中国绿发再推商业REITs：中金团队再掌舵 济沪三宗资产拟10亿级入池

中国绿发旗下第二单商业不动产REITs的核心中介人选初步敲定。

8月6日，中国绿发电子商务平台发布山东绿发商业管理有限公司基金管理人、计划管理人服务项目直接采购事前公示，项目归属于绿发商业管理（北京）有限公司第10批次工程服务类集中采购，拟定‌中金基金管理有限公司、中国国际金融股份有限公司‌为唯一供应商，将分别担任基金管理人与专项计划管理人，项目估算金额99万元。

本次采购未走公开招标流程，采用‌单一来源直接采购方式‌。公示附带的专业论证意见给出的核心依据是监管规则与行业惯例：据论证意见援引的监管要求，同一发起人或原始权益人的基础设施REITs与商业不动产REITs，原则上鼓励优先沿用同一管理人；从市场已发行项目的实操来看，同类产品扩容或扩募阶段基本都沿用原管理人团队，同一管理人模式已是行业通行做法。

除监管导向外，同一团队对发行人资产体系、合规逻辑更熟悉，可大幅缩短前期尽调周期、降低跨团队沟通成本，也是央企选择单一来源采购的常见现实考量。也有市场观点指出，单一来源采购虽兼顾效率与合规，但公开竞争不足，可能对服务定价的市场化程度形成一定约束。

此前中国绿发旗下首单消费基础设施REIT——‌中金中国绿发消费REIT（180606.SH）‌ 2025年12月登陆上交所，正是由中金基金、中金公司分别担任基金管理人与专项计划管理人。按照论证逻辑，本次新项目继续沿用原团队，符合监管导向，因此采取直接采购方式。公示文件未标注明确起止日期，相关单位若对结果有异议，可在公示期内以实名书面形式反馈。同期启动选聘的财务审计、资产评估服务标包，目前尚未披露选聘结果。

与首单单一社区型购物中心的底层资产不同，本次拟入池的资产包业态更丰富，区位跨度也更大。首单中金中国绿发消费REIT的底层资产为济南领秀城贵和购物中心，定位社区生活广场，总建筑面积20.09万平方米。本次新项目纳入三宗资产，分别为‌济南泉城路贵和购物中心、济南绿发贵和洲际酒店、上海艾迪逊酒店‌，覆盖高端零售与奢华酒店两大业态，横跨济南、上海两座城市。据采购公告披露的项目规划，‌预计首发规模不低于10亿元‌。

其中泉城路贵和购物中心是贵和品牌旗舰项目，1997年开业即定位高端，汇集60余个国际一线重奢品牌，独家品牌占比超35%，是山东高端商业的核心载体之一；济南贵和洲际酒店与商场1-5层无缝衔接，由洲际酒店集团管理，共设366间客房，配套会议场地与屋顶花园，商务与文旅客流可形成互补。上海艾迪逊酒店位于南京东路外滩核心区位，由两栋历史电力大楼改造而来，是万豪旗下艾迪逊品牌在国内的第二家酒店。据企业官方披露，该项目是‌全国首个实现运营碳中和的城市更新酒店‌，2023年完成深度节能改造，获中国质量认证中心与上海环境能源交易所双重认证。

三宗资产分属两地、业态差异显著，也给后续运营与申报带来了实操难度。酒店业态现金流高度依赖商旅市场景气度，周期波动明显大于商场业态；跨城市资产的合规梳理、运营协同难度，也远高于单一城市的资产包。

首单项目的运营表现，为同一管理人模式提供了实操层面的支撑。中金中国绿发消费REIT 2026年二季报显示，报告期内底层项目息税折旧摊销前利润率60.88%，基金层面实现可供分配金额2003.84万元，对应单位份额0.0401元。截至6月末，项目时点出租率86.17%，短期下滑主要受原主力店撤场影响，目前调改方案已落地，预计下半年完成改造，整体现金流保持稳健。

从行业环境看，商业不动产公募REITs正处于扩容的政策窗口。2026年6月18日，国内首批商业不动产REITs在上交所正式挂牌，公募REITs市场从此前的基础设施单一赛道，进入‌"基础设施+商业不动产"双轮驱动‌阶段，购物中心、写字楼、酒店等持有型商业业态均纳入证券化通道，‌万亿级商业存量资产的证券化通道正式开启‌。戴德梁行发布的《2026公募REITs市场年中回顾》显示，截至2026年6月末，全市场上市公募REITs共86只，整体管理规模约2450亿元。

首批产品挂牌至今尚不足两月，多家持有大量商业存量的央企、地方国企已迅速启动筹备工作，资产储备充足的央企平台推进节奏普遍领先。但与此同时，交易所的审核标准、问询重点仍在逐步明确，目前沪深交易所已有多个同类项目处于申报、受理或问询阶段，审核周期与通过率尚未形成稳定预期。

对中国绿发而言，从2025年底首单消费基础设施REITs上市，到2026年启动第二单多业态商业不动产REITs申报，间隔约一年时间，存量资产证券化推进节奏较首单显著提速。公开信息显示，中国绿发商业板块目前在全国布局10家商业及写字楼项目、数十家高端酒店，‌总投资近700亿元‌，除本次拟入池的三宗资产外，后续仍有充足储备可通过扩募持续注入。

公示期结束且无有效异议后，管理团队将正式进场启动尽调。项目后续的申报节奏与审核走向，仍存不确定性。