古北黄金城道：7月成交分析，请查收（2026.8.2）

不完全统计，古北二期7月份共计成交14套房源，其中一房1套，两房8套，三房2套，四房3套

这个成交量和6月份相比整体下调33%，一方面是天气原因导致，其次是市面A房库存变少➕部分买家想观望一段时间

虽说成交量变少，但大家不要误会，古北当下价格还是属于平稳阶段，变的只是成交量

当然可能会有人说，古北二期4房价格不是下来了吗？长时间关注我的朋友应该都知道，从今年初我就发觉古北二期一梯队高价位3房、4房有点“问题”

因为今年1-4月份市场相对较好，但是这类户型无成交，且2025年无跌幅，按理不应该，所以当下才是合理行情价

今天主题，一是和大家分享古北二期7月份成交数据，其次是和大家说下我对古北当下市场看法、最新看法。最后插播一些古北“新闻”，大家可以探讨下

一房：1套

嘉年华庭1楼70平复式一房，490成交，单价7万

因一房个人不是特别关注，再加上嘉年华庭一房一层有24-27户，所以部分房子价格也根据位置而定

虽说我不关注一房，但我知道，和4月份一楼一房行情相比，少了30万左右。所以到底是现在合理，还是之前是冲头？

两房：8套，主力依旧国际广场、御翠豪庭

1️⃣国际广场27楼131平全南两房，1265成交，单价9.66

2️⃣国际广场29楼133平南北两房，1256成交，单价9.44

3️⃣国际花园8楼106平全南两房，1122净到手，单价10.58

4️⃣金色贝拉维11楼117平两房，1130成交，单价9.66

5️⃣嘉年华庭10楼105平南北两房，1060带车位，单价9.62

6️⃣御翠豪庭5楼119平全南两房，1212成交，单价10.18

7️⃣御翠豪庭3楼112平一般两房，980带车位，单价8.44

8️⃣御翠豪庭29楼114平精装两房，1130成交，单价9.91

个人看法：

1.古北国际广场两房自今年4月份以来一直是成交大户，粗略算了一下，10套应该是有的，且价格稳定

那为什么古北国际广场两房从过去的大家不看好，到现在大家愿意入手呢？

从个人角度来看，古北国际广场两房、强生古北花园122-126两房，可以说是古北二期最亲民、自住最舒服户型

它们总价并没有二期一梯队南北通两房高，并且户型面积、尺度都很不错，可以说是符合当下买家需求

现在买家分为两类，追求性价比的二手房，极度挑剔讲究的一手房客户

目前小区25楼全南南北通两房，位置比以往成交的都要好，且楼层、视野都要比近期成交的棒，价格也合适，建议大家看

2.嘉年华庭105平南北通两房，虽说是一个卫生间，但个人可以负责任的说，它是二期1000万最佳两房

所以这套房出来后直接秒卖，根本不需要挂牌。可能会有人说，嘉年华庭不是小区偏了一些、房龄老了一些吗？

我们不能以传统观念去买房，对楼盘认知还停留在以往，因为楼盘一直在变化

嘉年华庭胜就胜在小区闹中取静、物业管理好、户型棒，符合当下自住买家需求

3.御翠豪庭两房，虽说成交价忽高忽低，但是和楼层、户型有关。至于御翠豪庭户型分布，建议大家打开贝壳看一下，一看就知道了

至于前排5楼119两房、29楼114两房，成交价可能出乎大家意料，但从我的角度来看，当下御翠豪庭值得大家去选择

御翠豪庭小区并不差，只是物业太差，把小区搞得一团糟。但是现在明确换物业，招商、绿城正在PK中

我看过两家物业公司服务设想，我只能说，如果能落地，改造后的御翠豪庭绝对会让大家眼前一亮

三房：2套瑞仕花园175平3房

1️⃣瑞仕花园10楼飞边套175三房，1830成交，单价10.46

2️⃣瑞仕花园18楼边套175三房，1888成交，单价10.79

个人看法：

1.两者虽说面积差不多，但是边套、非边套还是有区别的。比如边套是，朝南、朝北、主卫都有拐角飘窗，主卧多个采光窗

但从个人角度来看，从自主角度来看，并没有太大区别。所以根据楼层、边套特色，溢价一些也很正常，得尊重特色

2.现在小区3房正儿八经没什么值得推荐的了，除了前排8楼边套165平3+1房，现在挂牌2050万带车位

这套房业主心理价位我们也清楚，所以我们也很纳闷，这套房不应该出不掉啊，毕竟瑞仕花园边套3+1户型含金量是有的

从历史成交价来看，瑞仕花园165平3+1对标小区175户型，而165平边套又会更高一些，更受欢迎一些，可以说是稀缺户型

我前面说过，市场需求在发生转变。懂它的客群、喜欢它的客群会懂它的含金量

但不了解的客群，可能还是会遵循小区成交单价、觉得面积大一些的3房更香吧…

四房：3套，价格已下调到合理行情

1️⃣国际花园6楼198平4房，2200带车位，单价10.91

2️⃣御翠豪庭10楼224平4房，2380带车位，单价10.45

3️⃣御翠豪庭12楼224平4房，2350成交，单价10.49

关于4房行情，我认为当下行情是比较合理的，而不是还停留在2500左右，和对标产品价格不在一条线上

但御翠豪庭换了物业后，我总觉得4房价格会上调一些，大家可以蹲一蹲，看看男人的“第六感”准不准

以上是古北二期7月成交数据，基本无遗漏，大家可以作参考。接下来我来说说我对近期古北市场看法，是我最近感受

上月我说，古北7月份以后市场会进入一个冰点，比如7月份成交量开始缩水，8月份成交量相对较冷，但是价格会稳住，就像“挤牙膏”似的，出一套卖一套

近期我还是这个感受，但和之前不同的是，之前我们经纪人不光带看量开始减少、进客也在减少，这是一件很恐怖的事

但近几天，个人以及身边朋友发现进客量持续恢复，大家先在网上问，如果有特别合适的就出来看，如果没有，就等9月份再出来看

总结就是，大家度过这段时间就好，我认为9月份后，市场成交量会恢复，也会陆陆续续有新业主挂牌，大家到时可以挑一挑

至于古北小“新闻”，也就是御翠豪庭换物业，目前招商、绿城正在PK中，双方都在拉票

我看过两家物业公司服务设想，也单独更新了招商物业服务设想。之所以选择更新招商物业，是我觉得招商物业想法更落地，空话也少一些，我喜欢看一些实在的

但据说目前是绿城物业领先一些，可能是因为绿城口碑在。关于选哪个物业我们中介也八卦过，其实我们无所谓选哪家物业公司，因为不管选哪家物业公司，御翠豪庭都会变的更好，都是新征程、新起步

但我的同行们貌似不是很想绿城进场，并非绿城不好，而是怕未来卖房有“麻烦”

因为绿城会开设自己的租售中心，开设也就罢了，但是经纪人带客户进小区时会要求客户扫码，不扫就不能进

扫了就等同于送客户，所以中介后期可能会谨慎推荐。比如徐汇区东方曼哈顿、翠湖一期、融创滨江壹号苑等都是，也经常听朋友吐槽，让准备个小号再去带看

之前我没有想到这一块，但我觉得说的有道理，我也是经纪人，所以希望更换新的物业后，无论是哪家，对经纪人适当友好一些…