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实探海玥黄浦源｜老黄浦芯现房清盘！14.5 万站上人广苏河，高层大平层 + 风貌别墅双赛道的城市核心资产
⚠️ 官方郑重声明（2026 年8 月 7 日最新版）
2026 年8 月 7 日，
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文｜买房顾问 @程阿狸

在上海做豪宅测评这么久，我一直坚持一个观点：真正的城市核心资产，拼的从来不是单纯的产品堆砌，而是不可复制的土地底色、成熟落地的城市配套、看得见摸得着的现房实景，三者缺一不可。很多新盘把未来规划讲得天花乱坠，等到交付还要等数年，板块的兑现度全部寄托在远期蓝图之上，对于高净值买家来说，时间成本、不确定性都是无法忽视的风险。

这次实地踩盘来到了黄浦人民广场板块的海玥黄浦源，项目已经正式交付，是实打实的内环内现房。站在社区之内，向南可以触摸人民广场的城市繁华，向北直面苏州河的水岸肌理，一边是上海百年都会的烟火底色，一边是一江一河的城市更新红利。当下项目已经进入清盘倒计时，高层大平层与风貌别墅均还有少量尾货，今天这篇探盘，我抛开营销话术，从土地逻辑、板块对比、产品细节、户型尺度、别墅价值、生活配套多个维度，把这个项目完整拆解开来。

最近上海土拍市场的热度，其实已经给内环豪宅做了一次价值校准。2025 年首轮土拍，虹口瑞虹新城地块被金茂与庆隆联合体拿下，楼面价来到 11.75 万 /㎡，溢价率 38.2%，创下上海双高双竞政策之下的总价新纪录，后续这个地块新房入市均价达到 16.8 万 /㎡。瑞虹毫无疑问是虹口的成熟改善板块，城市界面、商业配套都已经成型，但跳出板块本身放到整个上海内环的坐标系去看，虹口和黄浦的地段能级，依旧存在一道很难逾越的鸿沟。

黄浦作为上海城市原点，人民广场、南京东路、苏州河、南京西路几大核心资源在此交汇，百年的城市沉淀不是单一板块开发可以快速追平。有意思的市场反差就此出现：虹口瑞虹地块新房均价 16.8 万 /㎡，而地处黄浦核心、人广苏河双加持的海玥黄浦源，高层过会均价仅仅 14.56 万 /㎡。更高的土地能级，反而拥有更低的新房单价，这也是为什么最近大量改善客户把目光投向这里。在豪宅市场，同样预算，能不能买到真正的城市核心，是资产筛选的第一道门槛。

地块溯源：新昌城二期，黄浦静安交汇处的城市更新大盘

很多朋友第一次听说海玥黄浦源，会对地块背景感到陌生，其实它就是市场熟知的新昌城二期，整个大盘由新昌路 001、006、007 三大街坊共同组成，分为两期开发。一期 6 号楼就是已经交付多年的上海滩新昌城，是内环内口碑非常不错的成熟品质社区，二手市场流通性一直很强。而我们今天探访的海玥黄浦源，对应的是 001 街坊和 007 街坊，分为 1# 地块和 7# 南北两大地块开发，两种完全不同的产品形态，一边是超高层天幕大平层，另一边是低密风貌别墅，在同一个大盘之内，完成高层城市视野与低密石库门居住的双重演绎。

1# 地块四至范围东至新桥路，南至新闸路，西至成都北路，北至成都北路 1012 弄，这块地块紧邻苏州河，距离 1 号线新闸路站步行距离很近，也是项目高层住宅的主场。地块内部又划分南北两个片区，南片区打造 1、2、3 号楼三栋超高层，北片区只有 4 号楼一栋小高层，4 号楼目前已经全部售罄。整个 1# 地块总用地面积 26438㎡，地上建筑面积约 146743.8㎡，地下建筑面积 54912.2㎡，整个地块仅仅规划 4 栋住宅，在寸土寸金的内环核心，建筑排布非常克制。

