185轮厮杀！中海新城近84亿摘广渠路“王炸”地块

8月4日，北京土地市场迎来一宗“王炸”宅地出让。朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块（以下简称“广渠路地块”）70.5亿元的起始总价、6.83万元/平方米的起始楼面价，让它毫无悬念地成为2026年北京土拍市场的总价“地王”。这考验的不仅是开发商的资金实力，更是一次对城市核心区土地价值的重新定价。

经过现场185轮举牌，最终中海新城战胜另外5家房企及联合体，以83.99亿元的总价摘得，折合楼面价8.14万元/平方米，溢价率19.13%。17年前，广渠路曾诞生“双料地王”，如今“王炸”地块再续传奇。

图/广渠路地块出让现场直播截图。

中海新城在京接连拿地，8天内买地超130亿元

广渠路地块14.1亿元的竞买保证金，意味着这是一场少数头部玩家的游戏。事实也是这样，该地块吸引了6家房企参拍。此前已收到6家房企线上报价，包括中国金茂、建发地产、中海新城、金隅+懋源、保利发展、招商蛇口。其中，金隅+懋源也是在土地公开市场首次联合拿地，同时，懋源也是此次参拍的唯一一家民企。

竞价开始后，中海新城、保利发展、招商蛇口三家房企竞争较为激烈，而在后期，主要是中海新城和招商蛇口之间进行争夺，最终中海新城笑到最后。

值得关注的是，7月28日，中海新城刚以46.8亿元、溢价率25.84%拿下朝阳区酒仙桥地块，楼面价8.11万元/平方米，当时6家房企激战250余轮。至此，短短8天内，中海新城在北京拿地支出已超130亿元。

此前，中国金茂被业内视为最核心的潜在竞买方。它是广渠金茂府的开发商，在此区域拥有品牌号召力和客群基础。

早在2009年，广渠路15号地迎来一场轰动业界的土拍。中国金茂（中化方兴）以40.6亿元、楼面价约14494元/平方米将其收入囊中，一举夺得当年北京“总价+楼面价”双料地王。后来诞生了全国第一座“金茂府”，即广渠金茂府。也开启了金茂府系在全国的复制扩张。今天出让的广渠路地块与广渠金茂府仅一街之隔。从17年前的“双料地王”到如今的“地王”，广渠路新房市场正迎来新的“地王”接力。

先天优越与高容积率、噪声考验并存

北京资深地产评论人泽龙认为，广渠路地块是天生自带话题的超流量明星地块。东四环这样的成熟片区，地缘改善型换房需求已积压多年。

图/北京市规划和自然资源委员会

今天成交的广渠路地块位于东四环内侧，北侧紧邻广渠路，距离CBD、国贸等核心商务区较近，通勤优势明显。交通方面，周边有地铁7号线大郊亭站以及在建28号线，未来轨道交通条件进一步提升。商业方面，周边合生汇、芳圆里ID Mall等商业资源成熟，能够满足改善家庭消费需求；医疗方面，周边有垂杨柳医院等医疗资源。整体来看，项目配套成熟度较高。

从地块条件来看，建设用地约3.68万平方米，规划建筑规模约10.32万平方米，容积率2.8，控高80米，东西向大面宽、南北进深适中，有利于打造大尺度平层产品。

值得关注的是，广渠路地块将与东侧地下空间联动，建设约2000平方米地下商业，并通过地下通道直连在建的地铁28号线大郊亭站。这意味着未来业主可以从地铁站直接归家，实现真正意义上的“站城一体化”，这对房企的开发商能力也提出了更高的要求。

当然，这块地并非没有瑕疵。出让文件明确指出，由于紧邻东四环和广渠路两条城市主干道，地块环境噪声不满足标准要求，开发商必须采取额外隔音措施。这也考验着开发商的产品营造能力。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，广渠路地块优势在于南磨房核心区稀缺供应、CBD通勤优势以及长期积累的改善需求。短板在于容积率较高，低密属性不足，对产品打造能力要求较高。

稀缺资源集中放量，“地王”接连入市提振市场信心

广渠路地块所在的南磨房板块内有着庞大的二手存量市场。广渠金茂府二手房挂牌价在10万元/平方米左右，珠江帝景超过8万元/平方米，但这些社区房龄普遍超过15年。大量高端改善需求被积压。

自2012年以来该板块新房累计供应规模较小，新增住宅稀缺。2025年板块内的能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价达到约10.6万元/平方米，一定程度验证了区域改善需求的承接能力。

此外，距离广渠路地块约2公里的松榆里项目懋源·騴橒臺于7月25日开盘，报价约11.5万元/平方米，进一步印证东三环核心区改善市场的价格承接能力。

张凯认为，今天成交的广渠路地块项目，未来售价预计将参考能建东誉府、懋源·騴橒臺等新房项目以及广渠金茂府二手房价格体系。

“南磨房板块不同于外围区域，核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。此次多家房企参与竞价也体现出市场对于核心区稀缺土地价值的认可。”张凯说。

张凯进一步表示，未来项目销售表现主要取决于产品定位和市场周期。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求，成为朝阳核心区改善型项目代表。

值得关注的是，7月北京土地市场不断升温。其中，7月30日是北京土拍大日，3宗地块收金72.78亿元，溢价率均在10%以上、竞价均超百轮。

在中海新城83.99亿元拿下广渠路地块之后，起始价高达85.55亿元的海淀四季青地块将于8月12日出让。

从总价来看，海淀四季青地块将成为新的总价“地王”。两宗“王炸”地块，一东一西、总起始价合计逾156亿元。事实上，两宗地块禀赋不同，广渠路地块考验的是2.8高容积率、紧邻主干道的噪声约束下打磨高端产品的能力；而四季青地块则是考验1.6容积率低密住宅的开发能力。在业内人士看来，双“地王”在同一个出让窗口期相继登场，释放的信号很清晰，通过核心区稀缺资源的集中放量，稳定市场预期，为下半年的投资信心注入强心剂。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 岳彩周 杨娟娟

校对 柳宝庆