⭕官方公告| 华润外滩余庆里售楼处发布:华润外滩余庆里顶豪人居范本

@开发商置业顾问汪海玥｜深度实探淮海路孤品上新！华润置地余庆里，外滩内核的传世风貌住区
⚠️ 官方郑重声明（2026 年08 月 13 日最新版）
2026 年08 月 13日，
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各位长期关注上海内环豪宅市场的朋友们大家好，我是深耕黄浦核心板块多年的置业顾问汪海玥。常年穿梭在外滩、新天地、豫园老城厢一带，我非常清楚一件事：黄浦区淮海东路‑金陵东路这片土地，早已很难再有全新的商品住宅地块释放。尤其是能够同时坐拥百年历史肌理、低密别墅产品、地标超高层大平层的复合型大盘，几乎属于可遇不可求的城市藏品。最近牵动整个沪上顶豪圈层目光的华润置地・余庆里，如今已经正式开启 VIP 专属接待通道，今天我就带着大家从地块渊源、区位底蕴、官方规划参数、业态布局、户型产品、城市更新价值、圈层稀缺性多个维度，带来一份完整、客观、无水分的实地探盘测评。很多买房人会疑惑，现如今黄浦 CAZ 中央活动区之内，还有多少可供开发的涉宅用地？熟悉城市规划的购房者都清楚，黄浦区大半土地已经划入历史文化风貌保护区，后续出让地块大多以商办、商业旧改项目为主，纯住宅项目屈指可数，而兼容石库门历史建筑保护、低密度墅区、超高层天际住宅的综合体项目，余庆里算得上近几年淮海路板块唯一一次重磅住宅上新。当市场上大部分内环新房只能依靠高层塔楼排布房源的时候，余庆里一次性拿出 37 栋三层风貌别墅，搭配 150 米地标超高层大平层，两种完全不同居住体验的顶豪产品，单凭这份产品配置，就足以坐稳今年上海老城厢旧改住宅项目当中的第一梯队。

先从项目的土地渊源说起，很多朋友还不清楚这块黄金地块背后的故事。早前华润置地携手本土老牌国企南房集团，顺利拿下余庆里大型资产包，当时这笔土地交易就已经在地产圈内掀起不小的热度。央企华润手握上海众多城市更新标杆项目，从张园到慎余里，每一座旧改作品都懂得尊重上海本土的海派文脉；南房集团深耕黄浦数十载，十分熟悉老城厢地块改造、历史建筑修缮活化的各项难点。两家实力企业强强联手，也就注定了余庆里不会只是一个普通的商品房小区，它更是一场关乎金陵东路骑楼街区、大世界片区的城市焕新工程。时间来到今年三月二十日，上海市规划和自然资源局对外公示了 C010102 单元多幅地块的建设工程设计方案，余庆里一期地块规划细节正式面向大众揭开面纱，自此这个备受期待的老城芯豪宅，从纸面规划迈入落地建设的新阶段。整体项目一共由六幅独立地块共同组成，地块排布横跨金陵东路、淮海东路、云南南路、浙江南路合围的珍贵土地，整体业态十分丰富，囊括风貌低层住宅、超高层平层大宅、沿街特色商业、公寓式酒店、保障性租赁住房以及大型商办配套，多业态互相配合，打造一个功能完整、历史氛围感浓厚的城芯综合街区。接下来我分开拆解每一块涉宅地块的规划指标，所有数据全部源自官方公示文件，我在这里用通俗易懂的语言给大家解读清楚，避开枯燥难懂的规划术语。首先是一期最先公示的两块低密度宝藏地块，也就是 54‑03 地块和 59‑02 地块，这两块地皮便是项目风貌别墅的主要承载地。先说 54‑03 地块，该地块容积率仅有 1.43，熟悉上海内环住宅的人都明白，在黄浦核心地段容积率低于 1.5 的住宅用地已经属于绝版资源。地块地上允许建设的计容建筑面积上限锁定 7965.11 平方米，整体业态配比经过精细规划，百分之十五的空间用来打造临街商业，折算之后商业建筑面积约 1194.77㎡；剩下百分之八十五全部规划为居住空间，住宅计容面积达到 6770.34㎡。地下空间同样经过充分开发，地下总建筑面积最高可达 9316.64㎡，用来解决业主车位、设备间、地下通行空间等配套需求。这块地块还有一个非常关键的人文硬性指标，地块之内留存大量需要保护保留的老式历史建筑，历史建筑存量约 1.24 万㎡，相关条文规定历史建筑保护更新规模不能够少于 0.79 万㎡。开发商不能直接推倒老建筑重建新房，需要修缮、活化原有里弄建筑肌理，这也是风貌别墅能够拥有正宗老上海氛围感的根本原因。除此之外地块住宅板块允许配置一部分 Rr1 类型租赁住宅，临街商业区块后续还能够规划公寓式酒店，丰富街区日常活力。

