胡德平：我国住宅商品化是如何从八十年代起步的？（下）

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我国住宅商品化是如何从八十年代起步的？

——一本房地产开发的良心账（下）

文/胡德平

四、如何认识商品住宅的两种属性

城市国民住宅排不进国家的经济计划的预算之中，并非一时疏忽。党校文章分析认为：“其原因首先是对社会主义生产目的的认识不到位”。

1985年9月，全国党代表大会胜利召开，党代会通过的《建议》，推出了我国城镇居民商品住宅的决定。这份文件我觉得厘清破解了关于居民住宅一些重点问题。

（一）如何理解住宅商品化的私人产权问题？

居民住宅是商品，住宅作为商品是可以买卖的，而且这种买卖是一次性的交易行为，交易完成以后，带有商品性质的住宅即归买主所有，并有法律保障，任何第三方均不得损害房主的所有权，房产即属买主的私人财产。中华人民共和国的《民法典》第266条规定：“私人对其合法收入、房屋、生活用品、生产工具原材料等不动产和动产享有所有权。”居民为什么要有自己的住宅的所有权呢？因为居民住宅有其独特的使用价值，它的使用价值体现在住宅是每对夫妻、每个家庭生儿育女，共同消费、共同生活的一个最小的人口组织单位。住宅是人们衣食住行中一项最重要的生活必需品，它的所有权还表现在它的排它性上，它的排它性所有权已成全民共识。

（二）如何理解在城市公有土地上产生的私人产权？

当时多数党政机关和企事业单位用的还是自己单位的空闲的划拨土地建房，土地成本当然不高。住宅商品化初衷当然也不是高房价的住房。企业职工得到的住房是企业资产，这是集体财产，是企业的公房。如果是企业职工自筹的资金，那么住房还是纯粹的公房吗？事实表明，这类公房很快就以公房私购的形式发展起来，成为个人的商品房，也是私人产权房产生。大量的情况是民用建筑业迅速发展以后，城市居民可以直接购房，成为私房。中国城市中的房地产在世界上有一种特殊现象，即房屋的土地是公有的，但土地上的房屋建筑都是私人的。我认为这对公私矛盾并不难解决，如果一味强调这对矛盾的不可调节性，那是自己和自己打仗。在公有制的土地上，城市居民拥有自己的私房，又局限在生活资料上是完全可以解释通的，这才是真正的社会主义住房福利，也是城市居民作为公民对公有土地享有的一份权益。

（三）怎样看待住宅所有权的年限问题？

上世纪八十年代以后，又有人说，住宅商品房的所有权固然是房主的，但其地基都是国有土地，政府出让给住房的地基只是使用权，如不收回国有地基的所有权，那么公有土地岂不要逐渐变为私有土地，这和社会主义的国有土地完全是否是离经叛道之路？

私人住宅的所有权何来70年的年限规定呢？若住宅商品房70年还要收回，到底是卖方的开发商收回，还是当地政府收回，我认为任何一方收回，都无充足的理由。房屋是否转让买卖，最终还应由房产的所有者决定。

有人可能认为，70年后的房产已经无法居住了，所以房屋的所有权就应由政府收回另作用途。持这种观点的人可能忘了，住宅商品房被城市居民购买后，房主的后代还有继承权的问题，他们的后代难道就不能维修处理新住宅吗？如嫌不合算，他们完全可以出售旧房，从而扩大商品房的市场，何必过度担忧？

私人住宅所有权的确立，并不排斥国家因特殊原因对其房产的征用、征收，这事有法即能解决。

（四）如何理解政府对国有土地的行政执法权？

我国城市土地属国有性质，其实质就是公有性质，也就是全民所有制性质，政府允许在公有划拨的空闲土地上兴建国家机关、企事业单位人员的住房，何不打破划拨地的空闲地的范围，以利于城市居民建造商品房亦即个人家庭产权房呢？北京市1974年的文件，当时是被动的，不自觉的发文。但现在则要主动、自觉将其宗旨推行在我国的房改制度上。正是城市土地的公有特性而非私有土地，我国才可能进行住房大面积的改革。