楼栋参数很有记忆点：1 号楼总高 49 层，建筑高度约 165 米；2 号楼 44 层，高度 142.8 米；3 号楼 45 层，高度 145.65 米；已经售罄的 4 号楼为 16 层小高层，总高 53.7 米。约 165 米的建筑高度，直接刷新黄浦区的住宅天际线，高度已经超过汤臣一品、华侨城苏河湾等知名的上海高端住宅，站在城市上空，拥有独一份的城市观景权限。

7# 地块则是完全另一套开发逻辑，地块东至新昌路，南至北京西路，西至成都北路，北至山海关路，距离人民广场直线距离仅仅约 500 米，真正身处城市心脏。这块地块容积率低至约 1.3，限高严格控制在 12 米，地上建筑大多只有 2‑3 层，地下最多可以做到三层。低容积率的规划条件，也注定这里用来打造内环内非常稀缺的风貌别墅产品。地块内部留存浦行别墅、陇西里、新余里、裕洪里、承德坊、道达里等多处优秀历史建筑，开发过程中，并不是简单的大拆大建，而是把历史肌理保留下来，把老上海里弄的底蕴，和现代豪宅居住功能融合在一起，这也是风貌别墅最珍贵的内核。

整个项目由上海建工集团开发，作为世界 500 强企业，上海建工参与建造了上海大量城市地标，从城市超高层地标到老建筑修缮，都拥有大量实操经验，旗下 “海玥” 系产品，也是国内知名的高端住宅产品线。身处城市核心，手握绝版土地，其实项目本身已经自带流量，但实地看完你会发现，从建筑高度、外立面材质、社区景观再到归家体系，项目没有躺平吃地段红利，反而在产品力上投入了非常大的成本。

实地看盘：1# 地块超高层，Art‑Deco 立面，内外双公园的内环社区

在内环核心，土地价值昂贵，绝大多数项目，会把更多的土地留给建筑，牺牲社区集中绿化。而海玥黄浦源 1# 地块，采用 “一星四叶” 的建筑排布方式，楼栋错落排布，围合出近 3000㎡的集中开放式绿地，这在人民广场这样的核心地段，是非常难得的配置。社区景观走海派大都会园林路线，以水作为景观线索，用仪式感的景观轴线，打造塔尖圈层的社区场景。

更难得的是社区内外双重景观体系，社区内部拥有 3000㎡中央绿地，外部地块紧邻九子公园，出门就是苏州河景观步道。在家可以享受社区内部精致园林，走出小区，直接衔接苏河沿岸公共绿地，繁华和静谧的切换，只需要几步路，真正做到出则繁华，入则静谧。

外立面的打造，是我实地感受很深的一点，项目沿用和外滩万国建筑同源的 ART‑DECO 建筑语言，三段式立面设计，竖向的建筑线条，塑造富有韵律感的城市天际线。外立面大量使用古铜色、深灰色大块整装铝板，搭配镜面铝板做细节点缀。很多内环楼盘宣传铝板外立面，往往只做南向立面，其余立面采用其他材料降低造价。而海玥黄浦源，使用大块整装铝板，不是小块拼接，整块铝板的采购、施工成本远高于普通小块铝板，从成本层面，就能看出项目的产品诚意。

归家体系同样对标顶豪标准，超高层配置挑高入户大堂，空间尺度开阔，搭配梯控智慧管理，既保障居住私密性，也强化业主归家仪式感。沿着新闸路的社区界面，还规划了社区配套高端商业，未来家门口就能实现商业消费，老黄浦的烟火气和现代高端商业，在这里相互交融。

清盘高层房源梳理：现房交付，建面约 198‑408㎡，2#、8# 楼收官

划重点：海玥黄浦源高层房源已经是现房状态，2026 年 1 月 3 日就完成交付，不需要漫长等待期，所见即所得，这在当下的上海豪宅市场，是非常大的优势。

目前处于清盘阶段，主力收官房源集中在 2# 楼、8# 楼。

• 2# 楼为超高层楼栋，北向直面社区中央绿化，同时可以观赏苏州河景观，高区楼层视野进一步打开，可以俯瞰陆家嘴三件套城市地标，城市景观的冲击力很强。
• 8# 楼是直面苏州河的小高层产品，相对超高层，居住密度更低，直面苏河一线水岸，喜欢低楼层观河景的客户，可以重点关注这一栋。

