天津西青区锦程嘉苑业委会难成立 物业违规进驻服务缺位引关注

【本文转载自西西新闻。文章版权归原作者及原出处所有，内容仅为原作者与原媒体观点，不代表本账号立场，如涉及作品内容、版权相关问题，请及时与我们联系，我们将第一时间更正或删除。】

摘要

天津西青锦程嘉苑业主2015年依托五矿地产、高力国际品牌购房，却陷入十余年物业纠纷僵局。小区包含商品房、别墅及还迁房业态，早年实行双物业分管，2018年鹏程物业在无告知、无业主大会、无招投标的违规流程下全域接管项目，且长期未与业主签订正式服务合同。小区分级收取高额物业费，却存在服务缺位、管理混乱等诸多问题，业主维权无果，物业选聘因程序违法作废，业委会迟迟无法成立。2025年，一份违规过期的陈年服务合同随物业诉讼曝光，各方矛盾彻底激化，目前当地相关部门已介入核查此事。

买房置业，购房者往往会依托房企与物业品牌判定小区品质。2015年，天津西青区锦程嘉苑多名业主看中五矿地产的开发品牌与高力国际的高端物业服务，购置了该小区房源。可让业主万万没想到的是，入住后小区物业莫名更迭，原本的品牌物业悄然退场，新物业公司在未告知、未招投标、未召开业主大会的情况下接管全小区服务，且多年未与业主签订正式服务合同。

十余年来，该小区物业纠纷层层叠加，陷入难解僵局。记者实地走访小区，梳理了这起持续多年的物业争议事件。

品牌楼盘暗藏业态分区 小区早年实行双物业分管模式

2015年，该小区对外曾以“五矿榕园”为推广名称，包含别墅区与高层住宅等产品业态，凭借品牌房企和高端物业的口碑，成为当地认可度较高的改善型住宅项目。“不少业主当初就是冲着五矿和高力国际的牌子买的叠拼，想着品质和服务都有保障。”叠拼业主代表向记者回忆道。

但购房时大家并不知晓，该小区并非纯商品房社区，地块内包含部分程村安置还迁房。直至2016年，随着新物业公司鹏程物业的进入，部分业主才得知小区包含还迁房，三期业主更是直至2022年才知晓该情况。

2016年6月，鹏程物业有限公司首次进驻该小区，因入驻事宜与小区业主产生激烈冲突，随后仓促撤出。为平息矛盾、规范园区管理，当地李七庄街道居委会联合福康实业发布公开信，明确对小区进行拆分管理：锦程嘉苑10至24号楼为安置房屋，划归鹏程物业服务；其余商品房、叠拼、别墅片区，继续由原物业高力国际负责管理。自此，一个小区两套物业、两套服务标准的局面正式形成，并一直维持至2018年。

原品牌物业悄然退场 新物业无流程、无合同全域接管

2018年2月，小区物业服务迎来根本性变动。锦程嘉苑社区工作站与福康实业联合发布通知，称高力国际因自身经营问题退出小区物业服务。为实现园区统一管理，福康实业提议由此前负责还迁房区域的鹏程物业，全权承接整个小区的物业服务工作。

当月7日，福康实业以开发商名义正式推荐鹏程物业为小区唯一物业服务企业，鹏程物业同步发布声明，承诺服务品质不低于原有标准，全面接手园区管理。自2018年3月起，鹏程物业便开始按照对应业态标准，向全体业主正常收缴物业费。

叠拼业主代表告诉记者，此次关乎业主居住权益的物业更换，全程处于“隐秘状态”，存在多重程序违规：从2018年物业交接、入驻，没有任何工作人员通知业主，未组织业主大会投票，未开展公开招投标流程。绝大多数业主直至2020年12月，看到家门口张贴的通知，才得知小区物业早已完成更换。

“当时2018年之后我们缴纳的物业费都是缴纳给了锦程嘉苑物业部，票据上也没有显示缴纳给了鹏程物业，这就是不想让我们业主知道！”业主质疑物业刻意隐瞒主体变更事实。

同时，该物业入驻小区多年，始终未与小区业主签订任何正式物业服务合同。2022年社区居委会出具的一份情况说明也证实：高力国际退场后，社区曾计划公开选聘物业，因部分业主希望先成立业委会，短期内无法实现，最终由开发商推荐鹏程物业入驻，且全程未签订服务合同。