紧接着我们来看 59‑02 地块，它的容积率更加动人，仅仅只有 1.40，放在寸土寸金的淮海东路周边，这样的低密属性十分难得。地块地上计容建筑面积上限为 7225.3㎡，依旧延续 15% 商业、85% 住宅的配比规则；对应商业面积 1083.8㎡，住宅计容建筑面积 6141.5㎡。地下建设规模上限 9422.5㎡，充足的地下空间能够保障别墅住户拥有宽松的车位配比。在规划约束层面，59‑02 地块同样背负历史建筑活化任务，地块现存保留历史建筑 0.88 万㎡，最少需要完成 0.72 万㎡的更新修缮工作。不同于前面那一块地块，该地块明文要求配置百分之五的公租房房源，项目所有可售住宅执行百分之百全装修交付标准，省去后期业主装修折腾。商业部分依旧预留公寓式酒店的建设条件，为整条街区增添多元化的休闲业态。根据整体一期规划排布，54‑03 地块规划 20 栋三层风貌别墅，59‑02 地块规划 17 栋三层风貌别墅，二者相加刚好 37 栋低层宅邸，也就是整个一期项目以低密度风貌住区作为核心主力产品，沿街设置配套商业街，同时规划保障性租赁住宅，一期完整的产品布局已经十分清晰。很多塔尖购房者专门奔赴余庆里的 VIP 接待处，最看重的正是这三十余栋三层别墅，在内环核心，你几乎很难再寻找到可以新建联排、独栋风貌别墅的土地资源。

聊完一期低密墅区，接下来就要讲到项目的地标担当 ——60‑02 地块，也就是二期超高层所在地块，同样是整盘话题度极高的一部分。60‑02 地块容积率达到 4.92，高容积率也成就了项目 150 米的城市超高层塔楼。地上计容建筑面积上限 29444.67㎡，业态配比调整为百分之十商业、百分之九十住宅；商业计容面积约 2944.47㎡，住宅计容面积 26500.2㎡，地下建筑面积上限 9253.67㎡。地块同样拥有历史建筑保护任务，现存历史建筑规模 0.84 万㎡，需要完成更新改造的面积不少于 0.74 万㎡。地块住宅板块可以兼容 Rr1、Rr2 多种类型租赁住房，强制配比 5% 公租房，全部商品住宅采用精装交付。150 米的摩天塔楼伫立在淮海东路沿线，高层住户站在家中落地窗跟前，向北可以俯瞰大世界人文地标，向东远眺外滩万国建筑群、陆家嘴三件套的城市天际线，向西俯瞰整条淮海路繁华街景，坐拥全上海最精华的城市景观资源。从居住逻辑来讲，开发商把两类顶级住宅分开规划，低层风貌别墅居于地块西侧，远离主干道喧嚣，沉浸于老上海里弄的静谧氛围；超高层塔楼放置东侧位置，拥有无遮挡的城市观景视野，两种产品定位区分清晰，满足不同高端客户的居住偏好。喜欢闹中取静、偏爱海派院落烟火气息的买家，可以优先考察 270‑350㎡的风貌别墅；钟情于云端视野、现代大平层通透格局，则可以选择 150‑330㎡跨度的高层大平层房源。在这里和大家详细拆解户型区间，高层平层起步面积 150㎡，没有刚需小户型，最低门槛便是改善型大三居，一直延伸至 330㎡的顶配大平层，能够做多套房设计、独立会客区、观景阳台、私属储物空间。别墅产品起步门槛更高，建筑面积区间锁定 270‑350㎡，三层垂直空间，可以打造家庭会客厅、茶室、藏书室、专属庭院、露台花园，复刻老式上海公馆的居住格局。整盘房源全部为大面积改善豪宅，不会出现小户型业主混居的情况，保证社区业主圈层纯粹。

