马来西亚第二家园买房新思路，实践对比篇

马来西亚买房投资，不一定只看Airbnb

我们把一套常见投资公寓，和自己实际买的商业办公单位，预估了一笔10年账

很多马来西亚第二家园计划的客户，在完成购房要求时，都会优先考虑投资型公寓。

原因很容易理解。

房子既符合第二家园的购房需求，又可以交给专业团队经营Airbnb，平时不需要自己管理，还能够取得一定的租金收入。

我们这次就拿一套比较典型、而且实际回报也不错的Airbnb投资公寓作为参考，再和我们自己最近决定投资的两套商业办公单位做一次比较。

重点并不是要证明哪一种房产一定更好。

我们更想分享一个新的思路：

如果已经买了一套符合第二家园要求的房产，下一项房地产投资，不一定还要继续买公寓。

热门区域、供应相对稀缺、租金回报合适的商业房产，其实也值得放进投资选择里面。

为什么这次直接算10年？

按照目前马来西亚第二家园计划的规定，作为计划要求所购买并绑定的房产，10年内不能出售。

而这个10年，是从签署买卖合同开始计算。

因此，我们这次直接以10年作为比较周期。

为了让两个案例更容易比较，本文也统一假设两边购买的都是现房，不另外计算建筑期、交房等待时间等因素。

第一种：100万马币的Airbnb投资公寓

先看我们客户比较常见的一种投资方式。

房产买卖合同价格：100万马币

发展商提供：10万马币回扣

所以实际购买成本为：90万马币

我们假设这套房交给专业团队经营Airbnb以后，平均可以取得相当于买卖合同价格5%的净租金回报。

这里的5%，已经扣除了物业管理费、门牌税、地税等日常持有成本。

因此每年的净租金收入约为：5万马币

10年累计：50万马币

为了不把未来房价预测得太乐观，我们再做一个相对保守的假设。

10年以后，这套原本买卖合同价格100万马币的房产，仍然按照：

100万马币出售

也就是说，我们完全不假设它在原买卖合同价格之上继续升值。

最终：

实际投入：90万马币

10年净租金：50万马币

出售收回：100万马币

总现金收回：

150万马币

扣除最初投入的90万马币：

10年总利润约60万马币

累计投资回报率约：66.7%

年化内部收益率约：6.4%

这样的成绩其实已经不错。

所以我们拿来比较的，并不是一个“表现很差的公寓”，而是一项本身就具有不错出租回报的投资型房产。

第二种：我们自己这次投资的商业办公单位

接下来是我们自己的实际操作。

这次我们没有继续选择公寓，而是在一个我们比较看好的热门区域，购买了：

两套相邻的商业办公单位

两套单位的买卖合同总价：121.8万马币

经过项目折扣后，我们实际购买价格大约：9x.x万马币

有意思的是，这和前面Airbnb公寓90万马币的实际购买成本非常接近。

两边只相差大约：2.5万马币

但出租回报已经开始出现明显差别。

这两套商业办公单位预计合计月租：6,800马币

一年总租金：81,600马币

扣除物业管理费、门牌税及地税等持有成本后，每年的物业净收入大约：

69,700马币

按照约92.5万马币的实际买入成本计算：

净租金回报率约7.5%

也就是说，同样是接近90多万马币的资产：

Airbnb公寓每年净收入约：

5万马币

商业办公单位每年净收入约：

6.97万马币

一年已经相差接近：2万马币

如果这种租金水平能够长期维持，10年的差距自然会逐渐扩大。

因为是我们自己实操，这一次我们投入了部分杠杆

这不是一个纯粹在纸上计算的案例。

因为是我们自己实际购买，所以这次我们没有选择全部现金支付，而是使用了部分银行贷款。

实际买入价格约：9x.x万马币

其中房贷约：40万马币

目前利率约3.8%，24年期，每个月供款大约：2,xx0马币

算上买房时需要准备的相关费用之后，我们这次真正投入的自有资金，大约是：

53万马币左右

这时，两个投资方案的资金结构就完全不同了。

Airbnb公寓：投入90万马币现金

我们这次的商业办公单位：投入约53万马币现金

相差接近：37万马币

而商业办公单位本身预计每年能够产生约69,700马币的物业净收入。

扣除每年约29,400马币的房贷供款以后，预计仍然能够留下：

约4万马币正现金流

这也是我们这次实际投资时比较看重的一点。

资产本身有足够的租金收入去承担融资成本，同时减少一开始需要投入的自有资金。