业主多年维权无果 物业选聘流程因程序违法作废

在得知物业违规更换、无合同收费、服务品质下滑后，小区业主代表多次前往李七庄街道办反映诉求，社区多次组织业主与鹏程物业实际负责人王先生开展协商座谈。但多轮沟通下来，物业服务整改、物业入驻无合同、收费合理性等核心问题始终没有实质性进展。

为彻底打破僵局，2022年4月，锦程嘉苑社区启动小区物业选聘方式投票，近八成业主参与投票，最终确定以公开选聘的方式重新选聘物业公司，各项选聘工作有序推进。

但在选聘工作持续进行中，有业主针对选聘流程提起诉讼。天津市西青区人民法院作出判决，此次物业选聘按规定应提前15日告知全体业主，流程存在程序违法，撤销本次选聘程序。

自此，小区物业选聘工作彻底停滞。业主持续向各级主管部门反馈，但多年过去，小区业主委员会始终未能成立，业主无法自主启动物业选聘，情况陷入僵局。

小区名称混乱、收费分级 基础服务难匹配高价物业费

记者实地走访发现，锦程嘉苑小区长期存在名称混乱的问题，园区内同时混用五矿榕园、锦程嘉苑、旷世公馆三个名称，对应别墅、还迁房、高层三种不同业态，管理区域划分模糊，让人摸不着头脑。

收费方面，小区实行差异化分级收费，价差清晰分明：还迁房物业费1.8元/平方米/月，高层住宅2.8元/平方米/月，叠拼、联排别墅3.6元/平方米/月，端墅物业费最高，达5元/平方米/月。

但高额的分级收费，并未换来对应的物业服务。记者在小区叠拼、联排片区实地看到，园区多处绿化带杂草疯长、土壤裸露光秃，公共休闲区域长期荒废无人打理。走访期间恰逢降雨天气，园区排水口出现污水倒灌情况，刺鼻异味弥漫园区，严重影响业主日常生活。

（雨后小区积水严重）

（出水口向外返污水）

（原本小区内园林水系已经荒废多年）

“我们按着高端住宅的标准交物业费，却连绿化养护、排污保洁这些最基础的服务都保障不了。”业主坦言，低劣的物业服务，不仅拉低了小区居住品质，更直接导致小区二手房价格持续下跌，业主房产资产大幅缩水。

物业起诉业主追缴费用 陈年合同曝光引争议

2025年，鹏程物业向西青区人民法院提起诉讼，向欠费业主追索物业费。庭审过程中，业主代理律师通过法院调查令调取存档资料，一份尘封的物业服务合同浮出水面，也揭开了小区物业乱象的根源。

资料显示，2015年12月，李七庄街启动锦程嘉苑业主大会筹备工作，2016年2月公示业主代表推选结果，同年4月公布业委会成员名单，2016年6月6日，彼时的小区业主大会与鹏程物业签订了为期两年的物业服务合同。

对于这一系列流程，受访业主均表示不知情、不认可。叠拼业主代表告诉记者，2016年小区三期业主尚未入住，绝大多数业主从未收到任何关于筹备业主大会、推选业主代表、签订物业合同的通知。不少被公示的业主代表，本人都不清楚自己被推选任职，全程未参与任何选举、议事工作。

不少业主认为，2016年届业主大会及业委会的成立流程严重违规，且两年期合同早已到期作废，根本不能作为鹏程物业多年来无合同驻区的合法依据。

目前，合同失效、物业不退场、服务不达标、业委会多年来无法成立，多重矛盾交织下，小区彻底陷入治理死局。

针对锦程嘉苑小区物业合同争议、服务缺位、业委会长期未能成立等一系列问题，记者已向西青区相关部门如实反馈全部情况。目前，相关部门已针对该小区的各项争议问题启动核查核实工作。后续记者将持续跟进事件核查进度与后续处置结果。（记者 李秉琨）