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郑州【璞园|豫园二期】楼盘详情

项目地址：金水区渠东路（东风渠）与奥克路交叉口东南角

开发商：金水投资集团（区属国企）+ 豫发集团联合开发

占地：约 37.84 亩，总建面约 12.3 万㎡

规划：5 栋 31 层纯高层，总计 475 户，70 年纯住宅产权

容积率 3.49，绿地率 25.01%，车位配比 1:1.8，人车分流

产品标准：全系一梯一户私梯厅，毛坯交付

社区配套：2100㎡下沉式高端会所、中央下沉庭院、自持 200 米沿街艺术商业、配建 6480㎡社区幼儿园

郑州【豫园二期】参考价格（价格仅供参考，以售楼处公示价格为准）

单价区间：22800-27000 元 /㎡；总价区间：340 万 - 620 万

郑州【璞园|豫园二期】户型（149-237㎡永居空中跃墅四代宅，得房率 130%-167%）

149㎡四房三卫（流量主力）

6.3 米挑高墅厅，双主卧套房，南向宽幕阳台，私梯独立玄关，可拓展多功能空间，适配二胎改善家庭。

175/176㎡五房三 / 四卫（进阶改善）

南北双露台，超大一体化客餐厅，独立家政间，多套房布局，多代同堂无压力。

230-237㎡五房四卫（顶配楼王）

一线东风渠河景，全景环幕采光，独立私宴厅、储藏室，挑高客厅，最大赠送超 200㎡，顶豪改善专属。

【璞园 | 豫园二期】影响郑州十年的革新之作

【产品】约149-237㎡郑州首个永居式空中跃墅

【户数】谨呈475户纯粹改善超代际豪宅

【区位】一线东风渠 -正弘城商圈 -老牌双名校

【位置】金水芯·东风渠畔·奥克路与渠东路东南

郑州【豫园二期·璞园】区位介绍项目位于金水主城三环内东风渠核心岸线，郑州传统高端改善聚集带；坐拥主城成熟现成配套，不依赖远期规划；叠加文化路一小 + 47 中双名校学区、一线东风渠河景、正弘城成熟商圈三重稀缺资源；国企 + 本土头部房企联合打造，片区土地稀缺，自住舒适度与资产保值能力突出，是金水北高端改善核心选择。

【周边交通】3 号线、4 号线、7 号线多轨环绕，覆盖多个地铁站点，换乘通达全城

【周边教育】项目配建大型社区幼儿园，文化路一小文渠校区（名校直属分校）划片郑州市第四十七初级中学总校；

【周边医疗】郑州人民医院北院区、河南省中医院东风路院区，社区卫生服务站、专科门诊遍布，日常体检、急诊诊疗全覆盖

【周边商业】瀚海北金（胖东来调改商场）、项目自带艺术商业街，正弘城、国贸 360、万达坊，高端购物、餐饮、影院一站式配齐

【周边生态】西侧紧邻东风渠约 200 米宽河面，滨河生态步道，楼栋直面水系景观，文化公园、梓健康主题公园；

郑州【豫园二期·璞园】楼盘亮点

1、郑州 4.0 迭代四代空中跃墅6.3 米挑高客厅，露台支持合规封窗，解决传统四代宅积灰、隐私差痛点；综合得房率最高 167%，同等面积多出超大拓展空间。

2、全系一梯一户纯粹改善社区最小建面 149㎡，无刚需小户型，仅 475 户低密圈层，61 米最大楼间距，居住人群统一。

3、高端全龄社区配套2100㎡下沉会所、中央景观庭院、自持沿街商业、自建幼儿园，老人、儿童、青年全维度休闲空间。

4、公建化高端外立面古铜色铝板 + 大面积 LOW-E 中空玻璃，弧形观景阳台，城市辨识度高，隔音隔热性能优异。

郑州【豫园二期·璞园】园林介绍——郑州罕有围合式中央大花园

以公园生态为导向，以围合式布局打造约22000㎡中央庭院景观，兼顾楼栋视野与沉浸式园林体验。

空间场域革新—— 契合家族社交的精神场域约3440㎡下沉会所+架空层空间，大空间实用性布局（专业级羽毛球馆、全民运动中心等），户均约7㎡空间。

项目位于郑州金水区三环内核心地带，东风渠畔，紧邻正弘城商圈。这里是郑州政治、经济、文化的传统核心，是金水区作为河南首个GDP突破2000亿元城区的资源浓度最高的地方。

