逆市飘红！招商蛇口，正在横扫新一线！

上半年，78家A股房企发了业绩预告，57家亏损，占比超过七成，行业还在底部寻找出路。

但涛哥却发现，招商蛇口交出一份向上答卷：签约销售962.45亿，同比上涨8.3%，是头部房企中少有的业绩增长者，排名稳居TOP4。

比规模更值得看的是结构。招商的成绩单中，一线与新一线城市的贡献尤其突出。北京、上海、深圳等核心城市全破百亿。

同时在多个新一线城市，招商蛇口项目都跑出独立行情：武汉、西安、苏州、杭州，四个城市四种打法，展现出超强操盘力。

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武汉：三线破局，双力托底

武汉是目前新一线城市里市场分化最极端的样本之一。好房子溢价照样有人抢，老产品以价换量却越来越卖不动。

招商在武汉的打法，是在每个细分赛道里做到极致——三条线路，产品力抢唯一性、运营力给确定性，双力一起留住客户。

顶豪线：绝版江景，会馆开放即运营

武汉内环一线临江的土地早已断供，招商长江序拿到的，是最后一张入场券。项目距江边仅60米，站在落地窗前，黄鹤楼、晴川阁、长江大桥能同时收进同一个画框。

为把这片江景最大化，长江序做了首层抬板，地库整体抬升约2.7米，造出四层观江会馆和三层架空花园，是武汉唯一南向一线观江的内环四代宅。

序会馆开放即运营。无边际泳池、临江运动空间、微高压氧舱、红酒雪茄吧，满足高净值圈层的所有需求。

产品绝版，运营成熟，顶豪的逻辑完美走通。剩下的就简单了：74套瞰江平层14天完成蓄客到转化，首开当天全部扫空，揽金6.2亿。

改善线：定位唯一，先兑现成熟配套

武汉经开区长期供需错位，供应总量大，能接住高阶改善需求的少。招商锦宸府把价格定在区域均价之上30%，首开劲销2.8亿。

价格顶着卖，流速却快得惊人，靠的是“经开区唯一高定改善住宅”的稀缺性。

空间指标绝版：作为武汉设计新规前最后一批产品，至高130%综合使用率；建面约165㎡的户型，实得体感对标215㎡大平层；

加上约1900㎡立体园林，约1400㎡双层高定会所，13米挑高天穹艺术厅、380㎡全景恒温泳池、浮光灯塔酒吧——让它成为板块内首个高定改善作品。

运营上，配套先于住宅兑现。1872CLUB高定会所，八大生活剧场，交付前就实景开放，涵盖超30项专属特权，全景泳池、健身房、高定私宴等小程序预约均已上线。

约7.1万方公园生态提前落地，社区巴士专线也提前敲定，串联轨交、商圈、医院。不卖预期，所见即所得。用确定性给出让客户找不到拒绝理由的答案。剩下的交给市场。

舒居线：1.3容积率，经开区唯一低密

经开区工作的年轻科研和技术人才，对于居住品质有要求，但又不想背上太重的房贷。

招商拿出缦境揽阅来回应。1.3超低容积率做21栋新四代高层，最高综合使用率高达133%。

97到128㎡的主力户型，总价门槛不高，空间感受却直接对标大面积产品，刚好卡进了空白区间。

“岛居无界”泛会所开放即运营，沿街打造的超150米南法风情商业街“缦街区”直接消融城市、社区边界，让住宅本身成为一种生活。

市场给的反应很快。3月首开去化156套劲销约2.3亿；4月成交约1亿；5月成交1.2亿+，四开四罄，成为2026年上半年经开板块销售套数TOP1。

产品满足“住得好”，运营解决的是“住得久”。除了房子本身势能，两套运营机制也是关键。

在地化非标商业化运营：“花园里”依托武汉人生活习惯，引入相应热门商铺，五一单周10万+人流量、年客流达130万，直接带动产品引爆市场——锦宸府所在的未来中心成为经开区6月、上半年网签量“双料冠军”。

