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上海士林润园以“一墅一定制”的理念、开创了华润置地低密作品范本延续高阶“豪宅”基因、华润置地择址北京中央别墅区匠造全国第二部低密战略作品,亦是北京首部“园系”作品北京润园择址央心之位，立墅温榆河首排,联袂八大设计大师团队，以约1.01超低容积率匠造中央别墅区近十年罕见的纯粹墅区。

一.交通配套：中央别墅区核心，便捷到达各大城市中心。

北京东北方向45度的“国际开放轴线”；四横四纵一轨道，桥联燕莎使馆区，顺连国贸CBD，与全城繁华坐标快速，首都机场高速公路S12、首都机场第二高速公路S51、京承高速、京密高速；20分钟直达首都机场，京密快速直达国际使馆区，规划中新国展联络线（安宁大街+京平高速），快速通达望京、海淀。

二．商业配套：

顶流商超，山姆、FUDI、祥云小镇 国际时区里的慢生活：项目东北角自带转角烟火商业；项目1000米内龙湾七街、优山俱乐部；附近成熟商圈：荣和广场、荣祥广场、中粮祥云小镇、顺义沃尔玛山姆会员店、FUDI会员店、北京赛特奥莱等国际化商业中心集聚。

三．医疗配套：

双三甲医院和睦家国际医资全科护航：和睦家国际医院、北医三院顺义院区、北京友谊医院（顺义院区）、北京空港医院等高端医疗机构

四．教育配套：

北京80%的国际教育资源都聚集在这里；藤校录取率北京第一。项目约一公里生活半径，坐拥北京顺义国际学校（ISB）、北京英国学校（BSB）、北京市新英才学校（BNTA）三所顶级国际学院，周边更汇聚有青苗、蒙台梭利、伊顿、温莎、翊帆幼儿园和鼎石国际学校、海嘉、君诚等高浓度国际教育资源，美国“常青藤盟校”、牛津、剑桥等名校稳定录取量，以及北师大附中高端国际部，缔造优质成长环境。

五．休闲娱乐：

8大马术俱乐部 16大高尔夫俱乐部：月河湾、西坞乡村马术、天星调良等八大顶级马术俱乐部，其中天星调良国际马术俱乐部是英国马会战略合作伙伴。金色湖畔、尼克劳斯等16大高尔夫俱乐部。

殿堂级文化艺术地标浸润身心的艺术后花园：罗红艺术中心、松美术馆、红砖美术馆、观复博物馆等。

六．生态环绕：

北京生态绿肺-温榆河生态走廊：温榆河全长48公里，四季水量充沛，誉为北京的“母亲河”，也是著名的京杭大运河的源头。面积相当于6.5个奥森公园、15个朝阳公园，林木覆盖率达50%以上，以高大乔木为主体的绿地面积在绿化用地中达到70%以上。

罗马湖：300亩水域的罗马湖公园，四季皆景。自然中生长出的高级稀缺。是您日常垂钓、露营、慢跑、骑行的最佳场地。沿岸有许多高档餐厅，如波尔塔20西班牙餐厅，马六甲传奇等众多网红打卡餐厅，一站式美食享受，休闲生活随时享受。沿岸商业建筑风格各异，不仅是休闲商业街，更是中央别墅独有的人文景观。

二、项目：

七．开发商品牌：

华润置地，华润置地是“世界 500 强”企业华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元，于 1994 年改组成立，华润置地 1996 年在香港联合交易所上市。经过 30 年的发展，已布局内地及香港等境内外 85 座城市，成为综合实力领先的城市投资开发运营商。2011 年至 2016 年，公元九里、首开华润城、昆仑域等项目相继落位；2020年，华润置地 15 年后重回海淀，海淀幸福里、幸福里润园两座重要“润系”作品依次落子永丰，为 2000 余组家庭兑现品质居住理想。2022 年，“时光系”经典人居 IP 橡树湾分别落位北京四环与北清科创带，形成南北橡树湾联动布局。 深耕北京内城，打造北京瑞府、北京悦府、北京天誉三大主城高端序列作品，迭新内城人居新体验。同期，伴随永定府、幸福里润园、长安润璟相继首开，形成 8 大新品项目联袂映新格局。 2023 年，在继承 2009 年高品质三大理念的基础上，立足行业新格局与客户新需求，正式发布“高品质九观”产品新标准：人本观、自然观、城市观、美学观、性能观、适配观、工艺观、智慧观、服务观。进一步提升营造标准、能力和效率。2024 年，在深耕北京 30 周年之际，京熙润府、中环悦府、北京润府三大新品连映，以卓越的品质及优秀的市场表现持续引领。

