把脉代建新局，深耕城市更新｜2026 京津冀代建行业沙龙圆满落幕

房地产行业全面进入存量提质、精细运营新时代，轻资产代建转型提速，城市更新成为区域发展核心赛道。在此背景下，“2026京津冀代建行业沙龙” 于8月7日在北京中关村·鼎好DH3隆重举行。

本次沙龙以"代建市场格局与城市更新机遇"为主题，汇聚代建开发、城市更新、资产运营、产业地产等领域优秀代表企业，通过主题分享+分组研讨+"北京城市更新最佳实践"样本考察，围绕代建变局与城市更新机遇展开深度碰撞，共话行业新机遇、共探落地新路径。

一、四场主题分享，把脉趋势

▍分享一｜地产代建竞争格局与京津冀代建市场机遇分析

分享嘉宾：中指企业代建研究负责人 王琳 女士

自2023年以来，代建企业新签约规划建筑面积增速虽小幅波动，但规模始终保持高位企稳。从新签规模分布来看，整体呈现分布高度偏态、分组集中且断层明显的特征。充分表明，在当前行业竞争激烈的背景下，代建企业规模结构单一，企业多处于相同发展阶段，且高度同质化，差异化较小。

根据对典型代建企业业务布局统计，从代建企业业务布局来看，2026上半年，代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为5.3%、46.0%和48.7%。其中，三四线城市占比较2025年同期增长5.2个百分点，首次超过二线城市。从城市群来看，粤港澳和中西部占比分别为10.7%和23.5%，同比分别增长3.1和1.7个百分点。

当前，城市更新、不良资产盘活等存量资产对代建企业而言，机遇与挑战并存。城市更新方面，市场空间大，老旧小区微改造、自主更新、原拆原建、旧改项目纾困等形式多样，均存在代建机遇。但收益低、回报周期长、盈利模式不清楚等成为较大挑战。不良资产方面，市场仍处于发展初期，需求较大，代建附加值高且利于和AMC深度捆绑。但不良资产盘活风险高、周期长且门槛高，对于代建企业考验多。

京津冀城市群主要城市分化明显，北京政府类公建、高校迁建及非房企拿地是未来机遇；可关注天津的城市更新、不良资产、城投和民营房企拿地机会；河北省需做好城市进入筛选，部分城市民营房企拿地占比高，但需做好前期风险研判。

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▍分享二｜城市更新政策解读与实践路径探索

分享嘉宾：中指调查研究总监 吴建钦 先生

当前城市更新属于强政策驱动赛道，企业开发业务首要工作持续跟踪各省、市更新政策活跃度、年度项目储备库、年度实施清单，政策出台密集城市项目释放动力更强。

从投资体量来看，自城市更新在2021年首次被写入政府工作报告以来，三年间撬动的投资额达到了13.7万亿元，“十五五”周期预估总投资规模15万亿以上。面对城市更新庞大的资金需求，中央财政+地方专项债+金融信贷+社会资本+居民出资等多元资金拼盘格局已逐步成型。

城市更新可落地代建场景十分丰富，核心赛道分为六大类，包括城镇危旧房自主更新、城中村综合改造、老旧小区及公建改造、老旧厂区街区活化、公建配套升级、出险项目AMC联动开发，赛道覆盖范围广、落地需求充足。

与传统住宅代建不同，城市更新服务甲方多为城投、街道、居民合作社，需求不再局限于开发环节，更需要企业提供前期调研、融资设计、报批报建、产业招商、后期运维的全链条一体化服务，解决资产方改造、运营能力不足的核心痛点。目前行业普遍短板是企业缺乏全周期落地经验，多方协调、资金平衡实操能力不足。

未来行业将呈现运营前置、全链服务延伸、定制化方案输出三大趋势。建议企业重点布局居民自主更新优质赛道，搭建方案输出、资源协调、融资设计三大核心能力，联动产业资源破解招商难题，打造差异化竞争优势。

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▍分享三｜鼎好DH3城市更新实践经验

分享嘉宾：北京兆泰城市更新副总经理 葛晓宁 先生

兆泰集团深耕北京城市核心区不动产开发与运营三十余年，聚焦自持的商业综合体、高品质写字楼宇和高端公寓长期运营，近年来打造了包括鼎好DH3、京东MALL南三环店、悠唐综合体不间断运行的有机更新等多个城市更新标杆项目。

鼎好DH3作为中关村核心区重点更新项目，总建筑面积19万㎡，历经三轮业态迭代，从传统电子卖场迭代为科创产业综合体。项目2019年启动全面改造，坚持产业先行、运营前置的核心逻辑，改造前深度调研科创企业需求，确立人工智能、硬科技核心赛道，摒弃唯租金导向的招商模式，建立严格的产业准入标准。项目落地九大硬件升级策略，通过TOD接驳、空间重构、智慧楼宇搭建、绿色低碳改造、片区联动升级等举措，全面提升楼宇硬件品质与运营效能，建筑能效达到行业领先水平。

