中海83.99亿元拿下北京广渠路地块，创年内总价、单价纪录

6家房企、近200轮竞价，广渠路地块创下年内出让地块总价及成交楼面价新纪录。8月4日，朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409‑10地块（以下简称"广渠路地块"）开启现场竞价，金茂、建发、中海、招商、保利等6家房企及联合体参与角逐。经过185轮线下激烈竞价，该地块最终由中海以83.99亿元摘得，楼面价8.14万元/平方米，一举创下北京年内地块成交总价、成交楼面价双料新高。值得玩味的是，17年前，金茂前身中化方兴以同样破纪录方式拿下的广渠路15号地，楼市全面开启上升通道。

广渠路地块的出让，也成为中海一周之内在北京拿下的第二宗地块。7月末中海以约46.81亿元竞得朝阳酒仙桥地块后，7天后再度高溢价拿下广渠路地块，两宗地块拿地总金额突破130亿元。北京商报记者实地走访获悉，地块1公里内覆盖双地铁大郊亭站，朝阳合生汇、芳圆里IDMall等商业综合体环伺；广渠金茂府、珠江帝景等小区二手房挂牌价维持高位，完善配套与板块发展确定性，成为中海持续补仓的重要原因。

6家房企鏖战185轮，单价破8万

出让文件显示，广渠路地块土地面积约3.68万平方米，规划建筑面积约10.32万平方米，用地性质为R2二类居住用地。该地块吸引金茂、建发、中海、招商、保利及金隅+懋源联合体参与竞价。

地块线上报价阶段共产生6轮出价，进入线下竞价后，前期整体节奏相对平缓。作为广渠金茂府的开发企业，金茂在竞拍初期并未参与报价，建发、金隅+懋源联合体同样保持观望。

中海、招商、保利三家房企则表现出较强拿地意愿，三方轮番报价。经过逾一小时博弈，金隅+懋源联合体报出约79.23亿元加入战斗后，该场土拍节奏明显提速。

当广渠路地块价格达80亿元后，金茂也加入争夺，保利逐渐淡出争抢。金隅+懋源联合体、招商、中海、金茂随后轮番举牌，地价快速攀升。

经过185轮线下竞价，广渠路地块最终由中海以83.99亿元斩获，溢价率19.13%，成交楼面价约8.14万元/平方米，刷新本年度北京土地市场成交总价、楼面地价两项最高纪录。

从区位条件来看，广渠路商业配套十分成熟。该地块南侧紧邻芳圆里IDMall，步行约1分钟可达，可全方位满足日常生活消费需求；地块东侧直线距离不足1公里为朝阳合生汇，步行10分钟即可抵达。

成熟的轨道交通同样是该地块最明显的优势，该地块东侧临近地铁7号线与在建28号线换乘站大郊亭站，依托轨交网络可便捷通达全城各大商圈。道路交通同样便捷，北侧毗邻城市主干道广渠路，东侧衔接东四环主路，驾车能够快速抵达国贸CBD等核心区域。

合硕机构首席分析师郭毅表示，该区域配套与存量住宅水准位居朝阳区前列。广渠路地块周边配建陈经纶中学帝景分校，教育资源突出；合生汇为全市头部商业综合体，叠加地铁、四环主干道形成完善交通路网。地块向北直达SKP商圈，聚集高端商场、五星酒店与甲级写字楼，承接国贸、大望路产业客群置业需求。

值得一提的是，出让文件明确，广渠路东侧0409-09地块地下规划约2000平方米商业（规模以审定方案为准），通过地下通道衔接地铁28号线，并配套大郊亭北街连通通道。建成后，片区居民可直达轨道交通与商业配套，生活出行便利性显著提高。

酒仙桥项目接近清盘，中海一周内二度补仓朝阳

在北京土拍市场沉寂了8个月的中海，下半年加快在京拿地节奏。7月28日，中海与越秀、招商、建发、保利、绿城展开角逐，经过6轮线上竞价、248轮线下鏖战，最终以约46.81亿元、25.84%的溢价率摘得朝阳区酒仙桥地块。