“未来WeLike”社群运营：培育20多位业主主理人、6大主题社群，每年超150场活动、超5000人次参与，背后是一套让业主想法真正落地的机制。

不等市场回暖，用产品力激活需求；不等交付后再做社群，用社区黏性锁定长期价值。两者合力，才是武汉这一仗真正的含金量。

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西安：闪电制胜，信任深耕

上半年西安楼市有一组数据几乎成了业内必谈的话题：招商蛇口西安以59.25亿全口径销售额登顶榜首，领先第二名超21亿。

而比数据更值得看的，是它怎么打出来的——两个项目，两场闪电战。

林屿缦岛：六开六罄，960套94天清盘

林屿缦岛2月首开，此后像上了发条：一个月三次开盘全部售罄，5月收官。94天、10栋楼、960套房源，六开六罄。

凭什么？关键在于产品接住了改善客群的深层需求。

传统高层得房率75%-80%，林屿缦岛实得率直接拉到113%-151%，139㎡户型实得做到200㎡+，四房两厅三卫、双主卧套房、南北双露台，通过户型平权，带来体验的质变。

“一轴三院五境”的归家动线，约3000㎡下沉会所，星空顶地库大堂，油橄榄归家走廊，大部分场景都做到实景呈现。

同时还通过工地开放、工程直播等方式做透明化沟通，邀请业主参与关键节点验收。户型能打交付放心，口碑在准业主里自然扩散，越卖越快。

西安湾：五开五爆，高端盘卖出惊人速度

西安新房均价1.6万，西安湾卖到2.6万，最高单价突破3.4万。面世以来五开五爆、销售近35亿，登顶2026上半年西安高端住宅榜首。

它能在这个价位上跑出流速，首先是资源价值——灞河西岸最后一宗临河宅地，东向观河无遮挡，这种资源在西安主城区不会再有了。

而稀缺只是门票，真正让客户掏钱的，是招商针对这块地做的定制化设计。

地块南北向边长近500米，楼栋朝向河岸线做了排布优化：楼栋布局更宽松，楼间距更大，280平方米复式户型把动区分置南北两边，东向观景面最大化。

稀缺土地撑住价格，定制化设计释放潜力，两条线同时走通，才打出闪电战。

光有速度不够。招商在西安还做了一件事——把信任前置，搭建“熟人社会”。

招商蛇口西安公司总经理李丹谊强调：“以人为本、以终为始、长期主义”，这是招商蛇口西安这几年所有动作的航海图。

林屿缦岛还没开盘，就先办了一场千人家宴，准业主们坐在一起吃饭、聊天、交朋友。

他们还做了一场持续12小时的“直播盛典”，舞台中央没有高管致辞、没有产品推介，站着的是100位业主代表，只聊在社区真实发生的生活小事。

这件事能成立，前提是这些业主对招商足够信任，信任到愿意用个人信誉为品牌背书。

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苏州：需求共创，驱动设计

7月20日，苏州道壹号首开144套房源、斩获10亿销售额，创下园区2024年以来首开项目最高纪录。

在苏州这个改善产品极度内卷的市场里，凭什么招商能做到首开即爆？

需求共创：170天，3000组客户，把需求变成图纸

苏州道壹号拿地后，招商没有直接套用成熟产品系快速入市，而是启动了客户深度共创。

历时170多天，50多场深度沙龙、350多小时客户访谈，回收有效问卷超6500份。研发团队与超3000组园区客户多轮碰撞，把客户需求当成产品设计的起点。

最典型的案例来自143平方米户型。东侧次卧边上的功能间，有家庭说需要收纳空间，有家庭说需要一个卫生间、不想和主卧互相干扰。这两个需求在同一个空间里确实难以兼顾。

招商的解法是，一套组合方案接住两种需求：功能间预留上下水和电源，后期精装选配时可改造成卫生间；同时把电梯厅的消防水电设备集中归边处理，腾出一整面完整的墙面，做顶天立地的收纳墙。

