广东
8月5日，昌平保障房机构间REITs项目的四类中介服务中标结果同步公示，评估、法律、审计、计划管理人均已敲定，标志着这单区级保障房私募REITs正式进入实操推进阶段。
公示信息显示，四类服务分属独立招标包。资产评估服务中标方为深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司，中标价格38万元；律师服务由北京市竞天公诚律师事务所中标，中标价45万元；审计服务中标方为容诚会计师事务所（特殊普通合伙），价格60万元；计划管理人等服务由中航基金管理有限公司与中航证券有限公司组成的联合体拿下，中标价格98万元。
四份公示的招标方均为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，招标代理机构为北京北咨招标有限公司。
距离7月16日该公司发布竞争性磋商公告、启动全套中介选聘，前后不足一个月。当时的采购范围已明确覆盖计划管理人、审计、资产评估、法律顾问四类REITs核心中介，服务周期直至产品完成交易所挂牌上市，项目资金全部为国有资金。
这并非昌平保障房公司首次涉足REITs市场。今年4月29日，由其作为原始权益人的中航北京昌保租赁住房REIT（180503）在深交所上市，是北京首支区级保租房公募REIT。该产品首发底层包含滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园三处保障房项目，合计1394套房源，发行阶段网下询价认购倍数434.92倍、公众有效认购倍数1249.33倍，两项数据均创下当时国内公募REITs认购纪录。
上市仅92天，7月29日，昌保REIT便披露扩募预案，拟注入未来公元、未来城市一期等四处昌平区人才公租房项目，成为已上市保租房公募REITs中启动扩募节奏最快的产品。而此前行业内同类产品从上市到首次扩募落地，普遍需要两年以上时间。
快速扩募的底气来自充足的存量资产储备。公开资料显示，截至2025年9月末，昌平保障房公司总资产约126.8亿元，除已装入公募REIT的三处资产外，还持有运营13个保租房、人才公寓项目，总运营面积超65万平方米，其中8个项目运营满三年，符合公募REITs扩募的运营年限要求。
在此基础上，机构间REITs的定位十分清晰：承接暂不符合公募REIT准入标准的中小体量、培育期物业，与成熟资产注入公募REIT的路径形成互补。按照当前的设计，两类产品均可独立开展常态化扩募，机构间REITs无需转为公募即可持续扩容资产池，在企业内部形成"孵化-成熟-退出"的资产滚动链条。
对昌平区属国资而言，双轨布局有明确的现实诉求。根据昌平区国资委2026年披露的经营考核要求，存量资产盘活率、固定资产投资完成率均纳入区属企业负责人考核硬指标，资产证券化是完成考核、回笼资金的核心路径。昌保REIT首发回收资金中，已有2.58亿元明确用于偿还存量项目债务，其余资金投向安置房、人才公租房等在建项目，滚动开发的资金路径清晰。
这种靠外延扩张撬动增长的路径，正是当前保租房REITs行业的普遍特征。由于保障性租赁住房普遍执行政府定价或指导价，运营方自主调价空间有限，同店租金内生增长空间狭窄，行业整体规模增长高度依赖外延式资产注入。从2026年二季度全市场表现看，已完成扩募并表的产品营收增速普遍在25%以上，而无扩募增量的成熟产品营收同比多落在0%-4%的区间，内生增长平缓。
在此背景下，"公募+私募"的双轨模式，成为持有大量存量保障房的区级国资平台的可选路径。相比市级平台，区级平台单宗资产规模普遍更小、区位禀赋相对偏弱，通过机构间REITs先行归集培育，待成熟后再注入公募REIT，更适配其资产结构。
但这套模式并非没有现实门槛。从现行监管规则看，机构间REITs与公募REIT分属不同发行体系，暂无明确的制度性转板安排，培育成熟的资产若要注入公募REIT，仍需走完发改委推荐、证监会注册、交易所审核等全套扩募审批流程，不存在制度性绿色通道。所谓的闭环，更多是企业内部的资产运作安排，而非监管层面的无缝衔接。
此外，机构间REITs仅面向合格机构投资者，流动性弱于公募产品，对资产现金流稳定性的要求并未降低。对区级保障房资产而言，租金定价的天花板更低，单资产盈利弹性有限，能否持续获得机构资金认可，仍需观察。
截至目前，昌平保障房机构间REITs仅完成中介机构选聘，距离正式申报、挂牌还有多道流程。这套由区级平台探索的双轨资本化模式能否跑通，最终仍取决于资产的持续运营能力与市场定价的匹配度。
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