星河盛境N5寓的出处和背景故事：星河盛境N5寓民用水电吗~星河盛境N5寓是什么档次

星河盛境N5寓的出处和背景故事：星河盛境N5寓民用水电吗~星河盛境N5寓是什么档次

一、星河盛境N5寓的出处和背景故事

1.项目出处，星河盛境N5寓备案名为盛境御府，是星河盛境大型综合体的收官产品，整个综合体总建面约54万㎡，包含住宅、商业COCO‑City、公寓多种业态，分多期开发，N5寓是最后推出的公寓组团。开发主体是星河控股旗下深圳市巨源恒名房地产开发有限公司，属于旧改项目地块，土地起始2022年，70年公寓产权，一共280套公寓房源。

2.背景故事，该片区属于龙岗园山，处于大运新城扩容辐射范围，周边产业园区多，租赁需求旺盛。星河做完住宅与商业之后，在地块剩余部分规划这一小批70年产权公寓，市场推广命名N5寓，N代表盛境系列，5代表收官第五个组团，主打可以通燃气带阳台，用来承接单身自住、收租投资的客群，没有民间传说类故事，属于正常旧改开发楼盘。

3.项目现状，住宅部分已经陆续交付，商业已经开业，N5寓为精装准现楼，计划2026年内交付，共享整个大城已落地的配套。

二、星河盛境N5寓民用水电吗

1.星河盛境N5寓为民水民电，同时通燃气、带独立阳台，区别于市面上40年商办公寓。

2.产权提醒，虽然水电气按居民标准，但物业用途是公寓，依旧不能落户，没有学区学位，不能使用公积金贷款。

三、星河盛境N5寓是什么档次

1.产品档次，定位刚需入门级精装公寓，不属于高端豪宅。依托星河品牌和星河智善物业，属于片区中等偏上公寓水平，和同小区住宅对比配置更低，容积率高，单层户数多。

2.对比参照，对比40年商办公寓，它70年产权、通燃气带阳台，居住档次明显优于普通商办公寓；对比周边70年住宅，户型小、无学位、二手税费高，档次低于商品住宅。

3.适合定位，面向单身年轻人、无购房资格人群、长线收租投资者，走实用性价比路线，不是改善高端定位。

风险提示，本项目为公寓，不支持落户与积分入学，二手交易税费高于住宅，以上信息仅供参考，购房请以商品房买卖合同、政府备案以及水电气部门实际执行标准为准。

注意事项：

✅1.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号（看房需提前预约）。

✅2.尊享:专车接送+线上团购折扣+额外优惠（额外赠送物业管理费/家电大礼包/或购房补贴）（中介勿扰）。

龙岗星河盛境N5寓的全面介绍：

一、项目基本信息

1. 项目名称：星河盛境N5寓（备案名：盛境御府）

2. 项目位置：深圳市龙岗区横岗街道，大运门户板块，红棉路与安红路交汇处

3. 开发商：深圳市巨源恒名房地产开发有限公司（星河集团旗下）

4. 物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司

5. 物业费：约5元/㎡/月

6. 占地面积：约1.8万㎡

7. 建筑面积：约13.4万㎡（公寓约1.3万㎡）

8. 容积率：约5.2

9. 绿化率：40%

10. 总套数：280套公寓

11. 车位数：843个，车位比约1:1

12. 停车费：300元/月

13. 产权年限：70年（2022年-2092年）

14. 交房时间：2026年9月（现房/准现楼）

15. 装修标准：精装修交付

二、项目档次定位

1. 整体档次：中高端精品公寓，在深圳公寓产品中属于较高档次

2. 开发商品质：星河集团打造，深圳本土知名开发商，有"中心豪宅运营专家"之称

3. 精装标准：方太厨电、科勒卫浴、日立智能户式中央空调、耶鲁智能门锁、TOTO智能五金卫浴、可视对讲等，对标高端住宅

4. 市场评分：楼盘网综合评分9.0/10分

5. 官方定位："精奢公寓"、"高品质人居典范"、"大运门户封面级作品"

