中海新城，更凶猛了

8月4日下午，万众瞩目的朝阳广渠路地块顺利落槌。

83.99亿元的总价、8.14万元每平米的楼面价，同时刷新了今年北京涉宅用地的两项纪录。

最终，将地块收入囊中的是“中海新城”。

有意思的是，一周前的7月28日，朝阳酒仙桥0013-1地块土拍，同样是几大国央企围猎，百余手竞价场面热血到爆，而最终的赢家，同样是：

中海新城。

短短8天时间，粗略计算，中海新城已经在朝阳撒下了近130亿元。

酒仙桥地块隔壁不到500米，是中海新城自己的红盘萬吉玖序，抢地的意图再明显不过，四个字：

巩固市场。

广渠路地块一路之隔，是广渠金茂府，十七年前金茂的封神之作。关键，南磨房这个板块，过去近十年没有供过一块宅地。换句话说，这里不仅是金茂的发家之地，还是金茂的主场。

在别人的主场，花84亿正面硬刚，只能说：

中海新城的野心已经藏不住了。

这两年关注楼市的人应该知道，中海地产在北京，实际上是两条腿跑步。

一条是中海北京公司，总经理倪健刚。

另一条就是中海新城，总经理张欣。

中海北京公司大家比较熟，属于中海传统意义上的区域公司。

业务方面专注地产开发，按总部体系拿地卖房，产品在丰台海淀昌平房山通州四处开花。

过去很长一段时间，京城地产圈提起中海，大多数情况下指的就是“中海北京”

中海新城，虽然出现的不晚，2013年就成立了，但以前团队业务更偏向旧改，作为一级开发单位，参与片区运营、城市更新。

有操盘项目，但比中海北京少，而且大多是石景山等地的刚改。

2024年，中海新城正式走出石景山，开始拓展在京版图。

两个团队在业务上也终于出现了实质性的交集。

据说，内部把这种情况叫作：

良性竞争。

集团的目的，其实很好理解：

没有压力就没有动力。

北京是中海重要的业绩来源，2025年中海合约销售额2512.3亿，北京一个城市就贡献了502.6亿。两个业务团队一边合作，一边竞争，不管谁赢，中海都赢。

关键，中海新城抓住了机会

2024年6月，中海新城项目“京华玖序”开盘，单盘卖了75.58亿，成为2024年北京年度单盘销冠。

这笔钱，相当于中海新城此前一年的销售额。

比钱更重要的是它证明了什么。

之前，石景山的寰宇天下、长安誉，卖得再好也就是七万多的价格带，产品力是经过验证的，但从来没有人把中海新城和顶豪联系在一起。

而京华玖序直接干到了17万以上，还卖爆了。

这传递出来的信号是：

中海新城有能力在最顶级的地段，做最顶级的产品。

对于中海新城而言，这就是一张通行证。

而这张通行证，就很快就被兑现了。

2024年11月，中海新城以153.32亿元拿下朝阳酒仙桥、小红门、十八里店三宗打包地块，打破了北京单笔土地出让金的纪录。

同时，中海新城在朝阳区注册了项目公司。

这是十多年来，中海新城第一次在石景山和西城之外开分公司。

2025年6月，转身45.23亿拿下石景山西黄村地块。

同年，萬吉玖序开盘，3个多月网签了179套，成交额超43个小目标。到今年7月底，项目已网签292套，去化近八成，累计成交额68.66亿。

中海新城在朝阳一战封神。

而中海新城的总经理张欣，在这期间也多了一个头衔，中海发展投拓总监，进入集团领导序列。

然后就是今年7月和8月，再度杀入朝阳，8天130亿。

随着中海新城的亮剑，中海在北京的两个团队的排名，也出现了微妙变化。

三年前，中海北京年销售额超过400亿，中海新城只有100多亿，差距不是一点半点。

到2025年，中海新城权益销售额213.65亿，北京中海156.05亿，克而瑞北京榜单上，中海新城排第二，北京中海排第四。

中海新城跑到了前面。

狗蛋说，虽然表面上不管谁赢都是中海赢，但这是对于集团来说的。

落到两个团队的身上，意义就完全不同了。

当下的市场，头部房企内部早都达成了共识，操盘团队只有做出成绩，才有机会继续拿地。

至少从目前来看，中海新城的领先，并不是绝对的。

中海北京公司手里还握着安澜北京，海淀树村，北京首个楼面价破10万的地块，278套顶豪，成交均价14.57万每平米。通州玖树满和，开盘三个月去化超九成。

去年下半年，倪健刚把自己在天津的老部下王野调来北京，接任营销负责人。

反击随时可能打回来。

另外，中海新城在朝阳，也不是每一个项目都没有压力。

十八里店的朝阳ONE，去年4月开盘，到今年7月底网签206套，去化约23%。

小红门的时光之境，去年3月取证，网签132套，去化约30%。

中海新城在石景山卷了十几年，什么样的刚需和刚改产品该配什么户型、定什么价格、盯什么客群，它门儿清。

但朝阳是另一个战场。

这里的客户更挑剔，竞品更密集，产品迭代更快，石景山的操盘方法论，需要反复磨合、反复验证。

中海新城刚刚斥巨资拿下的两块地，都是硬骨头。

一方面，在高溢价的情况下，做出利润并不容易。

另一方面，比如广渠路地块，也有一些问题需要中海新城去解决。

第一，广渠路地块出让文件显示容积率2.8，但扣除街坊路和地铁退线，实际有效容积率将被推到3.4左右。

地块东西约326米，南北约108米，在3.4的容积率下，如何平衡楼间距和中央景观，非常考验设计团队的功底。

第二，项目东侧是东四环主路，北侧沿广渠路，还有地铁7号线和在建的28号线。两条主干道加两条地铁，低频噪音和震动的叠加效应，也是团队必须考虑的问题。

第三，出让文件附带了两份文物保护函，地块内已完成考古勘探，正在发掘。对卖12万以上的豪宅来说，玄学话题可能不是加分项。

如何在妥善处理这些问题的情况下，为团队做出成绩，为集团做出利润？

从京华玖序出圈，到朝阳亮剑，如今的中海新城，需要证明自己迈出石景山后，产品力依旧配得上冲刺的野心。

或许不久之后，市场就会给出答案。