这个位置上，住宅供地基本见底。璞园所在的地块，是这一轮城市更新里少有的、能在三环内拿出整块改善用地的机会。板块内已经没有"等配套"的焦虑——正弘城、国贸360、万达坊等成熟商圈环绕，地铁2号线北三环站约600米，3km直达北龙湖金融岛，约12km到郑州东站。

项目由豫发集团与郑州金水投资集团联合开发，豫发豫园（一期），2023年12月首开，推售77套，2小时售罄，去化率89%。那一年它是郑州唯一一个把"一梯一户+270°转角阳台"做到这个完成度的小高层，也是金水北三环延线唯一的小高层产品——4栋楼合计也就100套，非常抢手。

如今的璞园·豫园二期，更像是在一期成功基础上的一次升级迭代，也是豫发对于主城改善住宅的进一步探索。

要理解豫发璞园的产品逻辑，得先理解它背后的政策依据。

2024年12月，郑州市印发的《郑州市城市规划管理技术规定》修订版，首次明确了"阳台进行立体绿化设计的住宅"的计容规则：

·套内面积100平方米以上的户型，阳台高度不少于两个自然层高；

·悬挑进深不超过6米，相邻上下层阳台不重叠，且绿化面积不小于阳台水平投影面积的50%；开敞面不设置围护墙体的前提下，空中花园阳台计入建筑面积，但不计入容积率和建筑密度。

这一条规则，是郑州这一轮"四代宅"集体爆发的真正起点，也是豫发璞园"户户真院子"得以成立的制度基础。但正因为政策给出的是"做加法"的自由度，市场上也出现了大量打着四代宅旗号、实际只是堆砌阳台面积的项目——这也是为什么我们一开始就强调，光讲"院子"和"得房率"两个词没有意义，关键要看怎么落地。

在郑州最拥挤的149㎡赛道，璞园把室内空间利用率卷到极致，直接可以叫板200㎡级别的户型！市面上主流的149㎡基本上都是四室两厅两卫，在这里不仅可以做到四室两厅三卫，还能改出五室，甚至是六室。

凭什么呢？凭的是一个超前的X空间，可封窗、6.3米挑空。

普通项目的层高不过2.9米，这里的X空间封窗之后能直接爆改两层室内实用空间，一层改书房，再往上还能隔出一间客房。

说白了，璞园除了送你露台之外，额外在室内再送你两间房。

原本偏向景观属性的露台，可以转化为可日常使用的实用面积，让空间跟着生活变。⭕❗❗❗金投豫发豫园✴️✴️售楼处电话：400678-5328接通后输入5555✅
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149㎡的逻辑是极致实用、空间越级，175㎡则凭借105㎡的环幕全景舱视野，直接把城市级景观面怼到脸上。

依旧是X空间，这次与客厅贯通设计。

封窗之后，6.3米超高挑空与客厅无缝衔接，直接砸出了105㎡的全景舱客厅。

整个客厅像一块IMAX巨幕，把城市天际线、东风渠河景框进了家里，通透、舒展。

郑州一线临河的地块，掰着手指头数得过来，能把河景请进客厅的，更是稀缺中的稀缺。

在这里招待朋友，第一眼看到的不是电视背景墙，而是一整面流动的河景。

以前只有在280㎡以上的大平层中才可能出现的配置，璞园落在了175㎡的户型里。不仅仅横向拉宽，还做了立体扩容，改写了四代宅的比拼维度。

我以为这就是璞园的全部诚意了，没想到他们把常规面积做到极致之后，又掏出了两款郑州从未有过的王炸产品。

这款230㎡的空中别墅，是目前郑州唯一的复式四代宅。

整体得房率突破160%，实得面积高达370㎡！

唯一两个字不是营销，是市面上真没有第二家在做。

以前想买别墅要去远郊，牺牲通勤、牺牲配套、牺牲城市的烟火气。

璞园换了个思路，在高层住宅里，做出了别墅级的居住体验，每一项配置都是顶配。6.26米的挑空客厅连着景观露台，摆得下十人长桌，放得下派对生活。不是普通四代宅的露台烧烤，是别墅级别的会客厅。

