辽宁
高铁上看到北京的楼市新政，很给力。
下午去上海参加普睿数智的发布会，丁祖昱在上半年楼市总结的基础上预测，下半年的楼市政策发力点不多，即便有，也是公积金和城市更新。
没想到，丁祖昱还是太保守了。
他不仅低估了政策的决心，也低估了当下楼市的严峻程度。
北京这个时候强力出手，力度非常大：
1.非本市户籍家庭购买五环内商品住房，连续社保/个税由2年下调至1年。
2.父母把北京住房赠与成年子女，不再核验子女购房资格。
3.公积金贷款全面升级，夫妻双方缴存，全部条件拉满，首套公积金最高340万。
这三条力度多大我就不评价了，选择这个时机，才是最大的看点。
主要也是三点：
1.前段时间中央关于经济工作的高层会议刚结束，讨论了房地产的稳定，北京作为全国房地产的风向标，采取“有力措施”，既是表态，也是标杆。
2.形势可能比想象的更严峻，我不知道北京如何，但我知道七八月份的郑州楼市非常艰难，大家都在讨论下半年市场可能会崩盘的问题。
而北京选择此时出台新政策，应该是决策者预判到楼市可能有“稳不住”的风险，提前出手，遏制风险的扩散和蔓延，防止得来不易的回暖功亏一篑。
3.今年一线城市北上深都不错，杭州也很热闹，但总体来看，并不如人意。
丁祖昱的分享里也提到，绝大多数城市的绝大多数指标都非常差，下调幅度超过预期。
一线城市能否回暖，能否按照政策预期稳定楼市，已经不是经济问题，而是社会问题和民生问题，更是严肃的政治问题。
这个时候北京的强力出手，应该只是开始，限购政策放松和公积金放款，一套组合拳，只是为了激活合理的市场需求，打消市场的观望情绪，避免市场陷入踩踏性的螺旋式下跌。
我个人判断，北京这个“突如其来”的强力救市，只是开始，后面会有更多的城市跟进。
更关键的看点是，政策刺激之下，会不会有更多标志性的事件发生，比如来几个地王？
具体到河南和郑州，我觉得当下有两个事情值得关注：
1.大家都在讨论封顶预售的政策，这个有利有弊，但对于开发商来说有弊无利。
当下极为严格的资金监管政策，已经事实上避免了烂尾。
加强预售监管，这是为了避免更多新增库存流入市场，在统计指标上给城市管理者带来压力。
但从我的舆论感知上，封顶预售到来的资金压力和操盘节奏冲击，对市场、客户和开发商的影响是不小的。
不要小看市场情绪的传染性，郑州市场的脆弱程度，经不起任何政策的风吹草动。
2.封顶预售，跟现房销售，本质上都拉长了项目的销售周期。
最大的冲击点不在于开发商的的资金链，而是市场超级快节奏的产品更新迭代，让很多项目根本不敢拉长销售周期。
周期越长，存货风险越大，减值降价会恶化本就不好的市场预期。
最后，郑州其实能出的政策早已出完了，对于市场的托底态度很明确，但效果不明显。
我也不太期待能有什么新政策，但凡有，领导们早用了。
我反倒觉得，真要是没什么新政策，不如把之前出台的政策执行到位，比如房票啥的，真按照预期发挥作用，我觉得对郑州市场就很有用了。
怕的是口惠而实不至，一次次希望落空，大家就药效免疫了。
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