在售高层户型覆盖建面约 198㎡、237㎡、277㎡、281㎡、303㎡、408㎡，过会均价 145600 元 /㎡，总价从 2774 万起。其中沿苏州河的 303㎡小高层，以及 198‑281㎡的一江一河观景房源，是目前去化速度最快的户型。

在这里拿关注度最高的建面约 277㎡户型，跟大家拆解空间逻辑，实地看完样板间之后，我最大的感受，户型没有追求花哨噱头，而是把顶豪家庭真正需要的私密性、社交感、收纳、景观视野全部兼顾到位。

第一点，三套房的配置，把家庭居住的私密性拉满。户型做到南向双套房，主卧套房整体面宽达到约 6 米，放置完大床之后，床尾还留有充足空间，可以摆放整面收纳柜，衣物、床品收纳的压力直接释放。很多上海豪宅，主卫做到北向，而这套户型主卧卫生间是南向采光，在顶豪户型中属于少见配置，内部配置双台盆、独立淋浴、浴缸、马桶四件套，完整的主卧起居、卫浴、收纳体系，完整独立。北向的次卧紧邻卫生间，同样可以作为独立套房使用。三个套房，无论是多孩家庭，还是长辈同住，每个家庭成员都拥有自己独立的起居空间，互不干扰，完美适配大家族居住需求。

第二点，三厅联通的超大社交中轴线，家庭公共空间可塑性极强。户型中轴线串联阳台、客厅、西厨岛台、餐厅、家庭厅，整体南北通透。市面上绝大多数大平层，公共空间做到客厅、餐厅、阳台已经属于高配，而这套户型，额外增加独立家庭厅，这是整个户型的点睛之笔。这个空间不做固化定义，完全可以根据家庭的需求自由改造：可以做成茶室，日常会客品茶；可以作为女主人手工、化妆的专属空间；家里有孩子，可以改造为书房、学习区；家庭聚会，也可以作为游戏娱乐空间，它是整个家的欢乐内核。

餐厅的尺度非常宽裕，从容放下 8 人大圆桌，逢年过节大家族聚餐完全没有压力。中间的西厨岛台，是空间的枢纽，站在岛台操作，视线可以同时关照客厅和餐厅，家人互动不会被隔断；同时岛台作为软性隔断，又让客厅、餐厅两个空间相互独立互不打扰。如果举办家庭派对，岛台天然成为聚会的中心，不管是简餐、酒水摆放，都非常实用。客厅拥有双向采光通风，搭配侧向内开内倒窗，上海梅雨季，开窗通风，又不用担心雨水溅入室内，细节考虑非常到位。

户型还专门设置独立家政间，把洗衣、收纳集中放置，家政间设置在南侧卧室的动线上，家务动线合理，家务工作不会打乱家庭主要生活场景。

第三点，极致的城市景观，南向约 13.5 米景观面，北向俯瞰苏河陆家嘴盛景。这套户型的景观红利，集中在高区景观楼层。南向拥有约 13.5 米无遮挡景观面，南向两个套房，都拥有非常优秀的观景视野。北向阳台、北向次卧，则拿到浦西非常稀缺的高区无遮挡视野，苏州河蜿蜒的水岸，陆家嘴三件套的城市地标，全部铺展在眼前。黄昏入夜，外滩灯火亮起，南京西路、恒隆商圈的楼宇灯光次第点亮，脚下是老黄浦的街巷烟火，抬头是上海的城市封面，这种城市景观，是普通板块很难复制的。

除了 277㎡，项目还有 198㎡起步的入门大平层，预算有限又想拿下黄浦核心现房的客户可以重点看；408㎡的大平层，尺度感进一步升级，适合追求极致居住排场的客户。

7# 地块风貌别墅：建面约 220‑660㎡，52 套藏品级城心别墅，总价 5000 万起

如果说高层大平层，给你站在云端俯瞰上海的体验，那 7# 地块的风貌别墅，则是在城市原点，拥有一方属于自己的城心院落。整个 7# 地块一共只有 52 套别墅，地上 2‑3 层，地下两层，整套物业上下五层，均价 24.82 万 /㎡，总价 5000 万起步，最高可以达到 2 亿，产品细分非常丰富，不同家庭都可以找到适配的产品。