全民的土地所有权，归当由国家政府授权管理，统筹使用，或由下属政府授权管理、统筹。总之，各级政府的土地管理部门绝不能当做地产商，既是买家又是卖家，我认为政府可以设专门商业公司，做一级土地开发商。总之政府的土地管理部门受全国人民代表大会的委托，管理国家公有土地，是国有土地的守护神。

这就如同我国农村农民的土地是集体所有制的土地制度那样，村委会对所辖农户都有宅基地一户一份的分配、管理和调配权利。农村中农民的宅基地既保证农民有在宅基地盖房的权益，又有村集体对宅基地的统一调配和管理权。

1988年2月国务院办公厅发文《关于鼓励职工购买公有旧房的意见》。难得的是这一文件还对出售公房的价格作出了较为合理的良心核算：“向职工出售新住房按标准计算房价。新建住房的标准价，包括住房本身建筑造价和征地拆迁补偿费，其它公共设施费用和建筑税不应摊入标准之内。”这是一个很有启示意义的文件，我认为“住房本身的建筑价”是房价的主要部份，“征地拆迁补偿费”应摊入地价部分，但基本地价应是全民所有制的地价，这种地价既要优惠，又要有偿使用，不同地区，不同省市的国有地价，应是有较大不同的。基本地价加入征地补偿费均不可能很高。这不是一件容易的工作，还需政府和多方加以研究。这种思路比土地财政的高地价合理多了。房价是浮动的，地价是平均的，公共设施和建筑税不计入成本。这种方法形成的房地产价格，是否是在市场条件下，良心的地价和商品的房价的混合价呢？我认为可以探讨。

（五）这里还是要说明一个重要问题，即城市和城镇的区别，在城市之外的乡镇，如何解决商品房的问题。上世纪八十年代浙江苍南县外就有一座占用村镇土地建设起来的新城市——龙港市，该市就是当地经商办企业的农民自筹资金，集资建设起来的小城镇。诸如此类的还有：乐清白塔王村；湖州织里镇；上海奉贤洪庙乡；深圳万丰村；东莞高涉镇等地方。其共同特点是：农民集资、民间入股、集体土地有偿转让。农民自带口粮，建房经商，政府统一规划，统筹设计，绝不是财政大量投入，大包大揽。这也是中央解决我国新市民住房的一条改革之路。

只有城市居民住宅商品化还是不够的，这里的城市范围还是太窄了，城市的住房在耀邦同志看来，“城市”应变为“城镇”才更合适。生产、生活比较发达的乡镇，也要解决商品房的问题，吸引一部分进城经商务工的手工业者、农民。

1979年6月耀邦同志在一份报纸上如下批语：

随着农业和农村形势的不断好转，我们需要把全国的小城镇建设成为政治、经济、文化的基层中心。建设这种基层中心，不是靠国家投资，而是引导各方面采取集体所有制的形式予以解决，但这要有计划，有领导。

这种想法并非空想，以上的事例就是证明，更早的1978年春节，他对一位中年朋友讲：

不要忘记农村，中国幅员辽阔之处在农村，中国大舞台在农村。中国人口那么多，城市容纳得了吗？人都挤到城市怎么成？一定要建设好农村，要建设发展乡镇、小城镇。乡镇逐渐形成规模，星罗棋布，将众多农民吸引到小城镇。以城市带动星罗棋布的乡镇，带动农村，形成网式格局，也许是解决中国众多人口的一个方向，一个发展模式。

由此他特别推崇民盟费孝通论小城镇的研究和著作，并向全党介绍。

五、新型的共享分用经济

在马克思、恩格斯看来，既便是共产主义社会，他们也不反对生活资料的“个人所有制”。恩格斯的理论很精确。他解释取代资本主义的未来社会时讲：“对任何一个懂德语的人来说，这就是说，公有制（近年来，此处的翻译为“社会所有制”——作者论）涉及土地和其他生产资料，个人所有制涉及产品，也就是涉及消费品。”（《马恩选集·第三卷，P245》1966年版）。我认为人类社会最普遍的消费就是衣食住行的产品，人们的住宅当然也包括在内。这一观点和马克思在《资本论》关于未来社会生产资料的重新建立个人所有制并不矛盾，一是从生产资料出发，另一是从生活资料出发。在恩格斯看来，即使人类进入更为进步发达的时代，人们的生活资料也会保持“个人所有制”的业态，我国现在的社会主义程度还比较低，社会中广泛存在着公与私的矛盾，公房和私房的矛盾那是一种客观存在的现实。以后，公有制和私人所有制将被“社会所有制”所替代，那么做为生活资料的房屋的“私人所有制”也将被“个人所有制”替代。

