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智通财经APP获悉，中金发布研报称，基于利息资本化率假设下调以及1H26公司对物业销售的审慎减值计提，分别下调恒隆地产(00101)2026-2027年股东应占基本纯利6%和6%至30.2亿和31.0亿港元(同比-6%和+3%)，但这一下调为非现金性影响、不改变公司派息能力小幅改善趋势。维持跑赢行业评级和目标价9.5港元5.5% 2026年目标股息率、15倍2026年核心市盈率及30%上行空间)，公司目前交易于7.1% 2026年预期股息收益率和12.6倍2026年核心市盈率，接近2010年以来的+1倍标准差水平，具备红利价值。
中金主要观点如下：
1H26业绩略低于该行预期
公司公布1H26业绩：物业租赁收入同比增长5%至49.2亿港元、经营溢利同比增长4%至34.7亿港元，符合该行预期;但由于物业销售业务计提1.2亿港元减值拨备，导致整体股东应占基本纯利同比下滑10%至14.4亿港元，小幅低于该行预期。公司公告中期股息同比持平于12港仙，符合该行预期。
内地购物中心料延续积极表现
受益于其持续积极的品牌组合调整和项目运营质量提升、以及市场份额头部集中和年初黄金强势趋势，上半年公司内地商场零售额同比增长17%、人民币租金增长6%;管理层在业绩会指引下半年零售额指标有望实现高单位数同比增长，该行认为这一指引在当前市场环境及公司调改趋势下具备一定可见性、租金增速则将延续慢于零售额的态势。其他租赁物业方面，该行预计内地写字楼将延续近年承压态势、香港项目组合则表现相对平稳。
派息能力边际改善，财务报表持续优化
公司公布的2024和2025年基于扣除资本化利息的物业租赁及酒店纯利的派息比例分别为100%和102%，该行测算1H26同口径利润同比增长6.4%、预计2026年全年延续小幅增长趋势，隐含固定每股股息之下派息能力改善。公司积极推动住宅物业销售回笼现金，2025年和1H26均实现15亿港元及以上的物业销售回款，叠加以股代息政策，推动净负债率持续下滑至1H26的31.6%。
风险提示：商场零售额不及预期，写字楼业务压力超预期。
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