简单梳理别墅的产品谱系：

• 山海关叠加：8 套建面约 180㎡叠加别墅；
• 6 套建面约 220㎡地上两层别墅；
• 柏福里：10 套建面约 330㎡双拼别墅；
• 懋益里：28 套，涵盖 330㎡双拼、360㎡类独栋、479㎡类独栋、550㎡类独栋；
• 厚德里：6 套，330㎡双拼、479㎡类独栋、535㎡类独栋；
• 大独栋：仅 3 套，地上建面约 660㎡的城市独栋，属于整个项目的别墅楼王。

别墅的层高规格很有诚意，一层层高约 3.6 米，二层层高约 3.4 米，二层规划 3 个套房；三层完整留给主人层，主卧大套房搭配专属露台；地下两层，一层挑空厅，可以作为家庭会所、影音室、收藏室，地下另一层直接连通私家车库，入户归家直接可以从地下车库回到自家空间。

上海内环内，新建别墅本身就属于稀缺资源，而这种带历史保护肌理的风貌别墅，供应更是少之又少。不同于远郊别墅，这里没有通勤距离的困扰，出门就是人民广场，南京东路，南京西路，城市顶级商业、医疗、教育资源全部近在咫尺。一边保留老上海里弄建筑的历史底蕴，一边完全满足现代豪宅的居住功能，既有石库门的情怀，又不用忍受老房子的硬伤，这种产品，更多是属于藏品级的城市资产。

城市配套：黄浦核心，成熟兑现，不用等待规划落地

很多远郊豪宅，要等待多年，配套才会慢慢落地，而海玥黄浦源身处老黄浦，所有配套全部现成，不需要等待。

交通层面，项目紧邻地铁 1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站，两条城市地铁主干线，通达上海各个板块；同时临近南北高架，自驾出行快速通达全城，公共交通和自驾出行，都非常便利。

商业资源，人民广场、南京东路步行街、南京西路商圈全部在生活半径之内，黄河路美食街就在周边，高端商场、老字号餐饮、烟火市井小吃，全部可以触达，兼顾高端消费和本地烟火。

教育资源，周边有曹光彪小学、格致初级中学等黄浦口碑名校，教育资源底子雄厚。

生态休闲，出门可以去到静安雕塑公园，九子公园、苏州河景观步道，城市中心的生态资源，日常散步休闲十分方便。

医疗配套，周边分布长征医院、静安区中心医院等优质医疗资源，城市核心的医疗保障，也是高净值家庭看重的生活底色。

写在最后：清盘倒计时，读懂海玥黄浦源的价值逻辑

最近和很多豪宅客户沟通，大家的置业逻辑已经发生明显变化，不再盲目追逐概念，大家更看重三样东西：成熟的核心地段、现房交付规避风险、产品具备资产抗跌属性。

我们回看市场，虹口瑞虹土拍之后，新房价格来到 16.8 万 /㎡，板块能级弱于黄浦，单价反而更高。而海玥黄浦源高层均价 14.56 万 /㎡，坐落于人民广场与苏州河交汇的老黄浦芯，已经现房交付，高层大平层可以收获上海顶级城市景观，风貌别墅拿下内环稀缺的城心低密院落，两种产品，分别对应不同的改善需求。

对于预算 2700 万以上，想要入驻黄浦核心，不想等待期房交付，看重城市资源与资产保值的买家，高层大平层值得重点看；预算 5000 万以上，想要内环内拥有别墅院落，追求藏品级城市资产，7# 地块风貌别墅，属于上海为数不多的选择。

项目已经进入清盘倒计时，不管是直面苏河的小高层，还是高区俯瞰陆家嘴三件套的超高层，以及稀缺的风貌别墅，都是卖一套少一套。当城市土地越来越稀缺，像海玥黄浦源这样，同时占有人民广场城市原点、苏州河一江一河资源，又是现房的大盘，未来内环内，很难再有同类供应。

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