耀邦同志在第九届党代表大会上，曾致信毛主席，其中就有一个明确观点，即对我国全民所有制企业的看法，他认为国有企业和全民的关系相当隔膜，全民既不知道其利益在国有企业中据何种地位，国有企业也不知对全民有何义务？因而总引不起全民对国营企业的真心热爱和拥护，这是我国经济发展中的大问题，所以他愿意直率上书陈言：

“害怕破除实际上并不存在的全民所有，反而落得个全民皆无，或者全民皆困；丢掉那个把人们头脑缚得死死的空洞洞的全民所有，倒反而能够实实在在地比较迅速地全民皆有，全民皆富。”

（《中国为什么要改革——思忆父亲胡耀邦》第25页）

我党经常讲国营企业既有中央直属的全民所有制企业，也有地方所属的地方国营企业，那么这些企业如何和全体人民挂钩，如何和局部地区的人民挂钩，都没有真正落实，反而是讲了空洞的大道理，没有具体的内容，又被苏联模式把人们的头脑束缚死了。我国城市的土地，称为全民所有制，但在住宅建设中，又如何具体表现？城市居民又如何获利？这些都没有认真具体地回答。当今我国的住房制度改革，不就是要把房屋下面土地变为实实在在的“全民皆有，全民皆富”的改革吗？我相信，只要经济账是本光明正大的良心账，我国人民都是有良心的，都会算账，合作社时期，人民公社的生产队时期，会计计工分，算账都是每个社员关心的吃饭大事。

耀邦同志当年给毛泽东上书的这一观点，是否过于理想，没有任何操作性可言，但有一点是可采的。是他说的是真话，还有毛泽东的讲话精神做根据。我国历史上三年困难时期，之所以发生的一个重要原因就是城乡大刮一阵拉一阵的“共产风”，党中央发现了这个问题，党内不是对此风没有批判，但批判得很不彻底。毛泽东对“共产风”的批判的与众不同，他认为中国社会主义“由集体所有制向全民所有制过渡，是一个过程，有些地方可能较快，三、四年内就可以完成；有些地方可能较慢，需要五、六年或者更长时间”。（《毛泽东文集》第八卷，第222页）此段文字出自于1958年《中共中央关于在农村建立人民公社问题的决议》。毛泽东特别指明这段话就是出自他的手笔，这是主动承担责任的态度。1960年11月28日，毛泽东在中央文件中，用一种独特的思维方式，表达了“共产风”的批判和正确的做法：“这种想法是不现实的，现在更正了，改为从现在起，至少（同志们注意，说的是至少）七年时间公社现在所有制不变，即使将来变的时候也是队共社的产，而不是社共队的产”。（同上）耀邦同志对这一思想有自己的引申，他在上书信中讲：

十年前主席就非常深刻生动地指出：不是社共队的产，而是队共社的产，引申起来说不是国家共公社、地区的产，而是公社、地区共国家的产。

（《中国为什么要改革——思忆父亲胡耀邦》第27页）

耀邦同志当时对“全民皆有，全民皆富”的思想，是否和现实的共享分用经济发生了某种联系了呢？我认为这似乎应该肯定。这就解决了为什么在城镇的公有建设用地上，可以建设有个人产权的私有住房。共享分用经济并不陌生，如今在计算机行业、互联网行业、数字经济和人工智能领域都有共享分用的经济成分。

我国的疆域既有国家的领土、领海、领空的意义，也有经济意义上所有权、使用权、经营权、受益权等权益的内容。总之，凡是在我国基本经济制度的经济体制中，都应考虑其共享分用经济的性质和良心内容。我认为作为执政的共产党，绝不会对共享分用经济没有兴趣。

2026年8月3日

来源：耀邦研究

监制： 李秀江

主编：庄双博

责编：石 歌

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