一个空间，两种可能，留给业主根据自己家庭阶段做选择。

更新奇的是，招商在苏州提出了Beta共创样板间，客户到现场对着户型所有环节提意见，开发商现场建模、现场调整。边展示边迭代，让客户亲眼看到产品是怎么被改出来的。

需求落地：客户要什么，苏州道壹号就做什么

共创之后，设计就有了方向。苏州道壹号做出了园区首个立体抬板住区，全域抬高3米，把社区切成三层。每一层设计，都在回应共创阶段客户反复提到的居住痛点。

底层管效率。归家动线和快递外卖混在一起、宠物护理找不到合适的地方——这些是改善客户最常见的困扰。

苏州道壹号把这些功能全部归到底层，和主生活区彻底分离。自助洗车、宠物护理、取件，全在底层闭环解决，地面以上的区域从头到尾是干净的。

中间层管社交。约4000平方米的庭院式会所——恒温泳池、多功能球馆、私宴厅，体量在湖东板块位列第一梯队。

更关键的是，会所的全部功能配置，都经过了客户共创阶段的投票筛选。会所里放什么、不放什么，每一项功能都有真实需求支撑。

抬板层管居住。3米高差把喧嚣隔绝在脚下，低楼层的潮湿、噪音问题被一并解决。

把客户的需求变成产品的起点，把产品的设计变成生活的答案，苏州道壹号首开10亿，只是这两件事做对之后的结果。

4

杭州：审美立标，反哺拿地

杭州是全国公认产品力最卷的战场，本土房企本就强势，限价放开后审美竞赛更是白热化。

2026上半年，招商蛇口在杭州销售额破100亿，排名稳居TOP5。

审美立标：在最卷的市场，用审美站到最前面

杭序府的立面用“站立的江潮”的意象，非对称横向线条模拟疾风卷浪，中部折线凌云而上，顶部折角飞檐收束。气势和钱塘江相互呼应。

空间上同样下功夫。作为钱江新城二期首个架空平台住区，整个社区向上抬高约3米，形成了“负一层会所-一层架空车库-二层5米高架空层”的立体结构，住宅首层距地面约8米。车库从地下抬至地面，架空层之上才是园林、住宅，归家动线被彻底梳理干净。

更见功底的是文化审美上的选择：与西泠印社联名，把金石篆刻、书法文房这些杭州最核心的文化基因嵌入社区日常。

三个维度叠在一起，就是杭序府的审美逻辑：不跟随，不复制，做最适合脚下土地的作品。

同样逻辑在其他项目也完美展现：拱墅上塘河的天青岳，立面取宋徽宗瘦金体“天骨鹤体”，松林下屋檐层叠又轻盈飞扬，宋韵展现到极致；

定湖里复刻《关山春雪图》意境，园外立体山水环绕，院内花木扶疏，风月自然流转，石板路一路蜿蜒至门口，土地被归还给生活本身。

接连拿地：73亿背后，是审美判断力

6月3日，招商蛇口以12.18亿竞得西湖区双桥单元地块，溢价率35.6%。

6月26日，经过243轮竞价，招商蛇口再以60.94亿元拿下滨江区永久河单元宅地，成交楼面价51577元/㎡，溢价率79.03%，一举刷新上半年杭州土拍单宗地块成交总价、单价、溢价率三项纪录。

两宗地73亿，拿地金额跻身杭州前三。它能接受更高的举牌溢价，因为有审美自信兜底；敢于重仓滨江核心区，因为知道那个地段的客户需要什么样的产品。

审美不只是一种能力，更是一种判断力，让开发商在举牌那一刻，比对手更清楚这块地值多少钱。

武汉的三线破局、西安的闪电战、苏州的共创、杭州的审美——四个城市，四套打法看起来各不一样。

但涛哥认为，底层逻辑其实是同一句话：告别标准化复制，拥抱在地化深耕。

每个城市的土地不一样、客户不一样、竞争格局不一样，招商每到一个城市，都做到了先读懂这个城市再动手。

上半年962亿销售额、行业第四的排名，就是这套逻辑撑起来的答卷。

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