两宗地块拿地间隔仅一周，中海短周期内连续补仓北京土地市场，核心驱动因素来自旗下高端住宅项目良好的去化表现。

北京商报记者梳理发现，中海在2024年11月竞得的酒仙桥地块，后续开发为中海万吉玖序项目，在2025年4月首次领取预售许可证后，经历一年多的销售阶段，已接近尾盘销售阶段。

北京市住建委数据显示，截至8月4日，该项目370套房源已完成网签293套，所剩房源仅77套，去化率高达79.19%，成交均价约11.18万元/平方米。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期中海在土地市场表现积极，主要有几方面原因。第一，中海全年有拿地考核指标，因此拿地节奏相对紧凑。第二，虽然盛夏时节进行土地交易在往年较少见，但今年政府供地意愿明显增强，积极推出优质地块，这也说明上半年全国土地市场整体偏冷，重点城市在下半年加快了供地节奏，客观上推动中海等头部房企同步加快投资步伐。

严跃进进一步分析称，从中海自身看，拿地积极性与资金状况密切相关，资金面改善时，拿地底气自然更足。目前土地市场参拍房企中，中海属于较为活跃的典型，整体竞争环境相对理性，拿地性价比确实较高。尤其在北京、上海等核心城市，无论市场整体走势如何，中海获取的这些项目未来在客户去化方面压力较小，甚至在定价方面也会享有相对宽松的空间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，步入7月后，朝阳、昌平、门头沟、顺义等优质地块均实现溢价成交。房企投资布局更趋聚焦，对地块的区位条件、去化前景及盈利空间综合考量后出手，具备确定性支撑的项目竞争相对激烈。后续随着拟供宅地清单陆续入市，核心区域优质地块预计仍将保持一定热度。

区域新房单价站稳10万，地块高端改善定位明确

六大房企展开超百轮激烈竞价，凸显广渠路地块稀缺价值。中指研究院数据显示，该地块所处南磨房板块土地供应已断档十余年。

张凯表示，该地块位于朝阳区南磨房乡广渠路沿线，属于东三环核心区域近年来少有的住宅供应。南磨房板块自2012年以来新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。2025年板块内能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价达到约10.6万元/平方米，一定程度上验证了区域改善需求的承接能力。

近期开盘的懋源·騴橒臺地处松榆里板块，距离广渠路地块仅2公里，一定程度上补足区域新房供给。

2025年11月，懋源地产与建发房产、首开股份、越秀+建工联合体等6家主体，历经166轮竞价，最终以50.24亿元竞得该地块，溢价率18.21%。

7月末，懋源·騴橒臺公布开盘首月销售额21亿元。北京市住建委资料显示，截至8月4日，项目已有4套房源完成网签，成交均价约10.13万元/平方米。

超10万元/平方米的成交均价，充分印证了东四环区域高端改善住宅的价值潜力。从位置来看，懋源·騴橒臺属于松榆里板块，周边多为松榆里、武圣东里、磨房南里、松榆东里等多个2000年前后建成的小区，挂牌均价多为5万元/平方米左右。

相较之下，广渠路地块周边则聚集一众高端改善住宅。北京商报记者实地走访发现，广渠金茂府、珠江帝景等熟知的老牌高端住宅二手房挂牌价均在9万元/平方米左右，板块内二手房市场底盘稳固，价值支撑坚实有力。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，南磨房板块新房供给持续短缺。在此市场背景下，广渠路地块可通过优化社区整体规划、升级内部配套设施、打造高品质住宅产品，精准匹配区域高端改善置业需求，形成差异化竞争优势。

张凯表示，南磨房板块不同于外围区域，核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。此次金茂、建发、中海、招商、保利、金隅+懋源等多家房企参与，也体现出市场对于核心区稀缺土地价值的认可。

北京商报记者李晗