更狠的是分层入户，一层留给社交和烟火，二层留给安静和休憩，中间隔着一整层的高度。

三代同堂的房子，最难的不是空间不够大，是硬挤在一个平层里互相迁就。

璞园的空中别墅，给了每个人不被打扰的奢侈，既有归属感，又有边界感。

这款产品填补了郑州复式四代宅的空白，证明了四代宅不是只能在平面里卷来卷去。思路打开之后，空间叙事完全不同。

236㎡是一款悬于城市上空的空中四合院，郑州楼市从未有过的产品。

一层两梯一户，电梯门一开，这层楼就是你的。没有邻居的打扰，没有公摊的拉扯，没有等电梯的尴尬寒暄。

四套房设计，每个人都有自己的领地，自带独立卫生间与充足收纳空间。既保证了生活的私密性，又兼顾了居住的舒适度。

但璞园对空中四合院的理解，不止是这些。

他真正厉害的，是把别墅的空间和大平层的视野，融进了一个户型里。

最直接的体现，莫过于88㎡的6.26米全挑空客厅。是的！全挑空！

市面上很多刚需项目一套房面积也不过88㎡，而在璞园236㎡户型里，仅仅是客厅的尺度。站在厅内抬头仰望，是顶层复式、别墅才有的恢弘空间感，没有丝毫压抑，甚至夸张到能在客厅打羽毛球。

在6.26米的挑空之下，衔接了一面16.8米的全景落地窗。

传统别墅有挑空，却常受限于面宽局限，视野大打折扣；

传统大平层有视野，但往往缺少纵向空间的震撼感。

而璞园把两者打通了，别墅级的挑空配上大平层的视野，东风渠的河景从地面一直铺到天花板，整个客厅仿佛悬浮在空中，极具冲击力。

很难想象，璞园把四合院、别墅、大平层的精髓压缩进236㎡里，却没有牺牲任何功能完整性，实现了同类产品的景观与视野优势，让人惊艳。

璞园做的不是更大的房子，是更对的房子。

这不是单点突破，也不是某一项设计的创新，而是实打实的代际差拉开。

可以预见，郑州未来五年的高端改善项目，都将被拿来跟璞园对比。

因为四代宅这个品类，在郑州有了新的标杆。

三环内、一线临东风渠，这是金投豫发豫园整个项目最好的地块。

既能身处自然，又能融入都市。这种稀缺属性，一开始就给璞园定下了高端改善的基调。

但项目没有止步于一线河景，而是在渠东路上大手笔打造了140米归家城市界面，种下一整排迎客松。主入口80多米的开阔界面，搭配叠瀑景观，仪式感拉满。整体的规格、质感，在郑州都是独一档的存在。他们想做的是跳出传统社区围墙的局限，主动与城市对话，让门、墙、路与城市肌理共生共长。

做好外部与城市相融之后，项目开始向内发力。

璞园占地37.8亩，仅规划了5栋楼、475户。

拒绝了常规的点状式、兵营式楼栋排布，采用围合式设计。

换来的结果是，楼间距被彻底拉开，最近的楼间距40多米，最宽的楼间距60米以上。这里没有边角料楼栋，每一栋建筑都能、通风和视野资源。

平等占有采光5栋楼环抱出的中央庭院足足有6600㎡，规划了临水会客厅、下沉式庭院、儿童活动区等不同的生活空间。为了更好的拥抱园景、河景，项目大面积采用全景落地玻璃，打破了室内外的空间边界，让建筑变成风景的画框。

你发现没有，璞园的景观不是割裂的。

从东风渠的河景，到渠东路的林荫，再到内部的中央庭院，三重景观层层递进，把围墙之外的景观直接延伸到了社区内部。

6600㎡的中央庭院打造出来，已经很奢侈了。但项目觉得还不够，反手又在地下挖了2000㎡的会所，在架空层留出了1440㎡泛会所。

他们想得很清楚，泳池一年有多人下水？行政酒廊跟普通人有什么关系？干脆不做面子配置。

会所里规划的是全民健身中心、业主食堂、私宴厅，这些你每天下班、每个周末都能实实在在能用到的空间。

架空层也没浪费，1440㎡的泛会所补充了羽毛球场、乒乓球室、台球室、棋牌室，下楼就能用。

算下来，会所+泛会所累计3440㎡的公共空间，按照475户分摊，户均配置7.2㎡，这个数字非常能打。

璞园的做法很实在，人够少、空间够多，只做你用得着的生活配套。

看房子看到最后，看的还是地段。璞园这块地放在郑州，是这两年来最值得关注的地块。三环内的方正地块，卖一块少一块，何况他还临着东风渠。

高端改善项目有个共性，多在河畔。北方城市比南方更缺水，河景资源更稀缺，东风渠沿线一直是郑州高端改善项目的聚集带。正弘蓝堡湾、东润泰和、未来天奕，这些项目的分量郑州人都懂。

而现在，东风渠沿线唯一在售的临河项目，就是璞园。

很多高端项目有环境、有圈层，但烟火气不足。
璞园难得之处在于，既有改善的底子，又藏着生活的烟火气。

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