上海新杨思17万㎡商业综合体落地，机遇与挑战并存

来源：市场资讯

（来源：AdvancedForum）

2026年7月30日上午，备受市场瞩目的新杨思商业地块竞拍，出让范围不仅包括21Aa-04地块、21Ab-01地块，还包括两个地块的地下空间、两条市政道路的地下空间及公园的部分地下空间。如地下商业做满，总商业建筑面积将达17.3万㎡。

嘉里建设&华之门资本与华润置地两家狂举155轮，最终嘉里建设&华之门资本联合体以27.0525亿元总价，80.44%溢价率竞得。按照计容口径，楼面价为1.80万/㎡，按照商业建面口径（地下商业做满），单价为1.56万/㎡。

弥补片区大体量商业空白

纯商业地块有如此热度，近年已非常少见，能够吸引两家市场化企业竞品的原因核心还是项目商业发展潜力。地块所处新杨思区域周边已发展成熟，住宅密度高，项目建成后可同时辐射三林、北蔡、杨思，甚至张江、前滩和御桥。

地块车程5km范围内项目多为小体量老项目，分布较散，除前滩太古里、世博轴外，上10万平米的大型购物中心比较稀缺。且地块属于双轨交汇，毗邻的6号线高青路站已建成，远期还有号称“超级环”的26号线。

地块往北不到5km有华润操盘的世博天地，往西约5km的晶耀前滩、往南约2km的三林印象城（现在的新达汇），华之门商管核心成员均有过操盘经验。两个竞价团队对于大片区熟稔，出价很有底气。

两种投资逻辑的PK

2021年2月，嘉里建设＆华之门竞得的金桥巨峰路TOD商业部分成交楼面价为1.73万元，同属“金色中环”，横向比较，不带住宅的新杨思地块性价比“中规中矩”。

但市场今时不同往日，楼市下行，存量赛道变主角。两家竞拍方的PK本质是两种投资逻辑的PK。华润已打通各项REIT通道，投资刻度中不仅需考虑周转率、现金流，更重要的是前置“投融管退”闭环思维。

梳理上海最近几单的REIT退出案例，如对标晶耀前滩，即使月租金单价做到250（不含物业费，笔者认为是非常高的水平），退出单价仅2.1-2.3万元（晶耀前滩的停车场收入未算入商场现金流）。

注：开业年限指按照评估时间节点计算的开业年限；租金单价为评估节点租金单价；估值单价口径为商业建筑面积口径；晶耀前滩项目停车场现金流算到到了写字楼。

按照新杨思地块最终成交地价，笔者估算项目商业建面单方约2.6万，总投在45亿左右。因此按照大资管逻辑，这个价格的闭环结果可能是：拿地后辛辛苦苦建4年，再勤勤恳恳运营6-8年，终于能够以成本价退出。

其次，华润也没有必要把筹码孤注一掷，目前市场上，“面包”与“面粉”价格倒挂现象越来越普遍，与其拿地盖房，三四年后才有现金流入，不如直接买楼。

今年3月，砂之船旗下的关联企业收购上海闵行最大烂尾商业项目—原金盛家居二期，项目总建面22万㎡（含车库），收购价仅5.8亿元。

今年6月，华润收购停工多年的合肥苏宁广场，项目总建筑面积26.70万㎡，商业建筑面积17.58㎡，主体已开发建设完成，收购价仅6.57亿元，笔者粗算加上后面的精装、景观、机电和改造支出，总投约10亿元出头，商业建面口径单方成本仅约6000-7000元。

注：原合肥苏宁广场

对于华润而言，能够给到杨思地块一万八（计容口径）的授权价已经显示出了非常大的决心，从退出的逻辑上说，这个价格其实很鸡肋。

港资习惯于长线持有，一直有高价格买好地段的传统，回报率大于融资成本就有投资逻辑。嘉里建设财报中，近几年贷款利率均在4%以下。在授权价上，华润PK不过嘉里很正常，这种两种投资逻辑的代差。

地块条件存在设计挑战

其实鸡肋的不仅是地价，杨思地块在设计上存在很大挑战。可能是因为存在市场化竞争，出让方宁可前置详尽约定连廊计容、控规、甚至产权问题，也坚持没有合并两个地块。

这也成为项目的设计死穴，两个地块组合的购物中心运营价值折损很大，市场上AB馆商业，鲜有精彩案例。

连廊虽然有控规指引，但一般情况下不会允许在F2大面积横铺。这造成了另外一个问题是：B1、F1/F2和F3动线无法垂直对齐。

注：控规中关于F2层连廊预留规定

项目地下商业的控规和出让应该是为了引导购物中心与东侧的绿地形成联动，但也需要横跨两条市政道路，路网需预埋管道，标高和地下商业无法持平，最终呈现的地下空间并不会如预期的规整。晶耀前滩的地下通道就是下扶梯再上扶梯，

容积率高是项目设计的第三个挑战，很神奇的是，土地出让文件中没有载明建筑密度（可能在规范中）。即使按照55%的建筑密度计算，西地块需做到6层，东地块因为可以匀1万㎡至路面上空，5层可以消化。当然限高条件也允许插一栋塔楼消化高楼层，这是算账的问题。

在招商层面的另外一个BUG是，项目北侧紧邻一所学校，根据上海未成年人保护相关条例，中小学200米范围内部分业态禁止经营，如酒吧夜店、KTV、电玩游乐、网咖、棋牌等。

城市设计中南侧地块为超塔，暂未出让，目前的市场环境很难有市场化企业接盘，开发时间和业态都存在不确定性。上位规划中如果把南侧两个地块合并，和购物中心地块功能调换，前述的很多问题都迎刃而解，北高南低也更符合传统风水。

综合看，新杨思地块具备打造地标商业综合体的区位和人口基础，但设计限制较大，机遇与挑战并存。