江苏
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楼上私改管道，
厨房污水直排雨水管导致堵塞，
楼下两户都泡水受损。
本以为该由楼上承担全部责任，
法院却仅判其担责60%，
剩余40%损失由物业赔付。
这是为什么呢？
美丽花园小区一单元户型设计为北面小阳台，阳台地面设有地漏一个，与雨水管道相连，用于北面阳台雨水出水。该单元楼202室、302室、702室三业主装修时均将北面阳台封窗，改造成房间使用。其中，202室业主在装修时将地漏封闭，302室业主装修时未将地漏封闭，并在地面上铺设了木地板；702室业主将阳台改造成厨房，并将厨房污水管道与雨水管道连接，厨房污水直接通过地漏排放至雨水管道。
后公共雨水管道堵塞后，管道内污水通过302室地漏返渗，污水漫至302室地面，随后渗入202室屋顶，造成两户财产损失。沟通无果后，202室、302室业主诉至法院，要求702室业主和物业公司赔偿相应损失。
法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。本案中，702室业主违规将厨房排污管道接入公共雨水管道，油污、厨余垃圾长期在管道积压，导致管道堵塞，是造成本次返渗事故的主要原因，702室业主应当对202室和302室业主损失承担较大责任。
同时，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。公共雨水管道属于业主共有部分，物业公司负有定期疏通义务。
案件审理过程中，虽然小区物业公司提交了疏通记录，但该疏通记录系其单方制作，不足以证明其已经尽到了定期疏通义务。
同时，202、302室业主在发现漏水情况后，小区物业公司未及时排查漏水原因，导致损害进一步扩大，故物业公司应当对202室和302室业主的损失承担一定责任。
加之，物业公司在装修时向业主收取装修押金，故其对业主装修中的违规行为负有提醒义务，但其在长达十年中未发现702室业主违规改接管道的行为，具有一定过错。
综上，法院判决702室业主对202室和302室业主的损失承担60%责任，物业公司承担40%赔偿责任。
房屋漏水是业主与物业矛盾纠纷中的高频问题，维权核心是找准漏水原因，可能涉及的责任主体包括业主、物业、开发商及相邻方等多方主体。因此，责任划分需结合漏水原因、房屋性质及法律关系等情况具体分析判定。
本案中，公共雨水管道堵塞的主要原因是702室业主私接管道，作为直接侵权人，应就两户业主的损失承担主要责任。物业公司与业主之间存在物业服务合同关系，对公共设施设备的“维修、养护、管理”负有法定义务。物业公司作为管理人，不能有力证明其履行了管理职责，加之处置不及时导致损失扩大，故需承担相应责任。
业主在装修房屋过程中应做到谨慎装修改造，切忌不可擅自改装排水管道，以免造成损失、引发纠纷。物业公司需主动履行公共管道巡查、疏通义务，对业主反映的紧急问题迅速处置，避免损失扩大。
受损业主维权要及时取证，对漏水现场、受损物品、堵塞物拍照录像，向物业正式报修并留存记录；疏通时监督查明堵塞物成分，固定证据；根据堵塞物和管道位置初步判断责任方，先协商，协商不成可申请社区或人民调解，仍无果则及时起诉，维权过程需理性合法，共同维护宜居环境。
（*文中均为化名）
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百七十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
来源：惠山法院
编辑：赵伟
审核：朱红金
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