这次公积金调整的受益范围

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这次新政，大家主要关心的还是公积金贷款这块儿，本篇文章一次性说清楚。

（这篇更多偏“工具文”范畴，您身边如果有对新公积金不清楚的，这篇直接转给ta就行了）

很多文字描述看的云里雾里的，我直接做了表和图，应该更直观一些，各位自取。

这个柱状图可能更一目了然：

下面我从三个维度，简要讲讲此次公积金新政的受益范围：人群、总价、目的。

【人群】

如上图所见，这次最大的受益群体，是已婚家庭。

如果把所有上浮项叠满，比原来的理论上限能多贷180万。

其实里面还有个小细节，对于市管职工，优化前每年15万，现在每年20万，夫妻叠加40万/年，不满1年按1年计算，且夫妻双方就高不就低。

理论上来讲，就算刚工作没几年的夫妇，拿满240万额度，应该不难，因为缴纳5年零1个月，就算满额条件了（国管系统还没调整，以历史情况看，国管只可能条件更宽松才对，这个担心应该是多余的）。

这里插一句，我觉得研究政策的人，还是特别懂北京市场，现在市场的关键重心，就是家庭（准家庭）购房者，这个政策出台的十分必要，也非常解渴，属于定点投喂。

（跟自己没关系的，自然无法感同身受了）

【总价】

说到人群，就不得不说说总价了。

我先把我们后台数据里北京近一年来的成交结构，给各位截图看下：

针对上个月成交，我又做了一个饼状图：

是不是更一目了然？

上文说定点投喂，这里应该再加一个精准投喂。

不要觉得北京低总价房产，是单身小年轻买走了，我觉得，这是非常不懂人情的一种表现。

这些低总价购房的主力群体是：

在北京混了十多年（甚至更久），终于赞了些首付，房价又降了不少，自己算了算，刚刚能买得起房的北漂中年夫妇。

对，就是这个画像。

你看不上公积金，因为你是北京少爷；

你看不上公积金，因为你是本地拆迁户；

你看不上公积金，因为你爸妈在外地有钱或有势，你无非是他们在北京买房的代理人（用你的名额）；

但这些更像小红薯里的精致生活，网上遍地身价千万、豪车奢品傍身，现实却是为了多付200块租金，也要掰手指头算算的。

400万及以下成交占比超过70%，这次公积金增额，就是精准投喂这个购房群体的。

其实从我们海量的线下咨询和大量的成交中看，我的读者群体平均净值要远高于这个量级的，所以说这个话你们不要不开心，现在上下都难，总要一批一批解决嘛，对比300万和1300万的家庭，谁都不能说1300万更难吧？

我更愿意相信，无论是政策还是房价，北京这几年的反复调整，更像是一种变相的“倒车接人”。

另外，我的确没有想到一向保守谨慎的北京，能把公积金上限拉到这么高，这么看的话，商贷利率补贴，短期内够呛了，整体就是个大盘子，就这么点米下锅，往哪口锅里投喂，总要有个优先级。

（公积金利率有概率会调整一波，并且存量客户应该会同时降，所以你敢赌的，可以二套用公积金，这里只是猜测，责任自负哦~）

【目的】

话是那么说，但也没说你买1300万房子，不给你公积金贷款，只是在受益程度上，低了一些而已。

其实这个市场上，还有一批“隐藏人士”，你说ta是刚需吧，他有房子住，你说ta是投资吧，他的思路根本不像投资。

不如把这部分群体称之为——想把钱放在北京房子里的人。

这些人不想全款又不想多贷款，最理想的情况是——租金低月供。

那么，这次政策，拉高了这部分群体的“可操作空间”，我来算笔账：

以贷款100万为例，公积金贷月供有三个值：

高值4000/月、均值3700/月、低值3400/月（公积金可以灵活还款，与贷款人资质、房产本身、公积金缴纳与额度等综合因素有关），一般来说只要各方面不差，月供3500元不难。

我就以月供3500/月为例，贷款200万，月供7000/月。

月供抵租金=月租金7000/月——年租金8.4万。

反推房价（可以租金抵月供的房价）=按2%租售比算：8.4万÷2%=420万。

（如果按公积金贷240万算，反推房价504万，此处没有计算手续费等）

也就是说，这类群体，拿出220万现金，可以长期月供无忧地持有总价420万的房子；拿出264万，可以长期月供无忧地持有总价504万的房子。

当然了，如果你有更多现金，你的租金是要超过月供的，剩余的资金还可以用于补贴家用或其他投资。

按照上述算法，之前全部公积金贷款方式的租金低月供，只能就买到252万的房子。

所以这次公积金调整，除了精准补贴了一部分真实刚需的贷款需求外，还等于是给“钱放在北京房子里的人”扩容了。

这篇文章只是对受益人群的一个讨论，并没有上升到对整个市场的延伸和预测。

我本周六有，现场我会详细拆解市场，并且会用大家听得懂的词语，推理下一个政策，以及不同房子后续会有什么样的趋势。

这次沙龙不设名额，周五统一归档排序，最终以报名先后时间为序，后报名有概率无法参与本场，请提早报名，以免错过。