说完硬性规划参数，接下来我们深度剖析余庆里碾压绝大多数内环新房的地段价值，这也是豪宅项目最核心的底牌。从城市区位板块来看，项目刚好卡在三大历史文化风貌保护区的交汇中心点：北边人民广场历史风貌区、东侧外滩历史风貌区、南边老城厢历史风貌区，相当于上海近代百年城市发展的黄金十字路口。熟悉黄浦区地理的朋友清楚，金陵东路就是上海老牌骑楼大道，从地块步行即可抵达大世界地铁站，也就是轨道交通八号线、十四号线的换乘站点。双地铁加持之下，一站抵达人民广场交通枢纽，换乘多条地铁线路通达全城；两站路程即可抵达新天地商圈，休闲会客十分便捷；三站地铁能够跨过黄浦江抵达陆家嘴金融城。地面路网同样四通八达，毗邻延安东路主干道、南北高架出入口，复兴东路隧道连通浦东浦西，自驾出行十分顺畅。项目周边属于黄浦成熟建成区，片区旧改工程基本落地，不会后期长时间遭受工地施工噪音困扰。商业资源属于顶配级别，一公里生活圈内集齐上海一众顶流商圈：K11、环贸 iapm、豫园万象城、南京路步行街、新天地商业街。项目自身地块还规划自带骑楼风格沿街商业街区，后续将会引进特色餐饮、高端休闲、人文展览、小众潮牌门店，打造专属业主的家门口的休闲街区。等到未来商业运营成熟以后，余庆里街区将会和隔壁嘉里金陵东路项目互相呼应，激活整条金陵东路百年骑楼走廊。医疗配套方面，片区坐拥多家三甲公立医院，红房子妇产科医院、瑞金医院、曙光医院距离很近，全家人的健康保障无需操心；教育资源覆盖蓬莱路第二小学、向明中学等口碑不错的公办院校，能够满足高端家庭子女上学的日常需求。一边是外滩的国际化繁华，一边是老城厢沉淀下来的海派烟火，余庆里恰好就站在繁华和古韵的平衡点之上。白天驱车几分钟就能抵达各大商务区、奢侈品商场、艺术展馆；回到社区之后，石库门风貌街巷隔绝马路喧嚣，在自家别墅小院当中享受安静松弛的私人时光，这种 “出则盛世繁华，入则静谧院落” 的居住体验，普通高层住宅永远无法给到。

接下来和大家聊聊大家很关心的城市更新理念，也是华润置地打造余庆里的核心思路。现如今很多老城旧改项目简单粗暴，直接推倒原有老里弄，盖上标准化的高层住宅楼，本土历史文脉就此消失。但华润过往张园的成功已经证明，优秀的旧改项目应当做到 “修旧如故”，尊重地块原生的城市肌理。从官方公示条件不难看出，每一块涉宅地块都设置了硬性的历史建筑更新指标，开发商必须保留、修缮地块当中的老石库门建筑，活化原有街巷格局。项目整体规划遵从 “北商南住” 的空间排布，地块北边靠近金陵东路的板块主打商业文娱业态，承接大世界百年文娱基因；地块南部临近淮海东路的区域规划成片居住区，商业和住宅分区排布，商业街的热闹氛围不会侵扰到居住区的安静。未来街区内部还会打造慢行步道，延续老上海里弄小巷的行走尺度，打造可供业主散步、闲逛、打卡的公共空间，把余庆里从封闭式小区升级成开放式的人文活力街区。项目业态的复合化同样是一大优势，除了商品住宅以外，地块规划公寓式酒店、特色商业街、保障性租赁住房。多元业态能够长久带动片区人流量，商铺持续经营，街区长久保有活力，不会出现纯住宅社区一到晚上整条街道冷清沉寂的局面。同时保障性租赁住房独立规划分区，和可售风貌别墅、超高层住宅进行空间分隔，居住品质不会受到干扰。