改造过程面临场地狭小、不停工改造、垂直运输难度大等诸多难题，团队依托BIM数字化施工、绿色施工技术攻克工程难点，斩获多项技术专利。

项目改造完成后形成成熟科创产业生态，70%入驻企业为AI、硬科技企业，配套科研、金融、创投全链条服务，入驻率持续稳居高位，成功获评北京城市更新市级最佳实践案例。依托该项目，兆泰沉淀出“代建+全周期运营”标准化服务体系，已与海淀城投达成战略合作，可对外输出城市更新改造、运营一体化解决方案。

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▍分享四｜鼎好DH3运营经验

分享嘉宾：鼎好DH3运营总监 王书航 女士

存量城市更新项目仅完成硬件翻新无法实现资产保值增值，产业内容、长期精细化运营才是提升资产价值的核心抓手。鼎好大厦完整走过电子零售、大众双创、人工智能科创三个时代，不同发展阶段匹配对应的空间与服务体系。2019年全面改造时便确立“运营先行”底层逻辑，提前锁定科创生态交互的整体定位，聚焦中关村科创人才需求打造配套服务体系。

项目改造完成后打造独有的365运营体系，覆盖空间载体、运营团队、产业内容三大维度，全年落地三百余场科创沙龙、青年联谊、读书节、行业峰会等线下活动，搭建政企、校企、企业常态化交流平台，联动北大、中科院等科研资源，持续导入产业资源。

创新多元化盈利模式，除基础办公租金外，联合算力企业共建园区算力中心，共享产业增值收益，打破租金收益天花板；园区平均入驻企业年龄27-28岁，高收入科创人才聚集，形成活跃产业圈层，在北京写字楼市场下行背景下，项目仍维持100%出租率，租金保持区域高位。运营落地核心优势是搭建完整产业服务生态，设立企业服务平台，为入驻科创企业对接政策补贴、投融资、人才招聘资源，打造企业家专属顶层会客空间免费开放行业交流；联动周边街道、政府开展片区协同更新，项目经验可对外标准化输出。

未来代建行业单一工程代管模式竞争力持续减弱，企业必须同步配套全周期产业运营能力，走代建与运营深度融合发展路线，才能在存量市场建立差异化壁垒。

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二、分组圆桌研讨，思维碰撞

围绕代建市场变局、费率困局与突围、城市更新切入路径三大主题，参会嘉宾分为四组，围绕各自命题展开深度研讨。现场交流氛围热烈浓厚，各组嘉宾立足自身企业业务场景，坦诚交流实操难点、行业困惑、创新模式等内容，跳出单一视角，互通经验、互补思路、共享资源，现场思维碰撞火花不断。

小组研讨结束后，各组推选代表上台总结发言，集中展示各组研讨成果，汇总行业共性问题、创新解决方案与未来发展共识，实现小范围深聊、大范围共享的沙龙价值。

第一组 · 代建市场变局

当前代建行业集中度持续攀升，头部企业凭借资质、资金、全链条服务、项目案例优势，持续巩固市场壁垒，行业资源、客户、项目加速向头部聚拢，中小企业通用型代建业务竞争压力持续加大。

整体来看，行业未来增长主要依托两大核心赛道，一是城市更新存量市场，自主更新、旧改盘活、片区改造等项目持续释放增量，成为代建核心增长极；二是专业化细分代建赛道，多地出台政策明确政府投资项目需交由专业代建企业实施，专业化、规范化代建市场空间持续扩容。

面对行业内卷格局，中小企业无需过于盲目对标头部企业的综合服务能力，可通过深耕垂直细分赛道实现弯道超车。以能建城发能源背景企业为例，托集团上下游产业链资源优势，进一步拓展服务领域，基于能源建设的成熟经验和管理模式，联动资金-设计-管理-销售-运营等全链条，通过为委托方定制服务来满足不同客户的个性化需求，提升代建拓展竞争力。

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第二组 · 费率困局与突围

当前代建行业价格内卷常态化，行业告别早期高利润时代，逐步进入价值匹配的合理利润阶段，费率压缩是行业规范化发展的必经阵痛期。

行业具备高集中、低容错、强边界三大特征，单一城市市场资源集中在少数企业手中，项目交付口碑直接决定客户资源，且企业需严格把控区域扩张、业务拓展双重边界，避免能力跟不上布局导致的经营风险。长期来看，行业不会出现劣币驱逐良币现象，市场费率将逐步回归理性，但超高费率时代已然终结。