八．物业服务：礼仕服务

物业公司：华润万象

物业费：别墅: 地上12元/㎡/月、地下1.8元/㎡/月

洋房: 9.5元/㎡/月

①超级会所：约4000 ㎡中央别墅区第一会客厅

更专业，更运动，更艺术，更国际，更专属，更健康

北京豪宅会所惟此50米国标泳池。全家庭、全生命周期运动康体会所

②礼仕服务：礼仕管家同频世界的贵族礼遇

卓越的服务产品：润泽美好

至高的服务等级：礼仕服务

优秀的精英团队：礼仕管家您的私人礼仕顾问、EHS 专家您的专属安全保障

365 天 全程陪伴：7X24X365 天 全天候有呼必应的长情陪伴

700+项 执行标准：精细入微 引领中国低密生活新标准

③塔尖圈层：整合国际化圈层资源搭建中央别墅区塔尖私享社交平台,链接华润置地万象生活等全球高端品牌资源，通过业主CLUB 的建立与运营，营造专属尊贵体验：既是提供圈层主题活动的“熟人社区”，更是链接圈层人脉的“名流社交聚场”，打造中央别墅区塔尖圈层的私享社交平台。

九.建筑恒新：历久弥新 可以典藏的永恒经典

以国际经典美学为蓝本,通过当代审美的新译,营设多元风格交融的建筑语汇,类独栋官邸形制的设计群像,统一中富于变化,层次丰富而独具特色,致敬时代经典。

全球甄选保加利亚维纳多莱姆石、沙特阿拉伯维纳斯白麻等珍稀石材,并合罗曼门、老虎窗等经典元素,以匠心技艺打造精细立面，提取文化符号雕琢肌理,淬炼穿越时间周期的永恒典藏。

十.无界景观园林：一溪一环三轴九境一园藏万象

先造景观再造建筑，融汇中西礼序规制感与南法自然风情，布局“一溪一环三轴九境”,五重归家礼序，内外交融消隐边界,一步一景由奢入逸,沉浸经典尊贵且松弛疗愈的自然体验。