10年以后，我们预计卖多少钱？

我们目前给这两套商业办公单位设定的10年后出售价格是：

130万马币

如果单纯拿实际买入价9x.x万马币去比较，看起来似乎升值了很多。

但如果回头看原本的买卖合同价格，就会发现我们的预测其实并不算激进。

两套单位现在的买卖合同总价是：121.8万马币

预计10年后出售：130万马币

相差只有：8.2万马币

也就是说：

10年后的预估售价，仅仅比今天的买卖合同价格高约6.7%。

真正产生较大资本增值空间的，是我们现在实际取得的折扣买入价格。

从约9x.x万马币的实际成本，到未来假设的130万马币售价：

资本增值约：37.5万马币

约：40.5%

当然，130万马币只是我们目前做投资测算时采用的预估售价，并不是对未来市场价格的保证。

但为什么我们愿意用这个数字来做10年规划？

这也和我们为什么这次没有继续选择公寓作为投资标的有关。

我们更加倾向寻找：

热门区域内，供应相对稀缺的商业办公单位。

而我们这次购买的又是两套相邻单位，可以组合成一个更完整、更大的办公空间。

普通公寓在同一个区域可能有几百套、甚至上千套相似产品，但能够组合使用的相邻商业单位，供应更少了。

如果未来区域商业活动继续成熟，而类似产品供应仍然有限，我们认为10年后130万马币的整体售价，是一个可以用来进行投资测算的目标。

两种房产，放在一起看看

项目

Airbnb投资公寓

两套商业办公单位

买卖合同价格

100万马币

121.8万马币

实际买入价格

90万马币

约9x.x万马币

房贷

40万马币

初始现金投入

90万马币

约5x万马币

每年物业净收入

5万马币

约6.97万马币

每年房贷供款

约2.94万马币

每年实际净现金流

5万马币

约4万马币

10年预计售价

100万马币

130万马币

相比今天买卖合同价格

0%

约+6.7%

10年预计总利润

约60万马币

约85万马币

累计投资回报率

约66.7%

约160%

年化内部收益率

约6.4%

约12%

这张表并不是为了证明商业房产一定比Airbnb公寓好。

事实上，前面的Airbnb案例本身已经是一项相当不错的投资。

我们真正想比较的是：

两种完全不同性质的房地产资产，在10年持有周期下，会呈现出怎样不同的资金结构和回报方式。

买了一套符合第二家园要求的房产以后，下一套呢？

这才是我们这次最想分享的概念。

很多第二家园客户买第一套房的时候，首先考虑的是：

符合计划要求、自己喜欢、未来容易出租。

投资型公寓因此成为非常自然的选择。

这一点没有问题。

但如果完成了符合第二家园要求的房产配置以后，本身还有资金，希望继续投资马来西亚房地产，那么第二项投资其实没有必要继续复制第一套的选择。

可以开始看看完全不同类型的资产。

例如：

热门商业区的办公单位；

供应相对有限的商业空间；

租金回报明显高于普通住宅的物业；

或者具有某种特殊面积、位置、组合条件的单位。

我们自己这一次，就是从这个角度做决定。

符合第二家园要求的住宅，是一种配置。

额外购买的商业房产，则是另一种投资逻辑。

两者没有必要是同一种产品。

房产投资，本来就不应该只有一种答案

有人喜欢Airbnb，因为管理方便、模式成熟，而且出租市场容易理解。

有人更喜欢传统长租住宅，因为简单稳定。

而我们这一次选择的是商业办公单位。

并不是因为我们认为公寓不好。

恰恰相反，我们拿来比较的这套Airbnb公寓，在假设条件下10年可以赚约60万马币，已经是一项不错的投资。

只是当我们真正把另外一种房产放在旁边，把买入成本、租金水平、贷款结构和10年后的资产价值一起算出来以后，就发现：

房地产投资其实还有很多不同的玩法。

所以，如果已经因为马来西亚第二家园计划购买了一套住宅，未来还有继续投资房地产的打算，不妨把视野稍微放宽一点。

下一套，不一定还是公寓。

热门区域里一些租金回报不错、供应又相对稀缺的商业房产，同样值得认真研究。

这也是我们这次自己实际投资之后，最想和大家分享的一个新思路。

说明：本文为我们根据实际购买案例及设定条件进行的投资测算分享。未来租金、出租率、贷款利率及房地产售价均可能随市场变化，文中计算结果不构成任何投资收益保证。文中的商业办公单位为额外房地产投资案例，并非用于说明其符合马来西亚第二家园计划的规定购房条件。