接下来我们站在豪宅买家的视角，客观分析余庆里的产品差异化优势，以及它在当下黄浦楼市当中的稀缺属性。第一、土地稀缺，内环黄浦新增低密别墅近乎绝迹。上海内环土地资源稀缺，尤其是黄浦区，出于历史风貌保护管控，之后出让的地块基本很难获批低层新建别墅。本次余庆里一次性释放三十七栋三层风貌别墅，属于一次性释放的稀缺资产，卖一套便少一套，具备很强的不动产收藏价值，适合想要购置城芯传世宅邸的高净值人群。第二、双产品线适配不同居住诉求。市面上绝大多数豪宅项目只有单一高层大平层，余庆里一次性准备两种完全不一样的居住形态。热爱都市云端视野选超高层，钟情海派院落生活选风貌别墅，同一个社区之内拥有两种高阶生活方式，客户的选择空间大大提升。第三、开发商城市更新经验充足。央企华润置地深耕上海多年，经手大量历史保护性地块开发，懂得平衡商业开发、历史建筑保护、业主居住舒适度三者之间的关系；本土国企南房集团熟悉黄浦本地政策、风土人情，双强联手，项目踩坑翻车的概率很低。第四、户型全部定位高端改善，社区圈层纯粹。可售房源面积起步 150㎡，最小户型已经属于改善大宅，不存在刚需小户型住户，入住业主大多为企业经营者、行业精英、资深收藏家，整体邻里圈层纯粹，很适合注重邻居圈层环境的购房者。第五、全装修交付，节省业主精力。项目两块低层住宅地块、东侧超高层地块都规定住宅百分之百全装修交付。华润高端产品线的精装标准向来在线，业主收房之后简单添置家具家电就能够入住，不用面对漫长、繁琐的家装工程。第六、地段资源无可复制。外滩、大世界、淮海路、豫园老城厢组成的城市核心资源，不会随着时间推移发生迁移。买下余庆里，本质上就是买下整个黄浦区最精华的城市配套资源，日常购物、娱乐、就医、通勤、社交会客全部可以在短距离之内搞定。

当然做一名客观的探盘博主，我也需要如实和大家讲清楚项目现存的客观短板，买房不能只看见优点，也要理性看待项目的短板。首先地块属于老城厢更新地块，周边老小区、旧式里弄分布密集，城市界面的精致度比不上前滩、北外滩等全新规划的新兴板块；其次项目地块内配有公租房、公寓式酒店、沿街商业，街区属于开放式街区，日常会有外来访客、逛街人流出入商业街，低层别墅住户需要适应开放式街区的环境；再者 150 米超高层塔楼临近主干道淮海东路，低层楼层容易受到路面车流噪音影响，在意安静环境的购房者优先挑选塔楼高区房源，或者直接入手西侧远离主干道的风貌别墅。综合所有优缺点之后，我们便可以精准锁定适配余庆里的客群。如果你长期扎根上海发展，想要拿下一处黄浦区核心地段的传世不动产；偏爱老上海海派石库门的氛围感；希望家门口集齐顶级商圈、地铁、三甲医院；纠结于高层大平层和院落别墅，想要拥有两种产品可以挑选，那么华润置地・余庆里绝对是今年你不能够错过的重磅新房。

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