一溪院墅与平墅、空墅组团之间打造自然绿谷景观带

一环院墅内部特别设计约1KM长漫享四季林荫环道

三轴两大优雅归家轴,一条T字生活轴

九境香草花园、仲夏花园、彩叶花园、暖阳曲径、雾霞乐园、树影庭院、午后草坪、辰光花岛、晚风水院

院墅五重归家礼序九拱凯旋门廊+门廊院—星柱廊庭—水晶丽宫—香榭水道—柱廊庭院

空墅/平墅五重归家礼序瑰丽门庭—星柱长廊—天空之境—台地花园—光之坪

十一．产品户型亮点：

1、院墅：强私属领地感超大庭院，预留百年大树生长土地

A. 专属领地：超大占地、超大花园、超大首层，私家电梯等强私属领地感；

B. 花园自由：5m 起全实土覆土，实现百年庭院的种树自由，更兑现居家赏园自由；

C.中轴礼仪：致敬中西方豪宅中轴美学仪序，多轴线串联，功能递进，空间既独立又融合；

D. 五重玄关：玄关厅、衣帽间、卫生间、接待厅、电梯厅，营造非凡入户体验；

E. 官邸形制：提取官邸设计形制，兼具社交与私密性。

F. 户户私院：同面积段墅居产品，奢享户户私院的超尺度居住体验。

G. 景筑交融：建筑与庭院彼此包融，平台远眺，收放有度。

H. 庭院包裹建筑：实现了自然与室内互相融合，让室内外对话更多；

I. 无界少柱设计：弹性空间，预留未来改造可能，让家空间与家庭生命周期同频而新；

J. 入户体验的非凡脱俗：五重玄关——玄关厅、衣帽间、卫生间、接待厅、电梯厅，营造非凡入户体验；

K. 功能空间的超凡配置：地上+地下创造“垂直分层社交”生活情境，根据不同功能进行分层设计，各自功能分区独立而又相互串联，让每一层都拥有独立的灵魂。

L. 私密居家的舒适安全：平层小家化设计，在多代居情况下，避免对视，保护每位家人的隐私；

M. 多重多场景的空中院落：地上庭院、地下庭院、露台庭院、南北庭院等多庭院形态，匹配多元生活场景，南向大尺度地上庭院，可种植，北向功能庭院可放置空调机位及种植，侧向地上+地下庭院，可加建阳光房或种植。

N.主卧功能的细致布置：全套房设计，男女主人双主卧、双衣帽间，实现生活方式紧密融合又彼此独立。

O.服务流线的合理安排：九宫制式，多重轴线、功能递进、空间既独立又融合，中西厨分设，餐客洄游动线流畅；

P. 地上、地下极致采光:通过“多重光厅”设计，创造了“侧向长采光下沉庭院+南向威卢克斯品牌采光天窗”的系统性方案，将阳光和清风最大程度引入地下;

Q.碾压级楼间距:南北主墙面间距达到 18-20 米，远超南方顶豪 12-14米标准

R.超大面宽：700户型三面宽10.4 米，763户型三面宽11 米，906户型三面宽13.5 米，990户型三面宽14 米

S.得房率高达114~118%：

具备多重赠送可能性，如首二层的开敞阳台(约 7—8 ㎡)、首层阳光早餐厅(约 15—20 ㎡)、首层玄关接待厅(约 11—13 ㎡)、二层挑空(约 48 ㎡)、三层天井(9—24 ㎡)、地下一层挑空(32—48 ㎡)、地下二层设备机房(25—33 ㎡)。每户总赠送可以高达 140—210 ㎡； 院墅拥有超大占地面积，院墅平均容积率仅为0.66。 层高：地下一层5 米，地下二层 4.5 米，一层 4.5 米，二层 3.3 米，三层 3.3-4.5 米；

2.平墅/空墅：

A. 迭新墅境：空中花庭环绕，内外渗透，空间收放自如；

B. 私密归家：私家电梯&私密入户，独立电梯厅设计，一条私密定制的归家路；

C. 双拼单点形态（除271 户型）：270 度环幕视野。

D. 露台平权：多重露台（空中花园）格局，实现家庭成员的“露台平权”。

E. 空中庭院：在四代墅垂直花园体系的基础上，赠送北京平层产品近年最大尺度露台，最大露台进深可达4.2m，将别墅庭院搬到空中；

F. 景筑交融：建筑与庭院彼此包融，平台远眺，收放有度。

G. 一屋一景：家庭全成员各享私属露台，打造云端会客厅、云端花屋、云端萌宠之家、云端轻氧健身房、家政空间等多场景私属空间。实现家庭成员的“庭院平权”。

H. 庭院包裹建筑：实现了自然与室内互相融合，让室内外对话更多；

I. 无界少柱设计：弹性空间，预留未来改造可能，让家空间与家庭生命周期同频而新；

J. 公共空间的多重多义：X 空间可随心设定欢聚、萌宠、家庭展陈等多重空间功能，让不同的情绪空间满足多样化的情感需求。

K. 绿色环境的充分融合：多重多场景的空中院落，可实现就餐、社交、读书、健身等多重功能。

L. 极致私密的私属归家：私家电梯&独门独院设计，一条私密定制的归家路；

M. 主卧功能的细致布置：套房设计，实现居住平权，主卧小家化，匹配步入式衣帽间、化妆台及主卧双面盆等精细化设计，让起居更具仪式感。

N. 服务流线的合理安排：洄游动线摆脱以围合为主导的功能分区思维，打造了家庭社交中枢，激发空间流动性，让家人之间的陪伴更有温度。

O. 270 度 IMAX 转角窗:无任何柱体和墙体的阻挡，营造客厅视野的无界享受。室内空间与室外园林充分共融，光影在空间中自由流动,园区盛景如同一幅巨幕画卷在眼前完全展开;

P. 三联无界全景舱视野:北京首个「三联无界全景舱」户型，329 空墅最长约 8 米采光面，平墅最长约 9m采光面，可收藏整个中央别墅区的四季风光（高楼层），形成震撼观景视野。10—17 米超大面宽，将室外庭院的美景、远方的天际线，毫无保留地引入室内。

110—137%超高得房率：通过露台、多阳台的赠送，可实现110—137%的超高得房率，全面引领北京在售产品，实现空间的“零公摊革命”。超大露台：271 户型约 50 ㎡露台面积（南 22 平、北 28 平）；330 户型约 80 ㎡面积（北 8.7 平、南 11 平、 侧向 60 平）

Q. 大师高定：孟德仁&李佩卿联袂大师入户门把手高定、背景墙奢材高定（甄选大花白、镜湖春晓、宝格丽等顶级奢石）；

R. 精工细作：在工艺营造上，采用大量水刀拼花、拼花地板、鱼骨、荷叶拼花地板等复杂工艺；

S.经典品牌：全部遴选全球一线的经典品牌，如汉斯格雅、杜拉维特、当代等具有品牌传承的品牌；

T. 厨房创新：全户型双厨双餐厅配置，打造了家庭专业/健康/社交厨房模块；

U. 收纳创新：日式+香港全能收纳理念，打造兼具奢华感、实用性、健康性与智能化的豪宅收纳体系；

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