针对行业费率困境，小组总结两大突围路径。一是延伸综合能力边界，跳出单一工程代建局限，布局商业运营、资产管理、数字化建设等多元业务，以全链条增值服务提升甲方议价权，对冲基础业务低价内卷压力。二是推行业务模块化拆分，将策划咨询、造价管控、营销服务等板块拆分独立输出，轻量化咨询业务可快速触达中小客户、积累口碑，后续转化全周期代建大单。企业需守住合理经营边界，依托差异化综合价值实现良性可持续发展。

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第三组 · 城市更新切入路径

城市更新政策空间广阔，但市场冷暖分化明显；城投、街道等甲方普遍仅将代建等同于施工，难以认可全链条增值服务，乙方破局核心是依托自身优势选赛道、前置服务持续传递专业价值。

企业需结合自有资源匹配更新赛道：传统开发企业依托设计、工程、营销全链条能力，优先布局原拆原建大片区项目，契合完整开发闭环。拥有商业、养老、物业等多元运营资源的企业，可针对性承接适配单体楼宇改造，如养老公寓、特色商业体，按项目规模输出轻量化或全周期改造运营方案。

市场核心痛点：项目收益不均衡，公益微改造利润微薄，仅片区、产业类项目具备盈利性；北京市区、区级城投数量庞大，低收益更新项目优先交由本土城投承接，市场化代企拓展受限；甲方认知存在偏差，低估代建统筹居民协调、融资策划、产业导入等综合价值，不信任无出资代建方可提升项目收益。

落地解决路径：代建企业必须深度前置介入项目，通过产权梳理、多方协商、融资方案、产业规划等实操成果区分自身与单纯施工单位，向甲方证明可拉高项目收益；针对大小项目提供分层定制服务，长期以落地成效建立信任，争取合理代建服务费。

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第四组 · 城市更新切入路径

一、行业转型必然趋势：代建必须与运营深度绑定，打造组合式综合服务。地产增量时代落幕，当下存量资产增值核心抓手是运营；甲方委托代建的底层诉求并非单纯建设，而是解决资产盘活、收益提升、运营能力不足的痛点。企业开展城市更新业务，必须转变只做工程代管的传统思维，坚持运营导向，前置研判业主、资产核心痛点，围绕资产增值需求匹配改造+运营一体化全套服务，这是行业长期发展的必经之路。

二、原拆原建、居民自主更新赛道空间广阔，但项目涉及多方诉求，历史遗留问题化解、资金平衡博弈周期极长，企业要结合自身资源、协调能力判断是否切入，不可盲目跟风布局。

三、代建企业搭建更新核心能力两条实操路径。第一，以自有存量资产作为试验载体，自主盘活、自主操盘改造运营项目，把试错成本、经验沉淀放在自有项目上，完整跑通全周期流程，积累可对外输出的实操案例；第二，国企、民企、城投、产业平台横向联合互补短板，单家企业很难同时具备开发、施工、产业运营、融资全链条能力，行业内企业并非只有竞争关系，可通过资源合作补齐业务短板，合力承接大型片区城市更新项目，是存量时代重要发展路径。

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三、实地考察，看见"更新"的样子

理论研讨赋能实践，实景考察印证真知。沙龙最后环节，参会嘉宾集体走进兆泰·鼎好大厦城市更新项目，展开实地考察交流。从改造后的商务大堂、智慧办公样板区，到下沉商业广场及配套公共服务空间，嘉宾们逐一走访、细致观摩；项目方围绕改造难点、技术创新点和运营现状进行了详尽介绍。大家在边走边问、边看边聊中，近距离探访老旧楼宇更新改造成果，实地感受建筑空间重塑、商业业态焕新、产业生态升级、资产价值跃升的全过程，直观理解了城市更新从"低效存量"到"优质增量"的蜕变逻辑。这场沉浸式考察，让行业研讨真正做到了理论有高度、实践有落地。

结语

本次沙龙不仅为行业提供了高质量的信息交流平台，更在多个议题上凝聚了行动共识。多位参会企业负责人表示，面对代建行业的深度调整期，唯有主动拥抱城市更新机遇、提升专业能力、加强协同合作，才能在变局中找到可持续增长之路。

参会企业与机构（不分先后）：龙湖龙智造、远洋集团、中国铁建地产、信保建设、能建城发、城市有机更新公司、北投集团、兆泰城市更新公司、中铁建工集团、中铁置业、中建四局、北京悦展建管、中交建管、五矿地产集团、中冶置业、鼎好DH3、朝开公司、北京住总开发公司、中建恒祥。

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