市场，极度挑刺了

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

三次配售越卖越凉，最高弃选率超过 80%，同属福田的百万级标杆商品房，开盘近三年去化率还不到四成，打折促销也掀不起水花。

两个看似不相关的案例，共同指向一个市场真相——容错率，已经很低了。

市场挑剔度拉满

很多人说现在深圳新房库存低、核心区房源少，房子应该不愁卖，但现实恰恰相反 —— 核心区的买家更挑剔，面对项目的短板，比过去更不能容忍。

最直观的信号就是全款买房的人越来越多。

根据贝壳研究院数据，今年上半年深圳二手房全款成交占比达到 25.3%，比去年涨了 6 个百分点，其中 200 万以内的房源，全款比例更是高达 44.7%。

这不是深圳人突然变有钱了，而是大家不敢加杠杆了。

市场价格膨胀的阶段，加的杠杆越高，就越能抓到市场上升带来的溢价。

很多人掏空六个钱包、月供拉到收入的一半以上也要上车，赌的就是未来价格上涨覆盖持有成本。

现在市场变了，收入的不确定性也在增加，越来越多人的选择也降级了。

要么全款买套小的，要么多付首付减少月供，尽量不把自己和家庭逼到财务极限。

当市场所有人，主动求安稳，对房子的容错要求自然就高了——毕竟是真金白银全款掏出去。

落到市场的具体产品，就是地段滤镜的破碎。

过去深圳的市场，大家都只看一个指标——地段。

只要地段好，房子再差也有人选。

福田、南山的核心区，哪怕容积率高、户型差、楼间距密，照样靠地段溢价卖得不差。

这是因为所有人都默认 “地段升值能盖住所有缺点”。

但地段不再是万能钥匙，只是一张入场券。

可以看到，位于福田皇岗口岸片区范围的河套公馆，越卖越冷。

昨天（8月4日），项目587套70平及90平的人才房最终414户认购家庭选房，认筹比约为0.7:1。

要知道，项目去年11月，河套公馆960套房源，1999户家庭终审及格，今年4月，剩余的625套房源再次配售，486户家庭终审及格。

终审及格的家庭批次，一次比一次少。

项目的首批房源在去年弃选率高达83.2%，创下深圳人才房市场新纪录，也成交335套，剩余625套。

今年4月，剩余的625套房源再次配售，486户家庭终审及格，选房后最终选择走38套房源，剩余587套。

这次是第三次配售，剩余的587套房源，414户家庭选房，预计最终的选房结果也一般。

原因就是，项目先天品质短板突出，产权以及流动性被约束。

项目的容积率几乎冠绝深圳的住宅项目，达到了15.13，远高于深圳一般住宅的容积率。

6梯10户的布局，单层户数多达十户，还是55层超高层。

（@格隆汇楼市近期实拍）

而且深圳对人才房流转的约束，须持有满10年，通过补缴差价方可获得完全产权。

要知道，如今深圳的新房库存量并不大，新房库存水平已经到了新低，核心区的库存更少。

河套公馆的总价在约300-500万区间，最低约45万起的首付门槛并不高，

在这样的背景以及思路转变下，按道理河套公馆是不错的选择，却遇到僵局。

说明，如今的市场的容错变得非常低，都在用“显微镜”看房子，核心区的标杆性项目也不例外。

品质砸了，去化全盘被动

尽管河套公馆前两次配售结果表现一般，但第三次配售依旧吸引几百户家庭，并且是有核心区的有效购房资格的家庭，相较福田区域内普通商品房的推售及去化表现还是要强不少。

因为同属限购核心区域的项目，福田不少项目的去化显得冷寂得多。

比如作为福田区的百万级重大住宅项目标杆的金地环湾城，肩负着福田区现在及未来一段时间内新房供应来源，按照市场的逻辑，不应该太难卖。

而且算上力度不小的折扣，除了个别户型，价格水平在八九万一平。

尤其是，项目位于7号线上沙站以及沙尾站双地铁出口，约20分钟可达福田皇岗口岸，通勤港深有优势。

（@格隆汇楼市近期实拍）

曾经与金地环湾城相距约3.4公里的加福华尔登府邸，2021年10月开盘，462套84~253平，备案均价约94400元/㎡，总价区间约639万～3316万，开盘认筹都不乏香港客户身影。

但这些优势，放到项目身上，似乎同样失效了。

梳理金地环湾城的历次推售，可以看到，包括公寓共计1460套房源，如今深圳官方备案平台显示，还剩余581套，去化率还不到四成。

要知道，金地环湾城，最早一批房源是2023年9月开盘，401套74~430平住宅，备案均价约108800元/㎡，总价区间约651万～8809万，开盘项目官宣销售286套。

而2023年公开数据统计显示，当年深圳整体的平均去化率在20%—30%左右。

换句话说，将近3年的时间，项目勤勤恳恳促销，也仅多销了59套房源，平均一个月销售一套都做不到。

明明是核心区的新房，明明是区域的百万级标杆，还承担着区域新房供应来源的重任，但就是卖不出去。

这样的项目，去化效率及速度，甚至还不如光明、龙岗一些外围的新房。

不仅卖不出去，打折让惠市场也不买账。

原因除了市场容错率降低，更重要是项目的品质短板。

项目占地面积约9.6万平方米，总建筑面积约103万平方米。

分四个地块分期开发，包含8栋50-60层的超高层住宅、2栋公寓，以及写字楼、商业、学校等。

总户数约2396户，其中住宅约849户，公寓约371户，其余为回迁/人才房。

但容积率约8.6，部分地块容积率在8-9之间，整体密度在当下容积率普遍在3左右的项目面前，显得异常突出。

若户型设计平庸、景观资源未最大化利用，或得房率缺乏竞争力，便难以打动改善型客群。

加上当前市场理性回归，客户不再为地段溢价盲目买单，而是更看重居住舒适度与性价比。

核心区市场也处于更新迭代的阶段，户型更大，公区建设投入更多，设计更智能科学，容积率更低的10万+住宅，频频分流。

当产品力无法支撑溢价定价，即便处于核心区位，也难逃去化困境。

那么，地段不再是万能钥匙，产品力才是决定去化的核心变量。

金地环湾城，成为去化困难户，还存在一个不得不正视的现实问题——质量与价格匹配与否。

去年小区开放日，有业主在社交平台曝光去看房后发现公区减配，项目设计品位以及施工质量与宣传大相径庭，电梯间设计存在缺陷，用料材质施工粗糙，对比其他同类项目，公区品质存在明显差异。

今年8月，有业主再次在社交平台曝光，花千万买房，物业费用标准8.9元/㎡/月，如今金地已经将物业公司股权转让给深圳市福田福安有限公司，但并未告知业主。

所以，市场本质还是要老老实实控密度、提品质，把房子做好，才有空间。

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