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南京雁江澜（雁江澜苑）

区位地段

距离 7 号线幕府西路站约 700 米、3 号线上元门站约 800 米，步行可达双地铁；依靠幕府西路、长江大桥连接线，自驾快速通达新街口、河西、鼓楼核心。片区生活底商成熟，但周边老旧小区密集，城市界面新旧交织，并非整片统一新建的新城界面。施教范围归属鼓楼公办教育体系，临近鼓楼实验二小、树人教育资源，最终学区以教育局划片为准。

开发背景

南京本土国企下关城开打造，深耕鼓楼区域数十年，70 年纯商品房地块，无安置房、保障房混入。原定 2026 年 5 月底精装交付，目前为准现房状态，实景园林、入户大堂、样板间均可实地参观，交付风险极低；物业为国企自持江雁物业。

社区整体规划

1. 全盘仅 3 栋 4-10 层纯洋房，总计 130 户，无高层、无高低配布局，容积率 1.8，主城低密属性稀缺，住户极少、圈层纯粹。
2. 绿化率 30%，围合式楼栋排布，内部打造简约景观中庭，无大型下沉泳池、私宴会所，只配置休闲景观与小型架空邻里空间；全域人车分流，车位配比 1:1.33，预留新能源充电点位。
3. 外立面采用保温一体板搭配香槟金金属线条、三玻两腔 Low-E 玻璃窗，依靠三层中空玻璃降噪；无沿街大面积底商，避免商业噪音干扰住区内部。
4. 全系精装交付，配置中央空调、地暖、新风三大件，不属于六恒科技住宅。

户型与产品配置

全盘一梯两户板式结构，无连廊，电梯前厅可独立使用，套内得房率 84%-85%：

1. 刚需三房：100㎡、108㎡，三开间朝南 LDK 布局，刚需改善入门户型，存量较少。
2. 主流改善四房：139㎡、143㎡，四开间朝南大通厅，南北双阳台，主卧独立套房，适配二胎、三代同堂自住。
3. 顶层产品：176㎡顶跃、198㎡端头大平层，顶楼赠送露天观景大露台，顶跃上下双层结构，可改造茶室、影音室拓展空间。
4. 楼栋优劣：中间楼栋居中安静、观景朝向社区园林；北侧临近市政道路楼栋，低层存在轻微车流噪音。

周边配套

1. 教育：坐拥鼓楼教育底色，周边鼓楼实验小学、二实小、树人分校等公办学校环绕。
2. 商业：小区周边社区底商齐全，日常买菜餐饮便捷，地铁直达新街口、河西大型商圈，地块周边无高端集中商业。
3. 生态：短途可达幕燕滨江风光带、幕府山，休闲散步、江景观景条件尚可。
4. 医疗：3 公里内覆盖省中西医结合医院、鼓楼医院北院三甲院区。

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