北京楼市新政后首个周末：观望客群入市，部分二手房业主涨价

21世纪经济报道记者 张敏

“政策出台的当天晚上，我们就收到中介发的微信，计算了一下公积金能贷多少额度。但第二天去看房的时候发现，业主把价格上调了30万元。”北京白领小郑今年有置业打算，但由于各种原因并未出手。上周五北京出台楼市新政后，小郑隐约觉得购房时机不错，却意外发现业主的预期也已提升。

小郑曾在朝阳区的花家地、东坝、潘家园等区域看房，他较中意的一套房源位于花家地，是一套总价400万元左右的二手房。临时提价的，正是这套房屋的业主。小郑告诉21世纪经济报道，“中介那边说，业主一直觉得（价格）挂低了，政策出来后预期比较好，看房的人又多，才提了价。”

8月7日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合发文，将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”，新政同时也大幅提升公积金贷款最高额度。

21世纪经济报道调研发现，新政后的首个周末，北京楼市出现积极变化。多位房产经纪人员表示，业主和买家的预期都有提升，周末带看明显多于平日，一些优质房源已快速成交，部分房源的成交价格较此前有所提升。

新房市场方面，昌平、大兴等区域的部分新房销售人员透露，周末来看房的人数有明显增加，线上和电话咨询量也大幅增长。

2025年8月和12月，北京曾先后两次下调住房限购门槛，此次调整为近12个月来的第三次下调。中指研究院指出，北京限购政策进入2011年以来最为宽松的阶段。

值得注意的是，北京于2010年推出全国首个住房限购政策。此次调整后，北京的限购门槛已相当于政策出台初期的水平。不少分析人士指出，对于北京来说，这一门槛已“构不成障碍”。

相比之下，公积金政策迎来最大幅度的松绑，因此也成为咨询的重点。

我爱我家定福庄门店经纪人李华表示，政策出台当晚，就有客户打电话来询问公积金政策的内容，重点在于公积金的最高贷款额度、首套房认定标准等，也有客户询问装修提取的条件。周末两天，不断有客户询问类似的问题。

李华向21世纪经济报道表示，“我们手上的客户，购房资格基本没有问题。客户最关心的，除了房价，就是贷款。因为公积金贷款利率有优势，如果贷款额度增加，那就能省不少钱。”

李华表示，周末两天，其所在门店的经纪人几乎“全部出动”，全天都在接待客户。“有个看了几个月的老客户终于签约了，签到晚上快12点。”

链家地产望京区域某门店的经纪人张挺也表示，有客户符合公积金政策优惠条件，但不清楚具体能贷多少，因此发信息来询问。他只能在带客户看房的间隙，根据对方的缴存状况等进行计算。

张挺表示，政策出台次日，他一共接待了7组客户，明显高于平时周末的水平，其中有4组带看。当日下午，有客户希望约见业主谈价格，他却发现，会议室已被订满。

来自业主的咨询也不少。多位经纪人反映，政策出台后，业主预期改善，部分业主小幅上调了挂牌价格。还有一些有置换需求的业主，除关心挂牌价格外，也关注自己是否符合首套房公积金贷款的认定标准。

尽管以价换量仍是北京二手房市场的主流，但张挺透露，新政出台后，其服务的片区有房源以更高的价格卖出。他同时表示，“这套房子本身装修也不错，之前一直被压价，这次新政后，卖了同户型最高价。”

政策出台后的首个周末，部分新房项目也享受到了红利。

大兴区某新房项目销售负责人聂勇向21世纪经济报道表示，周末两天，项目到访量和成交量都比此前的周末有明显增加，售楼处处于“满负荷接待”的状态。

“政策发布的时间对我们不是很友好。”聂勇表示，如果政策在下班前发布，会给开发商、代理商一些争取客户的时间，并对周末有充分的准备。此次新政出台的时间为晚上9点多，经过消化和研判，已经接近10点，“这个时间就不太方便打扰客户了。”

他表示，尽管如此，从周末的客流量来看，客户对政策的敏感性还是很高。事实上，政策出台当晚，就有不少客户打电话咨询。

昌平区南部某新房项目，周末同样迎来客流高峰。销售人员介绍，由于项目位于五环外，此次限购政策的调整对客户的影响并不大。相比之下，一项公积金政策为其带来了不少客流。

按照政策，城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套住房的，公积金贷款额度最高可上浮20万元；北京市户籍二孩及以上多子女家庭购买住房的，可上浮40万元。

该人士表示，仅此两项，公积金贷款额度最高能提高60万元。如果名下仅有一套房并结清公积金贷款，还可认定为首套，最高贷款额度可再上浮20万元。

他透露，周末接待的客户中，除了老客户，也有部分来自城六区的客户选择“出城看房”。他还表示，一部分观望的客户已在周末签约。

根据北京市住建委的数据，新政后首个周末（8月8日和8月9日），北京共网签新房828套，与7月以来周末的成交水平大致相当。

考虑到网签数据有一定的滞后性，该情况并不出人意料。但有分析人士提醒，本轮楼市政策的效果，应放在更长的周期下来检验。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道表示，本轮政策中，优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制、大幅提高公积金贷款额度、支持带押过户、完善赠与政策等措施，有利于刚需及刚改人群入市。这部分需求对于整个置业链条的激活至关重要。

郭毅指出，当前北京“老旧小”房源价值筑底，使得置换链条处于断档的状态。因此，将刚需盘的价值拉起来，才是推升整个置业链条的关键。这也是本轮政策的重要思路之一。

从这个意义上看，政策的作用机制需要更长的周期才能体现，因为要彻底打通置换链条，通常需要数月甚至更长的时间。

与此同时，购房者变得更加理性、谨慎。多位销售人员向记者指出，观望客群开始回到市场，但他们会重新审视房子的质量、历史成交情况、近期动态等，即使政策利好明确，也不急于入市。

但对于销售人员来说，好消息在于“金九银十”值得期待。前述销售人员认为，作为传统营销旺季，北京楼市“金九银十”的热度有望借助该政策得以提升，甚至提前释放。

根据中指数据，今年7月，北京新房、二手房分别成交37.3万平方米、1.4万套，环比均有所下降，同比分别增长2.1%、9.8%。

（李华、张挺、聂勇均为化名）