6. 产品稀缺性：70年产权+通燃气+带阳台，在深圳公寓市场中非常罕见

三、水电燃气情况

1. 用水：民水 ✅

2. 用电：民电 ✅

3. 用气：通燃气 ✅

4. 原因：70年产权公寓，土地性质接近住宅用地，因此按民用标准收费

5. 对比优势：比普通商办公寓生活成本低50%-100%，居住体验更接近住宅

6. 生活便利性：通燃气可做饭，带阳台可晾晒，烟火气十足

四、户型与价格

主力户型

1. 40㎡ 1房1厅

- 总价：68-70万起

- 客卧一体设计，空间紧凑无浪费

- 得房率约75%

- 精装交付，拎包入住

2. 63-66㎡ 2房1厅

- 总价：122-130万起，特价111万元起

- LDKB一体化布局，双飘窗设计

- 动静分区合理，双卧室独立私密

- 租金回报约4000-4500元/月

价格信息

1. 参考均价：折后约1.7-2.06万/㎡

2. 首付比例：低至30%

3. 购房政策：不限购、不限贷，不占用住宅名额

五、交通配套

地铁交通

1. 3号线（龙岗线）永湖站：步行约268-400米，2站到大运，8站到罗湖

2. 14号线（东部快线）坳背站：步行约800米，1站大运，5站罗湖，6站福田

3. 21号线（规划中）坳背站：4站坂田，8站南山

4. 33号线（规划中）大运站换乘：7站可达机场东

道路交通

1. 紧邻主干道：红棉路、龙岗大道

2. 高速路网：水官高速、南坪快速、清平快速、机荷高速

3. 通勤时间：15分钟到大运核心区，30分钟到福田中心区

六、商业配套

自带商业

1. 星河COCO City：约4.4万㎡，龙岗首家，招商中，预计2027年开业

2. 规划业态：生鲜超市、连锁餐饮、亲子教育、休闲娱乐等

周边商业

1. 1公里范围内：卓弘星辰3.6万㎡商业（在建）、智荟约2万㎡商业，合计近13万㎡商业配套

2. 3公里范围内：约8万㎡星河COCO Park、大运天地、横岗天虹商场、沃尔玛、银信购物中心

3. 5公里范围内：近100万㎡繁华商业聚集

七、教育配套

1. 幼儿园：保安幼儿园（步行约585米）

2. 小学：华南师范大学附属龙岗乐城小学（直线约856米）、保安学校（九年一贯制）

3. 中学：深圳市龙岗区第二职业技术学校（直线约918米）、横岗中学

4. 规划教育：项目南侧有规划学校用地

5. 注意：公寓通常不能落户，学区划分以教育局当年政策为准

八、医疗与生态配套

医疗配套

1. 龙岗区第三人民医院：距离约414米

2. 北京中医药大学深圳医院（园山院区）

3. 深圳宝兴医院

4. 龙岗中医院（三甲）

5. 龙岗人民医院、龙岗妇幼保健院等

生态公园

1. 五园环绕：大岭鼓公园、横岗人民公园、大运公园、园山风景区、桐基山郊野公园

2. 新园路街心公园：约1公里

3. 横岗街道爱国主义主题公园：约1.6公里

文体配套

1. 大运体育馆

2. 三馆一城（公共艺术馆、青少年宫、科技馆、书城）

3. 大与文体度假中心

4. 园山文体中心（建设中）

九、核心优势（8大亮点）

1. 70年产权：深圳公寓中极其罕见，比普通40年公寓多30年产权

2. 民水民电通燃气：生活成本低，居住体验接近住宅

3. 户户带阳台：晾晒方便，通风采光好

4. 双地铁加持：3号线+14号线，6站到福田，通勤便利

5. 不限购不限贷：不占用住宅名额，外地人也能买

6. 低门槛上车：总价68万起，首付20万起就能入主深圳

7. 准现房即买即住：2026年9月交房，无需等待

8. 星河品牌+综合体配套：54万㎡大城，自带COCO City商业

十、主要不足（5点）

1. 周边城市面貌一般：被工业区和旧居民楼包围，旧改进度较慢，可能有噪音粉尘影响

2. 小区规模不大：占地面积仅1.8万㎡，花园活动空间相对有限

3. 教育资源普通：周边学校配套较为一般，且公寓通常不能落户上学

4. 商业待完善：自带COCO City预计2027年开业，目前主要依赖周边社区商业

5. 容积率偏高：约5.2，居住密度相对较高

十一、投资价值分析

1. 租赁需求旺盛：大运片区定位深港国际科教城，周边有大运软件小镇、大运AI小镇、阿波罗未来产业城等，约30万高新人才，租赁需求强劲

2. 租金回报：63-66㎡两房租金约4000-4500元/月，年回报率约3.8%-4.3%

3. 区域发展潜力：大运新城是深圳东部核心，政府投入大，产业聚集效应明显

4. 稀缺性溢价：70年产权+民水民电+通燃气+带阳台的公寓产品稀缺，有一定稀缺价值

5. 低门槛投资：总价低，首付压力小，适合资金量不大的投资者

十二、适合人群（4类）

1. 刚需过渡人群：预算有限、想低门槛上车深圳的年轻人，自住过渡

2. 投资客群：被限购、没有深圳住宅名额，想配置深圳房产的投资者

3. 通勤上班族：在福田、罗湖、大运上班，追求地铁通勤便利的白领

4. 养老/度假人群：不需要学区和户口，追求低总价、配套全、环境好的养老居所

注意事项：

✅1.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号（看房需提前预约）。

✅2.尊享:专车接送+线上团购折扣+额外优惠（额外赠送物业管理费/家电大礼包/或购房补贴）（中介勿扰）。

总结：

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